Co to jest kapitalizacja nieruchomości?

Każdy inwestor przed zakupem nieruchomości zastanawia się, jakie właściwie zyski może ona wygenerować. Podejście dochodowe jest najczęściej wykorzystywanym podejściem do wyceny nieruchomości komercyjnych. W poniższego artykułu dowiesz się m.in. co to jest kapitalizacja nieruchomości, jak oblicza się stopę kapitalizacji oraz jaki wpływ ma jej wysokość na czas zwrotu inwestycji.

Kapitalizacja nieruchomości – co to jest?

W szacowaniu wartości nieruchomości komercyjnej kapitalizacja nieruchomości pozwala na określenie rentowności inwestycji. Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym polega na określeniu jej wartości w oparciu o przewidywany dochód, jaki może przynieść inwestycja w tę nieruchomość. Kluczem do tej wyceny jest ustalenie stopy kapitalizacji. 

Czym jest stopa kapitalizacji nieruchomości? 

Na rynku nieruchomości komercyjnych stopa kapitalizacji nazywana jest „yield”. Stopa kapitalizacji jest czynnikiem mającym ogromny wpływ na końcową cenę nieruchomości. Dla inwestora nabywającego nieruchomość yield jest po prostu oczekiwaną stopą zwrotu z inwestycji w daną nieruchomość.

Jak oblicza się stopę kapitalizacji nieruchomości?

Istnieje kilka metod obliczania stopy kapitalizacji nieruchomości. Najprostszą z nich jest skorzystanie z poniższego wzoru:

Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto/bieżąca wartość rynkowa

Gdzie dochód operacyjny netto z nieruchomości to roczny dochód, jaki dana nieruchomość jest w stanie wygenerować po uwzględnieniu wszystkich opłat związanych z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości.

Bieżąca wartość rynkowa nieruchomości określa natomiast wartość nieruchomości zgodną z aktualnie panującymi stawkami rynkowymi.

Jak obliczyć wartość nieruchomości znając stopę kapitalizacji?

Zdarzają się sytuacje, kiedy właściciel nieruchomości komercyjnej chce ją sprzedać i zaczyna zastanawiać się nad jej wartością. Wie on, jakie zyski z najmu może ona przynieść. Na podstawie ofert inwestycyjnych podobnych nieruchomości komercyjnych jest także w stanie oszacować możliwą stopę jej kapitalizacji. W tej sytuacji wartość nieruchomości można obliczyć korzystając z poniższego równania: 

Wartość nieruchomości = dochód operacyjny netto/stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji nieruchomości w praktyce

Wykorzystanie pojęcia stopy kapitalizacji nieruchomości w praktyce najłatwiej będzie wyjaśnić na przykładzie. 

Inwestor rozważa zakup kawalerki w Gdańsku na wynajem. Wartość inwestycji, jaką musi poczynić wynosi 350 000 zł. Inwestor planuje uzyskiwać przychody netto z wynajmu tego mieszkania na poziomie 2 000 zł miesięcznie. Daje to roczny przychód wynoszący 24 000 zł. Korzystając z wzoru wskazanego we wcześniejszej części artykułu możemy obliczyć stopę kapitalizacji inwestycji: 

24 000 zł/350 000 zł = 6,9%

Oznacza to, że właściciel nieruchomości oczekuje corocznego zysku z inwestycji na poziomie 6,9%. 

Kapitalizacja nieruchomości: niska czy wysoka stopa kapitalizacji? 

To, czy stopa kapitalizacji jest niska czy wysoka zależy m.in. od ryzyka związanego z inwestycją w daną nieruchomość. Ogólna zasada jest prosta: im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym niższa stopa kapitalizacji. 

Cechą charakterystyczną najatrakcyjniejszych nieruchomości na rynku, takich jak np. biurowce w centrum dużych miast, jest bardzo niskie ryzyko inwestycyjne, a co za tym idzie – niska stopa ich kapitalizacji. Nabywca takiej nieruchomości komercyjnej zyskuje jednak pewność, że jego inwestycja będzie generowała stałe zyski, a dochody w kolejnych latach będą utrzymywać się na zbliżonym poziomie.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku mało atrakcyjnych, starych nieruchomości na obrzeżach miasta. Tutaj ryzyko inwestycyjne związane chociażby z możliwym zwiększonym wskaźnikiem pustostanu jest wyższe, zatem także stopa kapitalizacji musi być większa. W celu rekompensaty tego ryzyka, niosącego za sobą przecież możliwość niższego rocznego dochodu netto, inwestor zainteresowany zakupem takiej nieruchomości z pewnością przedstawi niższą cenę ofertową. 

Kapitalizacja nieruchomości: stopa kapitalizacji a czas zwrotu z inwestycji

Kapitalizacja nieruchomości i stopa kapitalizacji mają wpływ na czas, w jakim środki przeznaczone na inwestycję w nieruchomość się zwrócą. Co do zasady, im niższa jest stopa kapitalizacji nieruchomości, tym dłuższy jest ten czas. Posłużymy się tutaj przykładem: 

Biurowiec w centrum Warszawy generuje roczny dochód na poziomie 10 mln złotych. Pewien inwestor zainteresowany nabyciem tej nieruchomości oszacował ryzyko i chciałby uzyskać stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 5%. Jest więc w stanie zapłacić za biurowiec 200 mln złotych (10 mln / 5% = 200 mln). Oznacza to, że nieruchomość będzie generowała co roku dochód równy 5% kwoty zapłaconej przez inwestora, a więc całość inwestycji zwróci się w ciągu 20 lat. 

Gdyby stopa kapitalizacji nieruchomości wynosiła 10%, nieruchomość byłaby warta 100 mln złotych. To zaś oznacza, że przy rocznym dochodzie z nieruchomości na poziomie 10 mln złotych, inwestor odzyskałby pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości w 10 lat.

Kapitalizacja nieruchomości – podsumowanie

Do inwestycji w nieruchomości należy podchodzić jak do biznesu – analizując wszelkie za i przeciw. Kapitalizacja nieruchomości, a przede wszystkim stopa kapitalizacji to bardzo ważny czynnik rentowności inwestycji. Pamiętajmy jednak, że nie jedyny. Każdorazowo przed podjęciem decyzji o inwestycji należy brać pod uwagę również koszty, których poniesienie będzie konieczne, a także inne możliwe sytuacje losowe. Ostatnie lata w szczególności pokazują nam, na jak wiele występujących na rynku scenariuszy nie mamy wpływu.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi