Użytkowanie wieczyste jest obok prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego jednym z trzech możliwych w Polsce praw rzeczowych. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. na czym konkretnie polega prawo do użytkowania wieczystego, kiedy może ono wygasnąć oraz w jaki sposób decyzje rządu w ostatnich latach wpływają na instytucję użytkowania wieczystego.
Co to jest użytkowanie wieczyste? Definicja
Użytkowanie wieczyste to prawo odnoszące się do nieruchomości gruntowych, najczęściej znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Polega ono na oddaniu osobie prawnej lub fizycznej do użytku nieruchomości gruntowej, która prawnie należy do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (województwa, powiatu, gminy).
Użytkowanie wieczyste powinno być traktowane jako forma pośrednia pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, bardziej zbliżoną jednak do własności.
Czas użytkowania wieczystego wynosi 99 lat. W wyjątkowych okolicznościach może zostać ono ustanowione na okres krótszy, lecz nie mniej niż 40 lat.
Użytkowanie wieczyste – podstawa prawna
Pierwotnie aktem regulującym prawo użytkowania wieczystego była ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie odpowiednie przepisy w tym zakresie można odnaleźć w:
- kodeksie cywilnym w art. 232 – 243,
- ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
- ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Do ustanowienia prawa do użytkowania wieczystego niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy właścicielem nieruchomości (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) a przyszłym użytkownikiem wieczystym. Prawo to musi także zostać wpisane do księgi wieczystej.
Prawa użytkownika wieczystego
Art. 233 kodeksu cywilnego wskazuje, że w granicach – określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste – użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Z praktycznego punktu widzenia prawa użytkownika wieczystego gruntu są bardzo zbliżone do praw jego właściciela. Może on przede wszystkim korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, a także dowolnie rozporządzać swoim prawem użytkowania wieczystego (np. sprzedać je lub zapisać w testamencie).
Należy pamiętać, że właścicielem gruntu przez czas obowiązywania prawa użytkowania wieczystego stale pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo). Użytkownik nie może więc rozporządzać prawem własności samej nieruchomości gruntowej, gdyż zwyczajnie go nie posiada. Dysponuje on natomiast pełnym prawem własności do wszelkich nieruchomości budynkowych, które powstały na gruncie, który użytkuje wieczyście. Co więcej, obowiązuje go także prawo pierwokupu tego gruntu.
Zakres praw użytkownika wieczystego względem użytkowanego gruntu ujęty jest ponadto w umowie pomiędzy stronami. Jednym z ważniejszych aspektów określanych zapisami umowy jest sposób wykorzystywania gruntu przez nabywcę prawa do użytkowania wieczystego.
Opłata za użytkowanie wieczyste
Z nabyciem prawa do użytkowania wieczystego wiążą się dwa rodzaje opłat – jednorazowa i cykliczna (coroczna).
Opłatę jednorazową należy uiścić do dnia podpisania umowy pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego. Wysokość tej opłaty zwyczajowo wynosi 15% – 25% wartości nieruchomości.
Opłaty roczne obowiązują przez cały czas trwania użytkowania wieczystego. Uiszcza się je do 31 marca każdego roku.
Wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
- za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, pod budowę obiektów sakralnych i pod działalność charytatywną – 0,3% ceny nieruchomości,
- za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne, mieszkaniowe lub pod działalności sportową – 1% ceny nieruchomości,
- za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny nieruchomości,
- za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny nieruchomości.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, użytkownicy wieczyści gruntów mogą starać się o zostanie ich właścicielami. Aby tego dokonać, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. W zależności od tego czyją własnością jest nieruchomość, decyzję taką może wydać starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub zarząd województwa.
O przekształcenie użytkowania wieczystego we własność mogą ubiegać się:
- osoby prawne i fizyczne będące wieczystymi użytkownikami;
- osoby prawne i fizyczne będące właścicielami lokali, których udział we wspólnej nieruchomości zawiera się w prawie użytkowania wieczystego;
- spółdzielnie mieszkaniowe, do których należą budynki mieszkalne lub garaże.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność 2019 rok
Początek 2019 roku był okresem przełomowym dla użytkowników wieczystych gruntów. Weszły bowiem wtedy w życie przepisy ustanowione na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Zapisy ustawy dotyczą jednak wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a nie wszystkich nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. W akcie prawnym wskazane są dokładniej grunty zabudowane:
- budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
- budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne lub
- budynkami gospodarczymi czy garażami (zabudowaniami), które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Oznacza to, że dotychczasowi użytkownicy wieczyści wymienionych wyżej gruntów, z dniem wejścia ustawy w życie zostali ich właścicielami.
Co ważne, nie wymagało to od nich składania formalnego wniosku. Do przekształcenia doszło na mocy obowiązującego prawa.
Użytkowanie wieczyste – podsumowanie
Działanie rządu w ostatnich latach wskazuje na jego dążenie do zlikwidowania instytucji jaką jest użytkowanie wieczyste. Z podejmowanymi decyzjami niejednokrotnie nie zgadzają się samorządy terytorialne. Poprzez wdrażane ustawy odbierane jest im prawo własności nieruchomości, a to może wpływać niekorzystnie na ich budżet. Natomiast z perspektywy osoby użytkującej grunt, okazja do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wydaje się być nad wyraz atrakcyjna.
