Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości?

Myślisz o ulokowaniu swojego kapitału, chciałbyś zainwestować  w nieruchomości, ale nie wiesz jak się do tego zabrać? Obecnie jest to jedna z najbardziej popularnych opcji na sukcesywne powiększanie swojego kapitału. Pocieszę Cię – nie trzeba mieć do tego dyplomu, posługiwać się ogromną, tajemną wiedzą. Wystarczy trochę zapału i gotówki. 

W takim razie jak zacząć inwestowanie w nieruchomości? Trzeba po prostu… zacząć! Zrobić ten pierwszy, najtrudniejszy krok. Ale to jak ze wszystkim. Pierwsza jazda samochodem, rowerem, czy lekcje na gitarze – każdy od czegoś zaczynał. Zacznij i Ty! Przed Tobą znajduje się kompendium wiedzy dla początkujących inwestorów. Po jego przeczytaniu będziesz wiedział  jakie są sposoby inwestycji, które kroki powinny być Twoimi pierwszymi oraz czy opłaca się zakupić kawalerkę w dużym mieście.

 

Czym tak właściwie jest nieruchomość?

Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego, np. budynek, grunt lub lokal. Umowa sprzedaży wybranego rodzaju nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że musimy mieć dokument urzędowy potwierdzający dokonanie czynności prawnej, np. prawo do danej nieruchomości.

 

Zastanów się: jaki masz cel inwestycyjny?

 

jak zacząć inwestować w nieruchomości cele

Skoro już wiesz czym jest nieruchomość zacznij od odpowiedzi na pytania o Twój cel i motywację. Nie chodzi tylko o to, aby tak jak znajomy, czy ktoś z rodziny, pochwalić się mieszkaniem pod wynajem. Mówimy bowiem o długoletniej inwestycji, która odpowiednio dobrana, pozwoli na odłożenie pieniędzy, spełnienie marzeń, czy wolność finansową. To proces, który momentami będzie trudny i przysporzy sporej dawki wrażeń pomieszanej z wyzwaniami.

Pomyśl. Nowy samochód? Wymarzone wakacje? A może zabezpieczenie przyszłości swoich dzieci? Daj sobie chwilę. Często ten najważniejszy cel nie przychodzi do głowy od razu. Inwestycja w nieruchomości powinna być punktem wyjścia do jakichkolwiek działań. Powinna obrazować przyszłe możliwości. Dlatego dobrym rozwiązaniem na początek jest ustalenie czy inwestycja będzie do użytku własnego, na wynajem, czy typowym *flipem mieszkaniowym*.

Być może potrzebujesz stworzyć listę, która pozwoli sprawdzić inwestycję od każdej strony. Zadaj sobie następujące pytania:

  1. Jaki mam cel?
  2. Ile można zarobić z danej inwestycji?
  3. Jaki mam budżet?
  4. Który sposób inwestycji mnie interesuje?

jak inwestować w nieruchomości jak zaczać

 

Pieniądze

Aby zainwestować w nieruchomość trzeba mieć pieniądze. Nie chodzi tutaj
o milionowe kwoty – wystarczy już kilkadziesiąt tysięcy złotych na start. Im większa kwota tym łatwiej będzie Ci znaleźć ciekawą inwestycję. Możesz wtedy również pomyśleć o ulokowaniu swojego kapitału w większej ilości nieruchomości i ograniczyć ryzyko. Pamiętaj jednak, że każdy kij ma dwa końce. Im większą kwotę zainwestujesz tym więcej możesz zarobić, ale i stracić
w przypadku niepowodzenia. Od początku starannie analizuj i minimalizuj ryzyko.

 

inwestowanie w nieruchomości rozpoczęcie

Ale nie tylko pieniądze są tutaj inwestycją. Bo inwestujesz również swój czas. Określ ile warta jest 1 godzina Twojego czasu. Bez względu na to, czy pracujesz na etacie, czy prowadzisz biznes. Jeśli jednak nie jesteś w stanie określić ile jest wart Twój czas – zrób to teraz. Ile zarabiasz przez 1 godzinę efektywnej pracy?

Jeśli już znasz odpowiedź na powyższe pytanie można pomyśleć o rodzaju inwestycji. Zakup mieszkania pod wynajem, remont, wykończenie go, przypilnowanie ekipy, którą zatrudnimy, aby potem „opiekować” się najemcami to mnóstwo czasu. Wtedy należy podjąć decyzję o samodzielnym działaniu lub zatrudnieniu profesjonalnej firmy, której usługi będą oczywiście kosztować.

Po zsumowaniu naszego budżetu i poświęconego czasu może okazać się, że inwestycja wcale nie będzie tak dochodowa, jaka nam się na początku wydawała.

oszczędności polaków w czasie pandemii koronawirusa

 

Czas

 

inwestowanie w nieruchomości jak zacząć

Ustalmy więc, że nie mamy możliwości poświęcenia tak dużej ilości czasu, a koszty firmy, która nas obsłuży, kompletnie pochłoną zysk. Wtedy znacznie ciekawszą opcją okaże się pasywna inwestycja w nieruchomości, ponieważ nie będzie wymagała od inwestora zaangażowania czasowego. Pieniądze zainwestowane np. w projekt deweloperski przyniosą konkretny zysk, który zostanie wypłacony inwestorowi zgodnie z zawartą wcześniej umową. W takiej wersji my oferujemy budżet, a deweloper czas, wiedzę i doświadczenie.

 

Wiedza

Wiedza o rynku nieruchomości to trzeci zasób, który ma duże znaczenie w kwestii naszej długoterminowej inwestycji nieruchomościowej. Potrzebujemy znać lokalny rynek, tj. ten miastowy. Mieszkając w Warszawie prawdopodobnie nie będziemy wiedzieli, czy mieszkanie na ulicy Łagowskiej będzie dobrym wyborem. Warto więc najpierw zorientować się w lokalizacji, a potem myśleć o kolejnych krokach realizacji inwestycji.

ceny mieszkań rynek pierwotny

Dlaczego mówimy o inwestycji długoterminowej? Ponieważ może zdarzyć się, że na początku możesz mieć, najzwyczajniej w świecie, szczęście. Trafi się świetna okazja i dobrze na niej zarobisz. Być może będzie właśnie trwała hossa na rynku nieruchomości. Nie chcemy polegać na szczęściu. Chcemy kontrolować swój budżet, swoje inwestycje i ich przebieg. A to właśnie szczęście może być zgubne. Zaczniemy wierzyć, będą niedoświadczonymi inwestorami, że jesteśmy nieomylni, podczas gdy rzeczywistość może okazać się nieco bardziej brutalna.

 

Sposoby inwestycji w nieruchomości

Każdą podróż należy zacząć od pierwszego kroku. Nawet tę finansową, która ma zaprowadzić nas wprost do spełnienia wcześniej postawionych celów. Nie stresuj się, każdy kiedyś zaczynał. Każdy był przed swoją pierwszą inwestycją. Skup się na finalnym efekcie i zacznij działać.

Na początku ustal kwotę, którą jesteś w stanie zainwestować w projekt na dłuższy czas. Co ważne – muszą to być pieniądze, bez których bez problemu sobie poradzisz. Najlepiej jeśli będzie to połowa twoich wolnych środków finansowych, a jednocześnie kwota na tyle nieduża, abyś był w stanie sobie bez niej poradzić tak długo jak będzie trzeba. Emocje są złym doradcą, stres związany z utratą pieniędzy nie może wiązać się z utratą płynności finansowej. Musisz być gotowy na ich stratę lub po prostu zamrożenie na długi czas.

 

1. Kupno nieruchomości pod wynajem

 

zakup mieszkań na wynajem

Jest to opcja dla tych, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości. W tym rodzaju inwestycji poziom zaangażowania pieniędzy i czasu jest podobny. Należy bowiem znaleźć interesujący nas lokal (pamiętajmy o doborze lokalizacji i atrakcyjności samej nieruchomości), wyremontować i wyposażyć, a potem dbać o stan całości. Ważne jest również przemyślenie celu zakupu nieruchomości – czy będzie to wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy. Jeśli grupą docelową będzie młoda para, czy rodzina to warto znaleźć nieruchomość zlokalizowanym na kameralnym osiedlu z przedszkolem, sklepami, czy innymi udogodnieniami. Jeśli myślisz o wynajmie krótkoterminowym, np. studentom, to lepiej znaleźć mieszkanie, w którym można wynajmować odrębne pokoje różnym osobom. Najlepiej jeśli lokalizacja mieszkania nie będzie daleka od różnych uczelni.

Przykład prostej kalkulacji inwestycji w nieruchomości

A teraz policzmy, czy Ci się to opłaca i czy warto wziąć kredyt hipoteczny na swoje pierwsze mieszkanie na wynajem.
Przyjmijmy, że kupujesz kawalerkę w dużym mieście za 300 tys. zł, w gotówce. Wybrałeś wynajem długoterminowy – najemcy będą płacić Ci 2500 zł miesięcznie, a koszty związane z wynajmem, które ponosisz co miesiąc, wynoszą 800 zł. W celu policzenia rocznej stopy zwroty z inwestycji należy podzielić roczny dochód z inwestycji przez jej wartość:rozpoczęcie inwestowania w nieruchomości przykład

Oznacza to, że każdego roku kawalerka zwróci Ci 6,8% kwoty, którą wydałeś.

Druga wersja zakłada udział kredytu hipotecznego. Załóżmy, że jego miesięczne odsetki wynoszą 800 zł. W takim razie nasze obliczenia wyglądają następująco:
inwestowanie w nieruchomości jak zacząć przykłady

Jak łatwo zauważyć, im większe koszty związane z inwestycją, tym stopa zwrotu będzie niższa. 

inwestowanie w nieruchomości średnie ceny wynajmu 2021

2. Flipping nieruchomości

 

flipping nieruchomości

Ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność za sprawą sporej stopy zwrotu, której średnia wynosi 15%. W niektórych przypadkach może przynieść nawet 30% – wszystko zależy od okazji, którą znajdziemy. Należy jednak pamiętać, że im łatwiejszy wydaje się zarobek tym więcej czeka nas pułapek po drodze: nieatrakcyjna dzielnica, uciążliwe sąsiedztwo, czy problemy prawne nieruchomości.

3. Grupowa inwestycja w nieruchomość

 

Jak to działa? Inwestycje grupowe w nieruchomości daje możliwość rozpoczęcia inwestycji osobom, które ze względów finansowych lub czasowych nie mogą pozwolić sobie na samodzielne działanie. Celem takiego przedsięwzięcia jest odnoszenie zysków w oparciu o czynsze z najmu nieruchomości lub budowę i sprzedaż nieruchomości. Znajduje się ona w rękach całej grupy inwestorów indywidualnych, którzy wspólnie decydują o formie zarobkowania. Przykład? Posiadamy budżet, ale nie mamy czasu na research, czy doglądanie interesu. Wtedy to osoby, które nie mają budżetu, ale posiadają czas i wiedzę mogą, za pomocą naszych środków, zrealizować inwestycję. Jakie zyski wchodzą w grę? Za każdą zainwestowaną złotówkę możemy przyjąć średnio 6-8 procent zwrotu w skali roku.

Jeśli jesteś zainteresowany opcją Inwestycjami grupowymi w nieruchomości ze mną, to:

 

Rady i dobre praktyki dla początkujących inwestorów

 

porady dla początkujących inwestorów w nieruchomości

Skoro wiemy już jak dobrać budżet, potrafimy skonfrontować się ze swoją ilością czasu i zadbać o odpowiednią wiedzę, należy zebrać całość w pewnego rodzaju podsumowanie:

  • Znajdź złoty środek pomiędzy wystarczająco dużą kwotą, która przyniesie zadowalający zysk, a małą ilością zaangażowanych pieniędzy, które w razie niepowodzenia możesz stracić.
  • Zadbaj o „chłodną” głowę, emocje nie są dobrym doradcą, a stres i panika przed poniesieniem strat może kompletnie przysłonić zdrowy rozsądek.
  • Posłuchaj rad specjalistów i daj sobie pomóc. Skoro dopiero wchodzisz na rynek inwestycji w nieruchomości to nie posiadasz wieloletniego doświadczenia.
  • Nie daj się zwieść chęci szybkiego zarobku. Nic nie przychodzi nagle, a kwoty zarobione w bardzo szybki sposób często obarczone są dużym ryzykiem lub pułapkami, których nie widać na pierwszy rzut oka.
  • Regularnie sprawdzaj postępy w inwestycji, kontroluj zaangażowane osoby. Pamiętaj o złotej zasadzie: „zaufanie, ale ograniczone”.
  • Bądź odpowiedzialny za swoje czyny. Pamiętaj, że sukces i niepowodzenie, w większości przypadków, są wypadkową twoich działań. 

Być może po przeczytaniu tego poradnika wciąż masz wiele pytań. Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę.


 

Sprawdź również:

Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości – pytania i odpowiedzi

Jak flipować?

Przede wszystkim ze zdrowym rozsądkiem. Opłacalne inwestowanie w nieruchomości wymaga dobrego researchu, doświadczenia i skuteczności w negocjacjach, znajomości prawa i formalności. Dobry flip nie zawsze wiąże się z dużą inwestycją, a z kreatywnością.

Czy można stracić na nieruchomościach?

Oczywiście. Nietrafiona inwestycja w nieruchomości – decyzja podjęta pod wpływem chwili bez odpowiedniego researchu i doświadczenia – mogą sprawić, że w dłuższej perspektywie stracisz na takiej transakcji. Warto szukać wiedzy u doświadczonych inwestorów i doradców.

Jak zacząć handel nieruchomościami?

Czytać książki, słuchać podcastów, oglądać vlogi i czytać blogi doświadczonych inwestorów i rentierów, takich jak Damian Olszewski. Finalnie zrobić dobry research, odwiedzić kilkadziesiąt nieruchomości, aby w końcu znaleźć tę idealną i dokonać zakupu.

Jakie książki o inwestowaniu w nieruchomości warto przeczytać?

Tacy autorzy jak Robert Kiyosaki, Wojciech Orzechowski, Filip Kowarski, Michał Szafrański, Paweł Albrecht, a już niebawem także Damian Olszewski powinni pojawić się na Twojej półce. Wiedza i doświadczenie od innych rentierów za kilkadziesiąt złotych? Chyba warto.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi