Jednym z podejść stosowanych do wyceny nieruchomości jest podejście dochodowe. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o przewidywany dochód, jaki może przynieść inwestycja w tę nieruchomość. Do ustalenia wartości nieruchomości w ramach tego podejścia niezbędna będzie znajomość dochodu operacyjnego netto z nieruchomości. Czym jest dochód operacyjny netto oraz jak go obliczyć? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.
Co to jest dochód operacyjny netto z nieruchomości?
Roczny dochód operacyjny netto stanowi potencjalny, możliwy do osiągnięcia w ciągu roku dochód brutto z nieruchomości, pomniejszony o wydatki związane z utrzymaniem tej nieruchomości. Rodzaj i poziom tych wydatków wynika z warunków rynkowych.
Podejście dochodowe – metody wyceny nieruchomości
W podejściu dochodowym wyróżniamy dwie metody wyceny wartości nieruchomości. Są to:
- metoda inwestycyjna – polegająca na wycenie nieruchomości na podstawie przewidywanego dochodu z jej wynajmu lub dzierżawy, a także w oparciu o dochód pozaczynszony (np. wynajmowanie przestrzeni reklamowej),
- metoda zysków – polegająca na wycenie nieruchomości na podstawie dochodów, jakie może generować działalność w niej prowadzona.
Dochód operacyjny netto obliczony przy zastosowaniu każdej z nich zależy od różnych czynników.
Jak obliczyć dochód operacyjny netto z nieruchomości – metoda zysków
Przyjmując założenie, że działalność w nieruchomości wycenianej metodą zysków prowadzi użytkownik, dochód operacyjny netto właściciela tej nieruchomości określa się wyznaczając jego udział w dochodzie operacyjnym netto użytkownika.
Udział ten wyznacza się biorąc pod uwagę dane rynkowe albo w inny sposób, który jest uzasadniony.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości
Jak obliczyć dochód operacyjny netto z nieruchomości – metoda inwestycyjna
Dochód operacyjny netto z nieruchomości przy zastosowaniu metody inwestycyjnej oblicza się według poniższego wzoru:
DON = EDB – WO
gdzie:
- EDB – efektywny dochód brutto,
- WO – wydatki operacyjne.
Co to jest efektywny dochód brutto?
Efektywny dochód brutto (EDB) to różnica pomiędzy potencjalnym dochodem brutto, czyli takim, który otrzymamy przy założeniu wykorzystania 100% potencjału nieruchomości, a stratami w dochodach. Straty te mogą wynikać np. ze zwolnień w płatnościach lub z zaległości czynszowych.
EDB oblicza się zgodnie z poniższym wzorem:
EDB = PDB x (100% – p)
gdzie:
- PDB – potencjalny dochód brutto,
- p – straty w dochodach wynikające np. z zaległości czynszowych lub spowodowane pustostanami.
Przeczytaj również: W co zainwestować 100 tyś złotych
Co to są wydatki operacyjne?
Wydatki operacyjne to roczne koszty utrzymania nieruchomości obciążające właściciela. Poziom wydatków operacyjnych warunkuje poziom osiągania dochodów w nieruchomości.
Co zalicza się do wydatków operacyjnych?
Wydatki operacyjne, które ponosi właściciel nieruchomości obejmują:
Jako wydatki operacyjne zalicza się też uśredniony roczny nakład finansowy potrzebny na regularną (z częstotliwością raz na co najmniej kilka lat) wymianę stałych elementów wyposażenia.
Czego nie zalicza się do wydatków operacyjnych?
Określając dochód operacyjny netto z nieruchomości do wydatków operacyjnych (WO) nie uwzględnia się:
- odpisów amortyzacyjnych,
- rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek,
- nakładów na remonty niezwiązane z bieżącą dbałością o standard i stan techniczny nieruchomości. Wyjątkiem są nakłady potrzebne na regularną wymianę stałych elementów wyposażenia wspomniane we wcześniejszej części artykułu.
Dochód operacyjny netto z nieruchomości jest jednym z czynników świadczących o rentowności inwestycji w daną nieruchomość lub jej braku.
Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych
