Co to jest księga wieczysta?

Z każdą nieruchomością związane są pewne dane, których my jako nabywający musimy być świadomi. Jeżeli rozważamy zakup działki, mieszkania lub domu, warto jest poznać ich stan prawny. Właśnie w tym celu funkcjonują księgi wieczyste. Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta – definicja

Księga wieczysta jest dokumentem o stanie prawnym nieruchomości. Ten państwowy rejestr zawiera informacje mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Księgi wieczyste dostępne są w wersji papierowej lub elektronicznej.

Księga wieczysta – kto jest zobowiązany do wpisów w księdze?

Obowiązek dokonania wpisu w księdze wieczystej pojawia się w przypadku zaistnienia zmian w stanie prawnym nieruchomości i ciąży na:

• nowym właścicielu, który nabył ją w drodze kupna lub otrzymał w spadku;
• notariuszu uczestniczącym w procesie nabycia nieruchomości, jeżeli dokumentem potwierdzającym transakcję był w całości akt notarialny;
• obecnym właścicielu w przypadku wystąpienia jakiejkolwiek innej zmiany danych dotyczących nieruchomości.

Jakie najważniejsze informacje zawiera księga wieczysta nieruchomości?

W księdze wieczystej znajdziemy informacje na temat danych personalnych właściciela, współwłaścicieli lub innych osób mających prawa wobec nieruchomości. Możemy się również dowiedzieć, czy z nieruchomością są powiązane służebności gruntowe lub hipoteka.

Sprawdź: Grupowe inwestowanie w nieruchomości

Czy wszystkie nieruchomości mają księgę wieczystą?

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku nałożyła obowiązek zakładania ksiąg wieczystych dla gruntów, budynków i lokali. Nie dotyczy on nieruchomości, które istniały przed wprowadzeniem ustawy. Jednak właściciele dobrowolnie je zakładają, gdyż wpływa to na możliwość wzięcia kredytu hipotecznego i jest konieczne podczas sprzedaży mieszkania, budynku lub gruntu.

Księgi wieczystej nie mają często lokale użytkowe lub mieszkania spółdzielcze własnościowe. Zazwyczaj księga wieczysta obejmuje cały budynek, w którym się znajdują. To samo dotyczy gruntów rolnych i powierzchni leśnych. Najczęściej jedynym dokumentem jest sam akt własności ziemi.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – warto?

Księga wieczysta jest naszym zabezpieczeniem. Zawiera wszystkie te informacje, których nie widać gołym okiem i o których możemy się nie dowiedzieć w żaden inny sposób. 

Przede wszystkim możemy sprawdzić przeznaczenie kupowanego lokalu i faktyczną powierzchnię. To uchroni nas np. przed wyższym podatkiem. Nie bez znaczenia są personalia właściciela i upewnienie się, że nikt się pod niego nie podszywa.

Kupując mieszkanie bez księgi wieczystej ryzykujemy nabycie jej razem z ograniczonym prawem rozporządzania. Może się okazać, że nieruchomość jest obciążona hipoteką i wtedy do nas należy spłata długu.

Księga wieczysta – jak sprawdzić?

Księgi wieczyste to dokumenty jawne i można je bezpłatnie sprawdzać. Tzw. “stare księgi”, czyli księgi w formie papierowej, możemy przeglądać w sądach rejonowych. Natomiast “nowe księgi” to rejestr online, udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej, należy znać jej numer, który powinien nam przekazać właściciel nieruchomości. W przypadku wersji elektronicznej, dodatkowo potrzebujemy informacji o miejscu właściwego sądu rejonowego oraz cyfry kontrolnej, przypisanej do danej księgi.

Księga wieczysta – jak czytać?

Przeglądając informacje zawarte w księdze wieczystej, należy zwrócić uwagę na rubryki “wzmianka w księdze wieczystej” i “komentarz do migracji”. Pojawienie się wzmianki oznacza, że został złożony wniosek o wpis, który oczekuje na publikację. Może on dotyczyć np. zmiany właściciela nieruchomości.

Jeśli chodzi o komentarz do migracji, to jest on zamieszczany tylko w księgach elektronicznych. Komentarz ma związek z informacjami, które ze względu na dużą objętość nie zostały uwzględnione w księdze. Szczegóły dotyczące zarówno wzmianek, jak i komentarzy, są dostępne we właściwych sądach rejonowych.

Działy księgi wieczystej

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:

• W dziale I “Oznaczenie nieruchomości i Spis praw związanych z własnością” znajdują się dane dotyczące lokalizacji i powierzchni, a także własności, współwłasności i służebności gruntowej.
• Dział II “Własność” obejmuje bardziej szczegółowe informacje na temat właściciela lub użytkownika wieczystego i sposobu nabycia przez niego nieruchomości lub praw do niej.
• W dziale III “Prawa, roszczenia i ograniczenia” przeczytamy o wszelkich obciążeniach nieruchomości. Zamieszczane są tu dane dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, umów przedwstępnych, wywłaszczeń czy też egzekucji i upadłości.
• Do działu IV “Hipoteka” zaliczamy informacje związane z ewentualnym wierzycielem hipotecznym, a także wysokością i walutą hipoteki.

Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych

Księga wieczysta to podstawy inwestowania w nieruchomości – podsumowanie

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej wiąże się nie tylko z ryzykiem nabycia zadłużonej nieruchomości. Cały proces zakupu zostaje wydłużony ze względu na konieczność zweryfikowania stanu prawnego lokalu. Ponadto, nie mamy ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Księga wieczysta jest więc dokumentem, który stanowi podstawę podczas planowania inwestycji w nieruchomość.

Księga wieczysta – pytania i odpowiedzi

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest dokumentem o stanie prawnym nieruchomości. Ten państwowy rejestr zawiera informacje mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Księgi wieczyste dostępne są w wersji papierowej lub elektronicznej.

Ile trwa wpis do księgi wieczystej w 2022?

W zależności od obłożenia pracy w danym sądzie na wpis do księgi wieczystej możemy czekać od kilku dni, tygodni do nawet kilkunastu miesięcy, szczególnie, gdy kupiliśmy nieruchomość na rynku pierwotnym. Sąd musi przeanalizować dokumenty i dokonać stosownych zmian w KW nieruchomości.

Gdzie sprawdzić wpis do księgi wieczystej?

Księgi wieczyste to dokumenty jawne i można je bezpłatnie sprawdzać. Tzw. “stare księgi”, czyli księgi w formie papierowej, możemy przeglądać w sądach rejonowych. Natomiast “nowe księgi” to rejestr online, udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Jak czytać księgi wieczyste?

Przeglądając informacje zawarte w księdze wieczystej, zwróć uwagę na rubryki “wzmianka w księdze wieczystej” i “komentarz do migracji”. Nowa wzmianka oznacza, że został złożony wniosek o wpis np. o zmianie właściciela nieruchomości, który oczekuje na publikację.