Czy inwestowanie w mieszkania to dobry pomysł na 2022 rok?

Od kilku lat w biznesie krąży wiadomość, że ceny mieszkań są już na takim poziomie, że teraz to tylko mogą spadać. Podobne złowrogie klątwy padały na inwestorów, którzy zdecydowali się ulokować swój kapitał na rynku kryptowalut, ale czy oba te rynki odnotowały zapowiadany krach? Postarajmy się wyciągnąć wnioski z tego co może nam przynieść rok 2022 na rynku mieszkaniowym.

Trochę historii na rynku mieszkaniowym od 2007 roku.

Inwestowanie w nieruchomości w naszym rodzimym kraju jest ciągle w modzie, dlatego inwestorzy indywidualni nie stronią od kupowania mieszkań nawet w ciężkich czasach. Krach na nieruchomościach w Stanach Zjednoczonych w roku 2007 pokazał całemu światu jak może zakończyć się historia nieostrożnego lewarowania się na kredytach hipotecznych i inwestowaniu w nieruchomości.

Zaczerpnijmy trochę wiedzy z historii, która w wielu źródłach naukowych przytaczana jest sentencją: „historia lubi się powtarzać”, zaś w mojej opinii bardziej realnym jest, że historia nie tyle się powtarza, co się rymuje. Wyciągając wnioski z kryzysu gospodarczego 2007-2009 zapoczątkowanym w Stanach Zjednoczonych, możemy wyciągnąć lekcje, że jeśli w jakimś mocarstwie gospodarczym występuje kryzys (a w tym przypadku był to krach na rynku nieruchomości) to cały świat obrywa rykoszetem.

Spójrzmy zatem na historię z tego roku w Chinach, gdzie chiński deweloper Evergrande jest na skraju bankructwa i nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Jaki ma to związek z rynkiem nieruchomości w Polsce? A no taki, że ten gigant ma inwestycje na całym świecie, a także w Europie, więc jego upadek i niewypłacalność może się odbić na rynku nieruchomości także w Polsce.

Wirusy bakterie i inne wynalazki pokazują każdemu z nas, że korelacje biznesowe na całym świecie mogą spowodować zawirowania na wszystkich rynkach, które go otaczają, dzięki globalizacji. Dlaczego piszę o takich sprawach, skoro artykuł dotyczy sensu stricto inwestowania w mieszkania? Odpowiedź jest prosta i po 2020 roku wszystkim nam znana. Pandemia COVID-19 choć przez wielu ignorowana i uważana za kolejny rodzaj manipulacji odbiła się wielkim piętnem na rynku nieruchomości. Eksperci, którzy przepowiadali, że tendencja wzrostowa na rynku nieruchomości dobiega końca, nie przewidzieli obrotu sytuacji, którą wywołał stan epidemiologiczny. 

Ceny nieruchomości od 2020 roku

Fenomen wywołany na rynku nieruchomości przez pandemię otworzył drogę do kolejnych wzrostów na rynku mieszkaniowym. Ludzie, którzy zostali pozamykani w 4 ścianach pragnęli zaznać trochę kontaktu z naturą i próbowali nabywać domy/mieszkania/działki w różnych zakamarkach naszego kraju, tylko po to, aby móc się swobodnie przemieszczać i zmieniać swoje otoczenie. Możecie mnie teraz zapytać, ale co powyższe przykłady mają wspólnego z mieszkaniami w 2022 roku? Otóż mają wiele wspólnego, dlatego że spirala kupowania nowych nieruchomości spowodowała przyspieszenie wzrostu cen mieszkań w sposób gwałtowny. Jak wynika z raportu PwC Polska pt.:” Skąd ten boom?

Zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce”, odnotowuje się średni wzrost cen za metr kwadratowy mieszkania o około 12%, więc oprócz korzyści wynikających z wynajmu mieszkań, ich wartość ciągle rośnie. Korzystając z danych przekazanych przez NBP możemy porównać także wzrost cen mieszkań stricte w 2021 roku, a dokładnie w II i III kwartale. Mianowicie przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w II kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej, a metr lokalu z rynku wtórnego wyniosła o 9% więcej niż w 2020 roku. Powyższe dane wskazują jednoznacznie, że ostatni czas był zbawienny dla rynku mieszkaniowego.

Źródło: https://www.muratorplus.pl/inwestycje/inwestycje-mieszkaniowe/ceny-mieszkan-w-polsce-coraz-wyzsze-aa-BJAZ-hHVK-d4wc.html

Analizując powyższą tabelę opracowaną przez HRE Investments na podstawie danych NBP ciężko jednoznacznie wyznaczyć w których miastach odnotowano najwyższe wzrosty, gdyż owe zmiany były niemalże dwucyfrowe w każdym z nich. Wart zasygnalizować, że Trójmiasto dało dobrze zarobić na rynku deweloperskim, zaś najwyższe wyniki odnotowane na rynku wtórnym można przypisać do Poznania, Krakowa, Lublina i Szczecina.

Na co zwrócić uwagę podczas inwestycji?

Metod inwestowania w nieruchomości jest wiele, a jedną z nich jest grupowe inwestowanie w nieruchomości. W dzisiejszym wpisie przytoczymy najbardziej znane metody inwestowania w mieszkania, a będzie to zakup mieszkania za gotówkę lub zaciągniecie kredytu hipotecznego pod nieruchomość.

Pierwszym sposobem jest zakup mieszkania za gotówkę i jest to swego rodzaju podstawowa forma i najprostsza, ponieważ mamy uzbierany jakiś większy kapitał, szukamy mieszkania, które nas interesuje i voilà podpisujemy akt notarialny zakupu mieszkania, przelewamy środki finansowe i cieszymy się z nabycia mieszkania. Życie jednak byłoby zbyt proste i szare, gdyby to było takie banalne. Oczywiście, jeżeli zależy nam na kupnie jakiegokolwiek mieszkania to proces będzie zbliżony do tego przytoczonego, ale skoro czytasz ten wpis, to oznacza, że chcesz być tą osobą, która zwiększa swój kapitał, a nie go marnuje.

Jakie są zagrożenia wynikające z kupna mieszkania za gotówkę? Jeśli nie jesteśmy milionerami lub miliarderami, to bądźmy szczerzy, każdy z nas bierze pod uwagę koszty jakie ponosimy. W przypadku wystąpienia niechcianych wydatków tracimy płynność finansową i musimy pożyczyć pieniądze najczęściej od banku na niezbyt korzystnych warunkach. Sprawa ma się podobnie w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego, aczkolwiek w tej wersji musimy brać pod uwagę zdolność kredytową, czas realizacji wniosku kredytowego (od 2020 roku jest on coraz dłuższy, podwyżki stóp procentowych, ryzyko z utratą pracy i niewydolnością finansową). Żeby spać spokojnie po zakupie mieszkania musimy być pewni kilku rzeczy. 

  • Kupione mieszkanie będzie przynosiło zyski.

Pierwszy i podstawowy powód kupowania mieszkania to generowanie zysków. Oczywiście inaczej sytuacja wygląda gdy w danym mieszkaniu będziemy mieszkać, a inaczej gdy będzie ono wynajmowane, ale w głębi serca zawsze chcemy, aby nasz majątek rósł w czasie czy to będzie wynajmowanie, czy to my będziemy w nim mieszkać.

  • Będzie nas stać na opłaty.

Ten podpunkt ma na celu zwrócić uwagę nie tylko na same opłaty związane ze zużyciem energii, wody itp., ale także z czynszem, a nawet remontem i ubezpieczeniem. Rzadko kiedy zdarza się (choć każdy by tak chciał), aby kupując mieszkanie od razu czerpać z niego pełnymi garściami. Należy wziąć pod uwagę pustostan na czas remontu/odświeżenia i znalezienia najemców.

  • Mamy czas

Kontynuując poprzedni akapit zastanówmy się nad chwilą zgrozy, gdy wszystko nie pójdzie po naszej myśli. Ekipa remontowa będzie miała opóźnienia w terminie realizacji zleceń, przyszli najemcy potrzebują już wejść i mieszkać, a mieszkanie niegotowe i rezygnują z naszej oferty. Co wtedy? Z drugiej strony ścigają nas opłaty, a może raty kredytu hipotecznego. Co będzie w przypadku dodatkowych podatków, którymi rząd postanowi sfinansować politykę socjalną? 

Powyższe podpunkty mają wspólny mianownik. Musimy posiadać czas i pieniądze, a przecież inwestujemy po to, aby mieć czas i pieniądze. Częsty paradoks, który występuje choćby podczas pracy, gdy nie mając pracy mamy mnóstwo czasu, a brak pieniędzy na przyjemności, z kolei w przypadku pracy mamy fundusze na przyjemności, a nie mamy czasu ich realizować. Lekarstwem może się okazać inwestowanie w mieszkania pod wynajem, ale jak każda inwestycja musi być oparta na wiedzy, odpowiedniej strategii i związana ona będzie zawsze z ryzykiem.

Jak inwestować w mieszkania?

Mądrze. To pierwsze co przychodzi mi na myśl. Może się to wydać zabawne, ale to właśnie przemyślane zarządzanie kapitałem, może doprowadzić do wzbogacania się. Skupmy się na warunkach jakie powinny być spełnione, aby zacząć mówić o mądrym inwestowaniu w mieszkania.

Przyjęcie strategii na jaki okres chcemy wynajmować i komu. Inaczej będzie wyglądała sytuacja zakupu mieszkania do wynajęcia dla studentów, a inaczej dla rodziny wielodzietnej. Z kolei jeszcze inaczej ma się sprawa z wynajmowaniem nieruchomości pod biznes. Uwzględnijmy czas wynajmu dla każdej z tych grup. Studenci przeważnie wynajmują krótkoterminowo na okres 10 miesięcy, a stan mieszkania po ich użytkowaniu może wyglądać katastrofalnie. Specjalnie wyolbrzymiam tę grupę, ponieważ wiąże się ona z największym ryzykiem i oczywiście nie jest regułą, że studenci to osoby, które z pewnością zdemolują nam mieszkanie. Wynajmowanie rodzinie wielodzietnej będzie raczej opiewało w dłuższy termin, bo kto chce co roku zmieniać dzieciom szkołę? Takie podejście może się wiązać z niższym zyskiem, ponieważ umowa jest długoterminowa i ciężej podnieść kwotę wynajmu (choć nie jest to niemożliwe). Wynajmowanie mieszkania pod prowadzenie działalności gospodarczej będzie zbliżone do umowy z wielodzietną rodziną, ponieważ żadna firma nie chce zmieniać swojego lokum co kilka miesięcy.

Jest jedna wspólna cecha, która łączy wszystkie zmienne, a mianowicie lokalizacja. Dla studentów warto zakupić mieszkanie blisko jednostek edukacyjny, a dla rodziny miejsce, przy którym będą mieli blisko do przedszkola/szkoły i lekarza.

Prowadzenie biznesu rządzi się innymi wartościami i dla tego klienta mieszkanie powinno być zlokalizowane najlepiej w pasie wysoko zaludnionym z dostępem do dobrego miejsca parkingowego. Zobaczmy jak wiele zmiennych należy uwzględnić przy wyborze choćby klienta końcowego. Warto tu też wspomnieć, że inne koszty poniesiemy w przypadku wykończenia mieszkania dla studentów, inne dla managera z korporacji, a jeszcze inne pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Jest strategia, jest lokalizacja, teraz cena. Kolejny składnik, który bezpośrednio wpływa na stopę zwrotu z inwestycji. Możemy mieć świetną lokalizację, zbudowaną strategię od podstaw, która uwzględni każdą zmienną, ale jeśli kupimy drogo to… To będziemy żałować, ponieważ stopa zwrotu z inwestycji będzie o wiele niższa. Tak więc skupmy się na cenie, po jakiej nabywamy nieruchomość. Cena jest kluczowym warunkiem, który będzie miała przełożenie na wynik finansowy zrealizowany z inwestycji.

Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych

Powyższe czynniki to podstawowe zagadnienia, na które każdy z przyszłych inwestorów w mieszkania musi sobie odpowiedzieć. Przyjrzymy się jeszcze innym aspektom. Mianowicie wielu ekspertów podczas wywiadów czy konferencji podpowiada, aby inwestować w mieszkania w naszym mieście lub bliskiej okolicy. Pozwoli nam to zbudować przewagę nad konkurencją, ponieważ znamy rynek i najbliższą okolicę, co może przydać się podczas wyciągania asów z rękawa przy negocjacjach. Dzięki bliskiej lokalizacji zawsze możemy podjechać i doglądnąć, gdyby były jakieś nieporozumienia. Nie musimy korzystać z biur pośredniczących wynajmowaniu mieszkań, które wezmą swoją działkę za przypilnowanie inwestycji, a to z kolei przełoży się na ostateczny wynik z inwestycji.

Jakie mieszkania wybrać?

Każde mieszkanie ma swój niepowtarzalny potencjał, a to od nas zależy co my z niego zrobimy. Wielu inwestorów indywidualnych zastanawia się czy pierwszym mieszkaniem na wynajem powinno być mieszkanie w stanie deweloperskim czy może w starym budownictwie? Odpowiedź będzie podobna do tych na wykładach z prawa, a mianowicie: „to zależy”. Dobra, to zależy, ale od czego? Od czynników, które zostały ujęte w rozdziałach powyżej. Inwestycja musi być rentowna, czyli przynosić zyski, a skoro jest to nasze pierwsze mieszkanie inwestycyjne, to musimy podejść z pokorą i nie porywać się z motyką na księżyc.

Nie mamy jeszcze zaprzyjaźnionych ekip remontowych, notariusza lub biur pośredniczących, które pomogą nam znaleźć najemcę. Postarajmy się wyszukać nieruchomość w dobrej lokalizacji za niższe pieniądze niż oferuje rynek, czyli szukanie perełki w stogu siana. Może się to wydać oderwane od rzeczywistości, ale to że wielu ludzi inwestuje w nieruchomości, to uwierzcie mi, większość z nich nie potrafi oszacować stopy zwrotu inwestycji, a działa na rynku bo jest na to trend. Bądźmy od nich lepsi i podejdźmy do inwestycji w sposób profesjonalny na ile to możliwe.

Analiza SWOT mieszkań na wynajem w 2022 roku

 

 

Inwestowanie w mieszkania na wynajem w 2022 roku

Inwestycje w rynek nieruchomości od czasu krachu w Stanach Zjednoczonych przynosi naszym rodakom wysokie stopy zwrotu i jest swego rodzaju jednym z najbezpieczniejszych miejsc do ulokowania nadwyżek finansowych lub sposobem na rozpoczęcie inwestowania z wykorzystaniem kredytów hipotecznych. Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w 2022 roku? 

Uważam, że nikt nie ma szklanej kuli, aby przewidzieć co się stanie ale po analizie całego artykułu można wysnuć kilka stwierdzeń. Patrząc na zawirowania w cenach mieszkań nawet przy katastrofalnych momentach na rynkach światowych można zauważyć, że nieruchomości trzymają swoją wartość. Jest to jedna z najlepiej wykorzystywanych form inwestowania w naszym kraju. 

Zagrożenia jednak nie są małe, bo napływ kapitału na rynek nieruchomości spowodowany brakiem alternatyw zabezpieczenia kapitału (brak lokat, a raczej brak oprocentowania na nich) spowodował rajd cen nieruchomości na północ, a czy sytuacja się utrzyma, gdy stopy procentowe pójdą do góry, a raty kredytów hipotecznych wzrosną nawet o kilkaset złotych? Tego nie wiem ja, ani żaden ekspert z rynku nieruchomości. Dlatego warto zapoznać się z analizą SWOT i zrobić własną analizę, przed wejściem w jakąkolwiek inwestycje, a moje słowa można wziąć jako pomoc w zauważeniu różnych szans i zagrożeń.

Przeczytaj również:: Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.