Jak sprzedawać mieszkania? Wszystko co trzeba wiedzieć, żeby zrobić to dobrze

Wiedza jak sprzedawać mieszkania jest bardzo przydatna i pewnie każdy z nas skorzysta z niej prędzej czy później. Sprzedaż mieszkań łączy się z formalnościami oraz czynnikami decydującymi o skuteczności transakcji na które warto zwrócić uwagę. W artykule opisujemy co zrobić sprzedając mieszkanie by zyskać jak najwięcej.

Przeczytaj również: jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości

Ile trwa sprzedaż mieszkania ?

Na rynku nieruchomości cały czas możemy zauważyć wzrost ceny mieszkań. Różnica między październikiem 2020 a 2021 wynosiła od 5 aż do 31 % w zależności od miasta. Według Polskiego Instytutu Ekonomicznego ceny nieruchomości mają wzrosnąć o 10 % w roku 2022, natomiast w 2023 o 8%.

jak sprzedawać mieszkania

Według analizy MetroHouse w III kwartale 2021 średni czas sprzedaży mieszkania wynosił  91 – 97 dni w zależności od lokalizacji, w roku poprzednim było to 94 – 101 dni.

w jaki sposób sprzedać mieszkanie

Źródło: https://metrohouse.pl/

Jakie możemy wyróżnić sposoby sprzedaży mieszkania?

Biuro nieruchomości

jak sprzedać mieszkanie przy pomocy biura nieruchomości

Według badań Powszechnego Towarzystwa ekspertów i doradców rynku 68 % Polaków korzysta z usług pośrednika. Gdy zdecydujemy się na pomoc biura nieruchomości możemy liczyć na kompleksową obsługę.

Do obowiązków pośrednika należy:

  •         Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
  •         Doradztwo formalno – prawne
  •         Przygotowanie profesjonalnych zdjęć
  •         Wycena nieruchomości
  •         Wystawienie ogłoszenia
  •         Promowanie mieszkania za pomocą portali i stron sprzedażowych
  •         Kontakt z klientem
  •         Prezentowanie mieszkania potencjalnym nabywcą

Bez wątpienia jest to wygodna forma sprzedaży. Wszystkie obowiązki przenosimy na biuro a my zyskujemy cenny czas. Biuro nieruchomości za pomoc pobiera prowizje, najczęściej w wysokości 2-5%

Które biuro nieruchomości wybrać do sprzedaży mieszkania?

Jak w każdej branży istotna jest opinia klientów, takich informacji możemy poszukać na forach internetowych ,portalach społecznościowych lub wpisać nazwę firmy w google z dopiskiem opinie. Poradzić możemy się osób z naszego otoczenia które korzystały już z usług pośrednika.

Licencja pośrednika w obrocie nieruchomości nie jest wymagana od 2014, niemniej jest to atut gwarantujący nam bezpieczeństwo oraz profesjonalizm. Firma lokalna działająca w naszym regionie doskonale zna aktualne ceny na rynku, posiada szeroką bazę klientów oraz znajomości, które mogą nam pomóc w szybszym załatwieniu spraw administracyjnych.

Przed podpisaniem umowy pośrednictwa warto spotkać się z kilkoma pośrednikami a następnie wybrać tego który najbardziej odpowiada naszym wymaganiom. Profesjonalny agent nieruchomości za darmo odbędzie takie spotkanie. Umowę pośrednictwa możemy zawrzeć otwartą , w takim wariancie kilka firm szuka dla nas kupca lub na wyłączność gdzie współpracujemy tylko z jednym pośrednikiem.

Otwarta umowa z początku wydaje się być świetnym pomysłem , sądzimy, że wszyscy pośrednicy zajmą się naszym ogłoszeniem i przyspieszy to sprzedaż ,niestety jest na odwrót. Pośrednik w takim przypadku ma mniej czasu i chęci aby dobrze przygotować ofertę naszego mieszkania, ponieważ nie ma pewności, że poświęcony czas oraz nakłady się zwrócą. Każdy z firm może inaczej przygotować ogłoszenie np. pod względem powierzchni (zaokrąglić w górę lub dół), ceny lub wyposażenia.

Szukający znajdzie nasze mieszkanie na kilku forach a każde z innymi danymi. Od razu da to sygnał, że z mieszkaniem może być jakiś problem. Zdecydowanie częściej korzysta się z umowy na wyłączność. Daje nam to gwarancję dobrze wykonanej pracy oraz odpowiedzialny za nasze mieszkanie jest jeden agent.

Gdy już wybierzemy firmę która będzie nas reprezentować warto dokładnie określić warunki umowy:

  • Cenę nieruchomości oraz czy podlega negocjacji.
  • Zakres negocjacji, do jakiej kwoty maksymalnie może zejść pośrednik.
  • Wynagrodzenie dla biura nieruchomości , określona kwota za usługę czy prowizja.
  • Prowizja – procentowo od ceny wyjściowej czy ostatecznej.
  • Określenie terminu wypłacenia wynagrodzenie dla agenta nieruchomości, najbezpieczniej jest ustalić po podpisaniu umowy sprzedaży.
  • Ustalić warunki oraz okres wypowiedzenia umowy.

Sprzedaż mieszkania na własną rękę

jak sprzedać mieszkanie na własną rękę

Co jeśli sami postanowimy sprzedać mieszkanie oraz na jakie rzeczy trzeba zwrócić uwagę, żeby nie skończyło się fiaskiem.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Wszyscy jesteśmy wzrokowcami dlatego pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Żeby tak się stało musimy poczynić parę kroków:

Rzeczy osobiste

Mieszkanie musi być wysprzątane, wszystkie ubrania, pamiątki oraz zdjęcia powinny być schowane. Zdarza się sytuacja w której sprzedajemy mieszkanie jeszcze w nim przebywając, w takim przypadku postarajmy się uporządkować wszystkie przedmioty aby stworzyć jak najbardziej naturalną przestrzeń.

Symbole religijne oraz polityczne

Żyjemy w czasach gdzie jest duże zróżnicowanie kulturowe, nie każdy może zgadzać się z naszymi poglądami. Takie symbole warto także schować.

Naprawa usterek

Istotne jest zadbać aby nasze mieszkanie było w pełni przygotowane na nowych właścicieli. Cieknący kran, poluzowana klamka lub inna usterka muszą zostać naprawione.

Odświeżenie mieszkania

Przemalowanie ścian oraz sufitów zdecydowanie poprawi estetykę. Widok brudnego i zaniedbanego mieszkania nikogo jeszcze nie przekonał do zakupu.

Zdjęcia mieszkania do sprzedaży

Nie od dziś wiadomo, że człowiek kupuje oczami. Zdjęcia wykonane telefonem bez poprawek w źle uchwyconym kadrze może całkowicie udaremnić nam sprzedaż. Warto zastanowić się nad zatrudnieniem fotografa który zrobi nam zdjęcia oraz przygotuje do publikacji. Profesjonalista pomoże podkreślić najważniejsze zalety lokalu. Można poszukać osoby początkującej, jest spora szansa, że zrobi to za darmo w celu nabycia doświadczenia.

Jeśli jednak postanowimy sami zrobić zdjęcia kilka wskazówek które warto znać:

  • Zadbajmy o dobre oświetlenie.
  • Uchwycenie odpowiedniego kadru
  • Usunięcie zbędnych elementów
  • Zdjęcia robić z rogu pomieszczenia
  • Retusz zdjęć (Pamiętać trzeba aby nie utracić autentyczności)

Wycena wartości rynkowej

W określeniu ceny pomoże nam:

  • Bezpłatna wycena nieruchomośći online
  • Rzeczoznawca majątkowy

Jeżeli wolimy zająć się sprawą osobiście i nie korzystać z firm zewnętrznych, z pomocą przychodzą nam serwisy nieruchomości. Każdy z nich pozwoli nam na wyszukanie za pomocą filtrów mieszkań podobnych do naszego. Dzięki filtrom możemy określić, które pomogą określić wartość nieruchomości

  • Lokalizacje
  • Powierzchnie
  • Ilość pokoi
  • Rodzaj zabudowy
  • Rynek

czynniki wartości mieszkania przed sprzedażą

Istotne jest sprawdzenie jak długo oferty na których bazujemy są wystawione. Jeżeli widnieją dłużnej niż 2 tygodnie trzeba wziąć pod uwagę że ich cena może być przeszacowana. W takiej sytuacji podajemy cenę minimalnie niższą. Na rynku nieruchomości nieodłącznym elementem są negocjacje, ten czynnik też musimy uwzględnić podczas kalkulacji.

Ogłoszenie sprzedaży mieszkania

Gdy już przygotowaliśmy mieszkanie do sprzedaży, zrobiliśmy zdjęcia oraz dokonaliśmy wyceny. Przyszedł czas na wystawienie naszej oferty.

Najpopularniejsze serwisy z których możemy skorzystać to:

najpopularniejsze serwisy sprzedaży mieszkań

Tytuł ogłoszenia

Określenie słów kluczowych w nagłówku pomoże nam zwrócić uwagę na ofert. Słowa które warto uwzględnić dotyczą rodzaju nieruchomości, powierzchni, ilość pokoi oraz lokalizacji.

Zdjęcia mieszkania do sprzedaży

Istotne jest wstawienie zdjęć salonu, sypialni, łazienki, kuchni, toalety oraz korytarza. Można dodać zdjęcia budynku z zewnątrz jeśli ładnie się prezentuje. Przyjmuje się od 8 do 20 za optymalną ilość.

Podstawowe informacje o nieruchomości

Podczas wystawiania oferty kluczowe jest podanie wszystkich istotnych informacji związanych z mieszkaniem oraz uzupełnienie formularza.

Opis ogłoszenia nieruchomości

Kupujący przegląda ogromną ilość ofert, w opisie uwzględniamy wszystkie informacje które nie są objęte formularzem a pozwolą skupić uwagę kupującego na naszej ofercie. Warto pisać krótkie i zwięzłe zdania, Zalety mieszkania – jeżeli oddalone jest od centrum, możemy użyć tej informacji jako atut np: Mieszkanie usytuowane w cichym i spokojnym miejscu. Przeznaczenie mieszkania – dla rodziny ,singla lub pary. Koszty stałe mieszkania – Cena za prąd, wodę oraz czynsz.

W jaki sposób sprzedać mieszkanie – wymagane dokumenty

Wszystkich formalności związanych ze sprzedażą dokonujemy u notariusza. Notariusz sporządza akt notarialny, który jest potwierdzeniem sprzedaży.

Dokumenty, które trzeba przygotować:

dokumenty sprzedaży mieszkania

W przypadku Umowy darowizny lub spadku potrzebujemy Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego informujące o opłaceniu podatku lub jego uregulowaniu, jeżeli mieszkanie jest przekazane w pierwszej linii.

Dodatkowe dokumenty które musimy dostarczyć:

  • Dokument o niezaleganiu – Jeśli naszym budynkiem zarządza wspólnota lub spółdzielnia , jest to dokument stwierdzający brak zadłużenia lokalu
  • Zaświadczenie o zameldowaniu  – Dokument ten możemy wygenerować za pomocą strony Gov.pl (jeśli posiadamy profil zaufany) lub udać się do Urzędu gminy osobiście

Co jeżeli nasze mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym ?

Bank trzeba poinformować o sprzedaży mieszkania oraz złożyć wniosek o otrzymanie dokumentów:

  • Aktualny stan zadłużenia
  • Zaświadczenie o numerze technicznym do spłaty kredytu.
  • Oświadczenie z informacją o wcześniejszej spłacie.
  • Dokument potwierdzający zdjęcie zabezpieczenia hipoteki po spłacie kredytu.

Sprzedaż mieszkania to złożony proces wymagający sporej wiedzy oraz umiejętności. Wszystkie wybory w życiu mają swoje wady i zalety dotyczy to również sposobu sprzedaży nieruchomości. Jakiego wyboru nie dokonamy, będzie to dla nas ciekawe doświadczenie z którego każdy wyciągnie cenną lekcję.

Przeczytaj również:

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *