Co to jest rentowność inwestycji?

Inwestując w różne przedsięwzięcia, musimy zawsze policzyć, jaki można osiągnąć zwrot z zainwestowanych pieniędzy. W takim razie co to jest rentowność inwestycji, czyli ROI?

Rentowność inwestycji (ROI) – definicja

ROI (ang. return on investment) to bardzo ważny wskaźnik. Pozwoli on Ci wyliczyć przyszłe dochody z inwestycji. Wylicza się go jako procent w oparciu o koszt nieruchomości lub jej wartość rynkową, roczny dochód i koszty bieżące. Ciekawostką jest fakt, że komercyjne nieruchomości mają zwykle niższe ROI niż mieszkaniowe, ale jeśli chodzi o rentowność inwestycji jest odwrotnie. Metoda ROI służy do pomiaru bezwzględnej opłacalności dla wszystkich dostawców kapitału, może być interpretowana jako stopa zwrotu z nakładów inwestycyjnych poniesionych na realizację danej inwestycji. Można więc powiedzieć, że ROI to bardzo uniwersalny wskaźnik. Można go wykorzystywać w nieruchomościach, marketingu, czy wielu innych.

Jak obliczyć rentowność inwestycji, czyli wskaźnik ROI?

Ogólny wzór na ROI wygląda następująco: ROI = zysk netto / kapitał x 100% Przy czym należy założyć, że: zysk netto to przychody po odjęciu kosztów produkcji, reklamy, innej formy angażu, a kapitał to koszty poniesione, aby osiągnąć zysk. Przejdźmy do przykładu. Załóżmy, że zysk z reklamy wyniósł 1000 zł. Budżet reklamy, np. na Google Ads wyniesie 400 zł. W związku z tym zysk netto z inwestycji wyniesie 600 zł (1000 zł – 400 zł kosztów). Teraz wystarczy 400 zł podzielić przez 600 i pomnożyć wynik przez procenty.  W danej sytuacji wskaźnik ROI wyniesie ok. 77%.

Jak obliczyć rentowność inwestycji, czyli wskaźnik ROI dla nieruchomości?

Jak wygląda wzór dotyczący nieruchomości? Czas na kolejny przykład. Chcemy zakupić mieszkanie o cenie rynkowej 350 000 zł, w którym trzeba, dla podwyższenia wartości, przeprowadzić remont i dokupić parę niezbędnych rzeczy. Pamiętajmy też o kosztach notariusza, kosztach sądowych, podatku i tak dalej. Przyjmijmy więc, że dodatkowe koszty wyniosą 100 000 zł. Wynajmujący będą płacić nam 2600 zł miesięcznie. Koszty spółdzielni i opłaty za media pokrywa najemca. Teraz podstawiamy wszystko do wzoru: ROI = (2600 * 12) / (350 000 + 100 000) * 100% = (31 200/450 000) * 100% = 6,9% Oczywiście takie obliczenia to bardzo optymistyczna wersja, należy pamiętać o regularnym odświeżaniu mieszkania, naprawach, uzupełnianiu wyposażenia, czy samym fakcie, że gdy mieszkanie nie będzie wynajęte to koszta opłat za media i spółdzielnię ponosi właściciel. W takim przykładzie brakuje też kwoty brutto.

Dlaczego wskaźnik rentowności ROI brutto?

Fakt, że podana wyżej kwota jest kwotą brutto to kolejne uproszczenie. A to dlatego, że wariantów podatkowych jest parę – wszystko zależy od wielu czynników. I tak np. na ryczałcie odprowadzamy podatek w wysokości 8,5%, a wszystkie dochody z tytułu najmu przekraczające łączną sumę 100 000 mają stawkę 12,5%. Jeśli jednak rozliczać najem na zasadach ogólnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to liczymy całość na podstawie 18%, 19% lub 32%. Oczywiście od dochodu, który jest przychodem pomniejszonym o koszty.

Rentowność inwestycji a sposób finansowania inwestycji

Ważną kwestią pozostaje również sposób finansowania inwestycji. Zależnie od wyboru kredytu lub gotówki nasz wskaźnik rentowności ROI zmieni się. Jeśli zamierzamy całość sfinansować kredytem powinniśmy dużo rzetelniej przysiąść do obliczeń. Możemy wtedy skorzystać z różnych zaawansowanych narzędzi analitycznych, np. takich jak Rentier.

Wskaźnik rentowności ROI – interpretacja

Przy interpretacji wskaźnika rentowności inwestycji warto posłużyć się tzw. WACC, czyli wartością średniego ważonego kosztu kapitału:

• gdy wartość ROI jest większa lub równa WACC oznacza to, że inwestycja jest opłacalna,
• gdy wartość ROI jest mniejsza niż WACC oznacza to, że inwestycja jest nieopłacalna.

Wartość samego wskaźnika rentowności ROI może być dodatnia jak i ujemna. Ujemny wynik oznacza, że np. akcja marketingowa była nieopłacalna. Dodatki wynik mówi nam, że na wszystkim udało nam się zarobić. Im większy wskaźnik ROI, tym większa rentowność inwestycji. Dla uproszczenia można powiedzieć, że dzięki wskaźnikowi rentowności inwestycji możemy oszacować jaki zysk generuje każda wydana złotówka. Jeżeli więc wskaźnik ROI wynosi 50% oznacza to 50 groszy zysku na każdej wydanej złotówce.

Rentowność inwestycji – podsumowanie

Wskaźnik ROI nie jest oczywiście pozbawiony wad. Pomaga nam w szybkim sprawdzeniu opłacalności inwestycji, np. przy sprawdzaniu cen nieruchomości na 2022 rok.. Jakie więc są zalety i wady wskaźnika rentowności inwestycji? Zalety:

• nie wymaga skomplikowanych obliczeń,
• wynik jest prosty w interpretacji,
• szybkość obliczeń.

Wady:

• brak uwzględnienia zmian wartości pieniądza w czasie,
• nieobiektywne wyznaczenie granicznej stopy zwrotu inwestycji.

Mimo, że wskaźnik rentowności ROI świetnie sprawdza się do oceny różnych działań, np, nieruchomości, czy marketingowych, to należy pamiętać, że jest on dosyć ogólnym wskaźnikiem i nie uwzględnia np. wyżej wspomnianej zmiany wartości pieniądza w czasie. Wskaźnik ten nie podaje również przyczyn osiągniętego wyniku. Powinniśmy więc, jak do wszystkiego, podchodzić z chłodną głową i dystansem.