Inwestowanie w nieruchomości komercyjne to jeden z wielu sposób na powiększanie i zdywersyfikowanie swojego portfela inwestycyjnego. Tym bardziej, że nieruchomości dalej są w cenie, ba! dalej zwiększają swoją wartość. Warto więc, przed podjęciem decyzji i zainwestowaniu w lokal użytkowy lub retail park, znać różne wskaźniki, które pozwolą nam oszacować rentowność inwestycji w lokal użytkowy. Tak więc jak obliczyć rentowność inwestycji w lokal użytkowy lub park handlowy?
Rentowność inwestycji w lokal użytkowy – korzyść netto i metody oceny inwestycji
Przed rozpoczęciem tematu wskaźników, które pozwolą nam obliczyć rentowność inwestycji w lokal użytkowy lub retail park, powinniśmy zdać sobie sprawę, czym jest korzyść netto i jakie są metody oceny inwestycji.
Korzyść netto to różnica między efektami uzyskanymi z przedsięwzięcia inwestycyjnego a podjętymi nakładami i kosztami poniesionymi na jego realizację i funkcjonowanie. Korzyść netto wyrażamy dwiema wielkościami ekonomicznymi:
- zyskiem,
- przepływami pieniężnymi netto.
Korzyść netto wyrażona kategorią zysku obejmuje dwa elementy:
- przychody,
- koszty.
Jak więc wyglądają metody oceny inwestycji? Na start powinniśmy przyjąć następujące kryteria:
- uwzględnienie w algorytmie zmienności wartości pieniądza w czasie,
- ryzyko,
- zakres przeprowadzonej oceny opłacalności inwestycji.
W zakresie uwzględniania zmienności wartości pieniądza w czasie możemy wyodrębnić metody proste:
- zysk jest odzwierciedleniem korzyści netto,
- nie uwzględniają zmienności pieniądza w czasie,
…oraz metody dyskontowe:
- rachunek przepływów pieniężnych netto jest odzwierciedleniem korzyści netto,
- uwzględniają zmienności pieniądza w czasie.
Pod uwagę powinniśmy wziąć też trzy czynniki, które mają bezpośredni wpływ na poprawność bezwzględnej oceny opłacalności inwestycji:
- właściwa interpretacja otrzymanych wyników,
- dobór odpowiedniej metody,
- właściwe stosowanie metody.
Metody proste powinniśmy stosować tylko w niektórych przypadkach. Jest to np. wstępna faza procesu przygotowania przedsięwzięcia inwestycyjnego, krótki okres życia danego przedsięwzięcia, czy w przypadku przedsięwzięć o niewielkich nakładach jak i efektach.
Rentowność inwestycji w lokal użytkowy – sposoby
Rentowność inwestycji w lokal użytkowy i jej obliczenie to pierwszy krok przed podjęciem jakichkolwiek działań kierujących nas do sukcesywnego zakończenia inwestycji i liczenia profitów. Jakie są to wskaźniki?
ROI
ROI, czyli wskaźnik zwrotu z inwestycji to prosty wzór zwrotu nakładów inwestycyjnych wyrażonych takim oto wzorem:
ROI = (zysk operacyjny / całkowite nakłady inwestycyjne) * 100%
W tym miejscu należy jednak pamiętać, że ROI nie jest dokładnym wskaźnikiem – jest zbyt prosto zbudowany. Dlatego powinien służyć jako swojego rodzaju oszacowanie zwrotu z inwestycji.
ROE
Wcześniej wspomniana metoda ROI jest interpretowana jako stopa zwrotu z nakładów inwestycyjnych poniesionych w ramach realizacji danego przedsięwzięcia. Metoda ROE natomiast to stopa zwrotu finansowanych przez niego nakładów inwestycyjnych. ROE, czyli return on equity, to wskaźnik zwrotu kapitału własnego:
ROE = (zysk netto / całkowite nakłady inwestycyjne finansowane kapitałem własnym) * 100%
Oczywiście ten, jak i poprzedni, wskaźnik nie są decydującymi w ocenie inwestorów na temat podjęcia lub odrzucenia inwestycji. Są to bardzo proste wzory i wskaźniki, raczej traktuje się je jako szacunkowe obliczenia. Tym bardziej, że kontrukcja stopy granicznej ma charakter subiektywny. W przypadku ROI przyjmuje się ją za zwrot nakładów inwestycyjnych w branży, czyli ROIb, a w ROE przyjmuje się różne alternatywne stopy zwrotu, np. stopę oprocentowania długoterminowej lokaty bankowe o żywotności zbliżonej do długości cyklu życia przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Metoda okresu zwrotu inwestycji PP
Metoda prostego okresu zwrotu, payback period, PP, określa długość okresu, jakiego potrzebujemy, aby nakłady inwestycyjne zostały zrównoważone korzyściami netto. Wzór wygląda następująco:
PP = nakłady inwestycyjne / (zysk netto + amortyzacja + odsetki)
Payback Period jest interpretowany jako liczba lat, po której zainwestowane pieniądze zwrócą się z uzyskiwanych korzyści netto. Otrzymany wynik może także być porównywany z granicą okresu zwrotu, czyli np. okresem spłaty kredytu, czy średni okres zwrotu z innych, podobnych przedsięwzięć w danej branży.
Wskaźnik zyskowności PI
Wskaźnik zyskowności PI może zostać przedstawiony na parę sposobów. Przedstawmy więc tę ogólną:
PI = wartość obecna przepływów pieniężnych / inwestycja początkowa
Co ciekawe czasem wartość inwestycji początkowych poprzedza się znakiem “minu”. Chodzi o podkreślenie faktu, że nakłady początkowe dotyczą odpływu gotówki. Tak czy siak wynik obliczeń przedstawiany jest jako wartość bezwzględna.
Wskaźnik ten stosuje się do porównywania kilku alternatyw inwestycyjnych.
Metoda wartości bieżącej netto NPV
Metoda wartości bieżącej netto, z angielskiego net present value, czyli NPV, to wskaźnik pozwalający określić aktualną wartość wpływów i wydatków pieniężnych. Jest to po prostu suma zdyskontowanych oddzielnie w każdym roku przepływów pieniężnych zrealizowanych podczas całego czasu trwania inwestycji. Ogólny wzór przybiera taki wygląd:
NPV = NCFt(-) / (1+k)^t + NCFt(+) / (1+k)^t
NCFt(-) to ujemne przepływy pieniężne netto w kolejnych okresach t=0 do m cyklu trwania przedsięwzięcia.
NCFt(+) to dodatnie przepływy pieniężne netto w kolejnych okresach t=m+1 do n cyklu trwania przedsięwzięcia.
Metoda wewnętrznej stopy zwrotu IRR
Metoda wewnętrznej stopy zwrotu, z angielskiego Internal Rate of Return, czyli IRR to stopa procentowa, przy której wartość strumieni wydatków jest równa wartości strumieni wpływów pieniężnych.
Najpierw należy ustalić wartość przepływów pieniężnych netto w kolejnych latach realizacji inwestycji i funkcjonowania przedsięwzięcia. Następnie należy wziąć dwie wielkości stopy procentowej, we wzorze określane jako i1 oraz i2, których:
- NPV obliczona na podstawie i1 jest zbliżona do zera, ale musi być dodatnia (NPV(+)).
- NPV obliczona na podstawie i2 jest zbliżona do zera, ale musi być ujemna (NPV(-)).
Teraz należy podstawić wartości pod wzór:
IRR = i1 + ( NPV(+) * (i2 – i1) ) / ( NPV(+) + |NPV(-)| )
Dzięki wynikowi jesteśmy w stanie wyrazić stopę rentowności związanej z nabyciem wynajętego lokalu użytkowego lub parku handlowego. Jeśli inwestor rozpatruje kilka opcji inwestycyjnych oceniając je za pomocą IRR, korzystniejsza będzie ta, której wartość IRR jest wyższa.
Rentowność inwestycji w lokal użytkowy lub park handlowy a koszty inwestycji
Znając parę potrzebnych wskaźników inwestycyjnych powinniśmy znać wszelkie koszty, które musimy uwzględniać, licząc rentowność inwestycji w lokal użytkowy. Są to między innymi:
- podatek od nieruchomości,
- opłaty za dzierżawę,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- zarządzanie nieruchomością,
- koszty sprzątania, odśnieżania
- koszty akwizycji,
- koszty udzielenia kredytu.
Jak obliczyć rentowność inwestycji w lokal użytkowy lub park handlowy?
Znając wymienione wskaźniki oraz najczęściej ponoszone koszty możemy z sukcesem obliczyć rentowność inwestycji w lokal użytkowy lub park handlowy.
Należy jednak pamiętać, że dokonując różnych analiz rentowności inwestycji nie uwzględnia się często pewnych kosztów jak np. podatek VAT, czy podatek dochodowy. Jednakże wyżej wymienione wskaźniki pomogą w dokonaniu wiarygodnej analizy rentowności kapitału zainwestowanego w zakup nieruchomości komercyjnej.
