Nieruchomości zabytkowe cieszą się coraz większą popularnością w Polsce. Co więc warto o nich wiedzieć, zanim przejdziemy do takiego zakupu?
Nieruchomość zabytkowa – definicja
Definicja zabytku została określona w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zgodnie z art.3 pkt 1, zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Zabytek nieruchomy został zaś określony jako nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w art.3 pkt 1 ww. ustawy.
Ustawa stanowi o tym, że w Polsce istnieją cztery formy ochrony zabytków:
Międzynarodowy symbol ochrony zabytków to biało-błękitna, pięciokątna tarcza, skierowana ostrzem w dół.
Zakup nieruchomości zabytkowej
Nieruchomości zabytkowe przyciągają potencjalnych inwestorów przede wszystkim atrakcyjnymi cenami. Niejednokrotnie znajdują się one również w pożądanych lokalizacjach. Przywrócone do użytkowania zabytkowe nieruchomości odznaczając się często także niepowtarzalnym charakterem i klimatem nie do podrobienia biorąc pod uwagę dzisiejszą zabudowę i technologie.
Gdzie należy szukać nieruchomości zabytkowych na sprzedaż?
Przede wszystkim w urzędach gminy (lub urzędach miasta w przypadku miast), a także na internetowej stronie Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeśli któraś z dostępnych nieruchomości zainteresuje inwestora, musi on wziąć udział w przetargu. Dopiero wtedy może w obecności pracownika Agencji Nieruchomości Rolnych obejrzeć nieruchomość i w przypadku podjęcia decyzji o zakupie- wpłacić zadatek, wynoszący od 5% do 20% wartości obiektu. Jeśli inwestorowi uda się wygrać przetarg, kwota będzie zaliczona na poczet ceny nieruchomości. W innym przypadku pieniądze zostaną mu w całości zwrócone.
Adaptacja nieruchomości zabytkowej
Zaadaptowanie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków jest bardziej skomplikowane i wymaga dopilnowania znacznie większej ilości formalności niż w przypadku standardowej nieruchomości. Konieczne będzie przeprowadzenia badań zabytku i udokumentowanie jego stanu oraz możliwości jego adaptacji. Kluczowa jest także ścisła współpraca z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Inwestor ma obowiązek przedstawienia programu użytkowania obiektu jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego na zakup nieruchomości. Program ten musi być zaakceptowany przez wspomnianego wcześniej wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych
Jeśli decyzja będzie pozytywna, inwestor w terminie do czterech miesięcy od momentu wygrania przetargu musi podpisać akt notarialny, a także ustalić z wojewódzkim konserwatorem zabytków harmonogram prac oraz ich zasadność. Inwestor w tym okresie musi również ustalić elementy, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas adaptacji nieruchomości.
/Stan na 2020 rok
Zgodnie z zapisami art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami do wojewódzkiego konserwatora zabytków inwestor musi zwrócić się w celu uzyskania zgody na:
- prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części, będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni;
- wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
- zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
- umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566).
Istotną kwestią jest też konieczność uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości zabytkowej. Ma to znaczenie w przypadku, jeśli inwestor planuje np. zakupiony obiekt podzielić na lokale.
Finansowanie adaptacji nieruchomości zabytkowej
Zgodnie z ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, inwestorowi, który chce nabyć nieruchomość wpisaną do rejestru obiektów zabytkowych od Agencji Nieruchomości Rolnych, przysługuje zniżka w postaci 50% od ceny sprzedaży uzyskanej przez ANR. Warunkiem otrzymania zniżki jest zobowiązanie się nabywcy do przeznaczenia na renowację nieruchomości kwoty co najmniej równej uzyskanej zniżce. Należy dodać, że inwestor musi dokonać ożywienia obiektu nie później niż w ciągu pięciu lat.
Kolejną formą finansowania tego typu inwestycji jest skorzystanie z dotacji udzielanej przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz organy samorządowe. Aż do 50% kosztów prac konserwatorskich czy robót budowlanych zostanie w ten sposób zwrócone wprost do kieszeni inwestora zajmującego się adaptacją nieruchomości zabytkowej.
Także Unia Europejska, za sprawą Regionalnego Programu Operacyjnego, wspiera działania mające na celu ożywienie obiektów zabytkowych.
Wykreślenie nieruchomości z rejestru zabytków
W szczególnych sytuacjach możliwe jest usunięcie danej nieruchomości z rejestru zabytków. Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytek wpisany do rejestru, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych, zostaje skreślony z rejestru. Postępowanie w tej sprawie jest wszczynane z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości zabytkowej.
Przeczytaj również:
