Wycena nieruchomości to określenie jej wartości przy pomocy różnorodnych podejść oraz metod. Rzeczoznawca wybierając daną metodę wyceny nieruchomości musi przestrzegać przepisów prawa wskazujących na odpowiednie standardy dotyczące wybranej metody. Przepisy te zawarte są w Ustawie o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzeniu Rady Ministrów. W niniejszym artykule przyjrzymy się podejściom i metodom wyceny nieruchomości, celom, dla których się ją tworzy i czynnikom wpływającym na wartość nieruchomości.
Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów jej odtworzenia pomniejszonych o jej zużycie, jak również na podstawie kosztów odtworzenia części składowych nieruchomości.
Podejście mieszane w wycenie nieruchomości pozwala natomiast na określenie jej wartości poprzez połączenie ze sobą przynajmniej dwóch z wyżej wskazanych podejść. Najczęściej stosowane przez rzeczoznawców są jednak dwa pierwsze podejścia wyceny nieruchomości – porównawcze oraz dochodowe. To na nich skupimy się w dalszej części artykułu.
Sprawdź: W co zainwestować 500 tys. ?
Podejście porównawcze wyceny nieruchomości polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny do nieruchomości już sprzedanych o zbliżonych parametrach w określonej okolicy. Jest to podejście szczególnie popularne przy określaniu wartości niedawno powstałych nieruchomości na nowych osiedlach, ponieważ wszystkie budynki są w tej sytuacji tworzone na podstawie bardzo zbliżonych parametrów. Podejście porównawcze dzieli się na trzy metody:
Wycena nieruchomości przez podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o przewidywany dochód, jaki może przynieść inwestycja w tę nieruchomość. Wartość ta szacowana jest zgodnie z cenami rynkowymi najmu w danej okolicy. Podejście stosowane jest głównie do ustalania cen nieruchomości komercyjnych, czyli takich, które są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i osiągania z niej korzyści majątkowych. Podejście dochodowe dzieli się na dwie metody szacowania wartości nieruchomości:
Kondygnacja
Piętro, na którym położony jest lokal w budynku wielomieszkaniowym ma ogromny wpływ na cenę tego lokalu. W przypadku lokali mieszkalnych najdroższe są zazwyczaj te położone na drugim i trzecim piętrze. Ceny lokali użytkowych są zaś najwyższe w przypadku tych znajdujących się na parterze budynku.
Warto pamiętać, że w przypadku jeśli wycena nieruchomości jest niezbędna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i jest ona realizowana przez rzeczoznawcę na zlecenie banku, to pozostanie ona własnością banku. Jeśli więc wycena będzie nam potrzebna do innych celów, to i tak należy zlecić jej sporządzenie.
Wycena nieruchomości: podejścia i metody, czyli jak określić wartość nieruchomości?
Tak jak wspominaliśmy w artykule ,,Ile kosztuje wycena nieruchomości?”, istnieją cztery podejścia wyceny nieruchomości:
Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów jej odtworzenia pomniejszonych o jej zużycie, jak również na podstawie kosztów odtworzenia części składowych nieruchomości.
Podejście mieszane w wycenie nieruchomości pozwala natomiast na określenie jej wartości poprzez połączenie ze sobą przynajmniej dwóch z wyżej wskazanych podejść. Najczęściej stosowane przez rzeczoznawców są jednak dwa pierwsze podejścia wyceny nieruchomości – porównawcze oraz dochodowe. To na nich skupimy się w dalszej części artykułu.
Sprawdź: W co zainwestować 500 tys. ?
Wycena nieruchomości – podejście porównawcze
Podejście porównawcze wyceny nieruchomości polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny do nieruchomości już sprzedanych o zbliżonych parametrach w określonej okolicy. Jest to podejście szczególnie popularne przy określaniu wartości niedawno powstałych nieruchomości na nowych osiedlach, ponieważ wszystkie budynki są w tej sytuacji tworzone na podstawie bardzo zbliżonych parametrów. Podejście porównawcze dzieli się na trzy metody:
- metoda porównywania parami – określenie wartości nieruchomości na podstawie wartości co najmniej trzech nieruchomości o zbliżonych parametrach,
- korekta średnich cen podobnych nieruchomości – określenie wartości nieruchomości na podstawie cen kilkunastu analogicznych nieruchomości. Wartość oblicza się na podstawie korekty średniej ceny rynkowej. Służą do tego parametry określające cechy nieruchomości będących przedmiotem porównania,
- analiza statystyczną rynku – określenie wartości nieruchomości na podstawie analizy cen zbioru nieruchomości o parametrach zbliżonych do nieruchomości wycenianej.
Wycena nieruchomości – podejście dochodowe
Wycena nieruchomości przez podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o przewidywany dochód, jaki może przynieść inwestycja w tę nieruchomość. Wartość ta szacowana jest zgodnie z cenami rynkowymi najmu w danej okolicy. Podejście stosowane jest głównie do ustalania cen nieruchomości komercyjnych, czyli takich, które są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i osiągania z niej korzyści majątkowych. Podejście dochodowe dzieli się na dwie metody szacowania wartości nieruchomości:
- metoda inwestycyjna – polega na wycenie nieruchomości na podstawie przewidywanego dochodu z jej wynajmu lub dzierżawy. Wyliczenia uwzględniają także dochód pozaczynszowy, który może przynosić wynajmowanie przestrzeni reklamowej. Metoda ta stosowana jest do określania wartości m.in. magazynów, pomieszczeń biurowych, lokali użytkowych.
- metoda zysków – polega na wycenie nieruchomości na podstawie dochodów, jakie może generować działalność w niej prowadzona. Metoda ta stosowana jest do określenia wartości np. restauracji, obiektów sportowych, hoteli.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę parametry takie jak:
Lokalizacja nieruchomości
Ceny dwóch właściwie identycznych mieszkań w tym samym mieście mogą różnić się od siebie nawet o kilka tysięcy za metr kwadratowy w związku z dzielnicą, w jakiej usytuowana jest nieruchomość.
Kondygnacja
Piętro, na którym położony jest lokal w budynku wielomieszkaniowym ma ogromny wpływ na cenę tego lokalu. W przypadku lokali mieszkalnych najdroższe są zazwyczaj te położone na drugim i trzecim piętrze. Ceny lokali użytkowych są zaś najwyższe w przypadku tych znajdujących się na parterze budynku.
Wielkość i rozkład mieszkania
Przy wycenie nieruchomości istotnym parametrem będzie ilość pokoi w mieszkaniu- cena będzie rosła wraz z ich ilością. Fakt, że pokoje będą przechodnie z pewności jednak zaniży wartość mieszkania. Rzeczoznawca zwraca uwagę także na to, czy do lokalu przynależy balkon lub taras. Istotna będzie także ilość i umiejscowienie okien.
Stan techniczny i standard wykończenia
Nie bez znaczenia jest stan techniczny zarówno budynku jak i samego lokalu, a także jego standard wykończenia i użyte technologie. Ważnym wyznacznikiem dla rzeczoznawcy może być rok budowy oraz fakt, czy budynek posiada windę (przykładowo mieszkania na ostatnim piętrze w blokach bez windy są znacznie tańsze od tych na niższych kondygnacjach).
Odległość do środków komunikacji miejskiej oraz stan dróg
Rzeczoznawca każdorazowo bierze też pod uwagę połączenie nieruchomości z innymi dzielnicami miasta. Wyznacznikiem jest najczęściej centrum miasta. Nie bez znaczenia jest też stan nawierzchni dróg prowadzących do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Sprawdź: Jak zacząć inwestować w nieruchomości?Cele wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości może pełnić różne funkcje. Jednym z nich jest ustalenie odpowiedniej ceny za sprzedaż mieszkania. W tym przypadku wystarczająca będzie szybka wycena nieruchomości za pomocą jednego z kalkulatorów online dostępnych w sieci. Należy jednak pamiętać, że tego typu wycena nie ma żadnej mocy prawnej. Przepisy prawa określają sytuacje, w których niezbędne jest wykonanie profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Są to m.in.:
Warto pamiętać, że w przypadku jeśli wycena nieruchomości jest niezbędna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i jest ona realizowana przez rzeczoznawcę na zlecenie banku, to pozostanie ona własnością banku. Jeśli więc wycena będzie nam potrzebna do innych celów, to i tak należy zlecić jej sporządzenie.
