Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – formy zawarcia

Zakup nieruchomości to proces wymagający czasu oraz dopilnowania wielu formalności. Popularną formą zabezpieczenia zarówno interesów kupującego jak i sprzedającego nieruchomość jest spisanie umowy przedwstępnej. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. czym jest umowa przedwstępna, do czego zobowiązuje oraz w jakie są możliwe formy jej zawarcia. 

Umowa przedwstępna – co to jest? 

Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.  Umowa przedwstępna jest więc formą zabezpieczenia się stron w przypadku, kiedy podpisanie właściwej umowy nie jest w danym momencie możliwe.  Kodeks cywilny warunkuje także, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Kiedy zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Jak wspomnieliśmy w poprzedniej części artykułu, umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacjach, gdy nie ma możliwości podpisania docelowej umowy. Jeśli chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości, brak możliwości jej podpisania może wynikać z takich czynników jak:

• oczekiwanie kupującego na decyzję kredytową,
• oczekiwanie kupującego na zbycie aktualnie posiadanego mieszkania,
• oczekiwanie sprzedającego na zakup nowego mieszkania,
• czasowy wyjazd jednej ze stron i konieczność odłożenia sprzedaży nieruchomości w czasie,
• konieczność zrealizowania przez sprzedającego pewnych czynności, na które umówił się z kupującym (np. dokończenie budowy przez dewelopera, remont nieruchomości, wymeldowanie innych osób z nieruchomości).

Warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości 

Na rynku nieruchomości coraz częściej można spotkać się z zawieraniem umowy przedwstępnej warunkowej. Spisane w niej postanowienia zaczynają obowiązywać dopiero od momentu zaistnienia warunku wskazanego w jej treści. Warunkiem takim może być np. pozytywna decyzja kredytowa otrzymana przez kupującego. Co ważne, od spełnienia się danego warunku uzależniona jest wyłącznie ,,aktywacja” umowy przedwstępnej, a nie przeniesienie własności nieruchomości. Takie konsekwencje gwarantuje dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? 

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny zostać wskazane postanowienia umowy właściwej (przyrzeczonej). Powinna więc ona zawierać takie informacje jak: 

• przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości, jakiej dotyczy transakcja, 
• strony umowy,
• cena sprzedaży,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – formy zawarcia

Kodeks cywilny nie narzuca zawarcia umowy przedwstępnej w określonej formie. Może więc być ona zawarta na dwa sposoby: 

• w formie pisemnej,
• w formie aktu notarialnego. 

Jak widzimy powyżej, w przeciwieństwie do umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna nie musi być spisana u notariusza. Skutki jej zawarcia, a także odstąpienia od niej, będą jednak różne w zależności od wybranej formy. 

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta bez udziału notariusza to forma szybsza i zazwyczaj tańsza. Ale czy w przypadku braku chęci wywiązania się drugiej strony z jej postanowień daje ona wymierną ochronę interesów? Oceńcie sami.  W sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, druga strona może zażądać pokrycia szkody poniesionej w związku z tym, że liczyła na realizację postanowień umowy przedwstępnej. Zazwyczaj szkoda ta ogranicza się do kosztów, jakie strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej – np. wynagrodzenie dla prawnika tworzącego dokument.  Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku niewywiązania się z umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, druga może liczyć wyłącznie na odszkodowanie. Nie ma tutaj możliwości wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej.  W praktyce jednak w umowach przedwstępnych często zawierane są zapisy dotyczące wysokości odszkodowania z tytułu ewentualnego niewywiązania się z umowy. Jeśli natomiast takie zapisy nie istnieją, odszkodowanie to ograniczy się jedynie do wspomnianego wcześniej ,,ujemnego interesu umownego”.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego 

Inaczej wygląda to w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jest to forma bardziej oficjalna, a co za tym idzie, odstąpienie od niej niesie za sobą dotkliwsze skutki.  W przypadku braku chęci zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron, druga może wejść na drogę sądową i domagać się jej zawarcia.  Skutki odstąpienia od umowy przedwstępnej spisanej w formie aktu notarialnego są też poważniejsze w kwestii samego odszkodowania. Pokrzywdzona strona może bowiem domagać się w tym przypadku zapłaty nie tylko z tytułu ujemnego interesu umownego, ale także z tytułu utraconych korzyści, które mogłaby zyskać, gdyby umowa przyrzeczona została zawarta. 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – którą formę wybrać?

Odpowiedź na tak postawione pytanie brzmi – to zależy.  Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest droższe (wymaga przecież zapłaty za pracę notariusza), ale bardziej formalne. W przypadku niedotrzymania jej postanowień, strona pokrzywdzona ma więc więcej możliwości dochodzenia swoich roszczeń.  Z drugiej jednak strony, umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej również może obejmować postanowienia dotyczące wysokości odszkodowania z tytułu ewentualnego niewywiązania się z jej postanowień, a tym samym wymiernie dobrze chronić nasze interesy. Ta forma umowy nie pozwala jednak na egzekwowanie zawarcia umowy przyrzeczonej.  Jeśli więc jesteśmy pewni zawarcia umowy przyrzeczonej, warto poświęcić trochę czasu i pieniędzy na spisanie umowy przedwstępnej u notariusza. Jeżeli natomiast wahamy się co do tej decyzji, postawmy na formę pisemną. Należy bowiem pamiętać, że umowa przedwstępna zabezpiecza interesy nie tylko kupującego, ale także sprzedającego.