Grupowe inwestowanie w nieruchomości – od czego zacząć?

Jeśli trafiliście na ten artykuł, oznacza to jedno – jesteście ciekawi czym w ogóle jest inwestowanie grupowe i to w nieruchomości. Na zachodzie znany pod nazwą crowdfunding nieruchomości odnalazł u nas nazewnictwo jako forma grupowego lokowania kapitału w nieruchomościach. Sam pomysł crowdfundingu nieruchomości znalazł swój początek w latach 90-tych, choć na naszym rynku stawia dopiero pierwsze kroki. Jak wiadomo powszechnie, że jeśli jest coś świeże, to można na tym dobrze zarobić.

 

Czym zatem jest grupowe inwestowanie w nieruchomości?

Grupowe inwestowanie w nieruchomości, czasami nazywane także wspólnym, nawiązuje do formy w jakiej prowadzona jest inwestycja. Weźmy zatem przykład (bo na przykładach się najlepiej pracuje), że jesteśmy zainteresowani kupnem nieruchomości. Każdy nasz znajomy mówi: „kup nieruchomość, to nie może stracić” – takich głosów jest pełno, ale czy to jest odpowiedni głos rozsądku, a może ciche przepowiadanie krachu? 

Z każdej strony analitycy i eksperci bombardują nas hasłami, że rynek nieruchomości to bańka i pęknie. Czy aby na pewno? Myślę, że ani ja, ani Wy, ani eksperci nie wiedzą co się stanie, ale jedno jest pewne, że kapitał należy lokować w aktywa, a nie trzymać w przysłowiowej skarpecie. I w tym miejscu przychodzi na ratunek grupowe inwestowanie w nieruchomości. Jako, iż mamy ochotę na zakup pięknego mieszkania na wynajem i widzimy potencjał w tej inwestycji to blokuje nas kapitał, którego nie mamy. 

Są zatem trzy opcje, z których możemy skorzystać. Pierwsza z nich to poddanie się i patrzenie gdy ktoś inny kupuje nieruchomość i na niej zarabia. Myślę, że taka opcja nikogo z nas nie interesuje. Drugą opcją jest zaciągniecie kredytu i sfinansowanie nim nowej nieruchomości, ale… 

W tym momencie stajemy się dłużnikami banku i wiąże się z tym szereg ryzyk, począwszy od ryzyka kredytowego, od krachu na rynkach nieruchomości, przez fakt, że w każdej chwili wszystko w naszym życiu może obrócić się o 180 stopni i nie będziemy w stanie zarządzać tą nieruchomością. Zostaje zatem trzecia opcja i tą opcją jest inwestowanie grupowe.

Na czym polega crowdfunding nieruchomości?

Główną ideą tego przedsięwzięcia jest zagregowanie kilku, nawet do kilkudziesięciu inwestorów (w zależności od inwestycji) w celu, krótko mówiąc zrobienia dobrych pieniędzy. Działa to na takiej zasadzie, że na czas trwania inwestycji tworzona jest działalność gospodarcza, która ma na celu zakupić nieruchomość. 

Zgodnie z zamysłem inwestycji, działalność ta ma ją wyremontować, wynajmować lub trzymać w portfelu inwestycyjnym wraz z odpowiednim zarządzaniem nią, aby generować jak najwyższe stopy zwrotu z inwestycji, a ostatecznie ją sprzedać z jak największym zyskiem. Kim zatem jesteśmy my, jako klienci? My dajemy pieniądze, stajemy się udziałowcami w firmie, a osoby które się na tym znają, zarządzają tą inwestycją. Otrzymujemy zatem możliwość pomnażania kapitału, de facto bez wiedzy specjalistycznej w zakresie nieruchomości, a specjaliści robią to za nas. 

Dzięki takiej formie inwestycji nie spędzamy wielu nieprzespanych nocy na analizie rynku, załatwianiu formalności i wyznaczaniu toru inwestycji. Oczywiście, jako inwestorzy możemy wypowiadać się, dawać wskazówki co naszym zdaniem będzie najlepsze dla inwestycji. Pamiętajmy jednak, że po to dzielimy się zyskami, aby eksperci mogli robić swoje. Ścieżka crowdfundingu nieruchomości, daje nam możliwość inwestycji w wiele segmentów rynku, a w jakie? O tym napiszę w kolejnym podpunkcie.

W co można inwestować z wykorzystaniem grupowego inwestowania w nieruchomości?

Jak sama nazwa mówi w nieruchomości, zatem nic odkrywczego nie napiszę. Za to w jakie, to tutaj można się zatrzymać. Mianowicie w zależności od firmy, z którą podejmiemy współpracę możemy zainwestować we flipy (czyli szybkie transakcje na rynku nieruchomości trwające od 3-12 miesięcy), inwestycje deweloperskie lub rentierskie, a nawet inwestycje w grunty. Co zatem wybrać? 

 

Decyzja zależy już tylko do operatora gotówki, ponieważ w większym uproszczeniu im inwestycja nowsza, droższa, odroczona w terminie tym najczęściej potrzebujemy większą gotówkę do zainwestowania. 

Sam proces inwestycji zależy od instrumentu w który zainwestujemy, ponieważ minimalny czas inwestycji w grunty szacowany jest na około 5 lat, inwestycje deweloperskie około 3 lat, zaś inwestycje rentierskie w zależności od najemcy (tutaj ciężko określić czas, ale grunty rosną średnio 20% w skali roku). 

Prawda jest taka, że „nie zabija się kury, która znosi złote jaja”, czyli jeżeli coś przynosi nam ponadprzeciętną stopę zwrotu z inwestycji, to dlaczego mielibyśmy z niej rezygnować?

Jakie możliwości daje nam inwestowanie grupowe?

Inwestowanie grupowe daje nam o wiele więcej możliwości, niż na pierwszy rzut oka widać. Kluczową możliwością jest inwestowanie przez pryzmat przedsiębiorstwa z bardzo dużym kapitałem, co daje nam możliwość wejścia w różne projekty. Jedną pulą gotówki, którą przeznaczylibyśmy na sfinansowanie jednego mieszkania, możemy zainwestować np. w dwa mieszkania i grunty. 

Daje nam to większe możliwości dywersyfikacji, a ta jest kluczowa w budowaniu portfela inwestycyjnego. Co raz więcej osób korzysta z usług crowdfundingu, a potencjał rośnie, gdyż im więcej będzie potencjalnych inwestorów, tym większe będą realizowane inwestycji. To w naszym interesie jest, aby jak najwięcej osób inwestowało w ten sposób, ponieważ dotychczasowi konkurenci, staną się teraz naszymi sprzymierzeńcami.

Od jakiej kwoty można zacząć inwestycję we wspólne inwestowanie?

Przytoczę w tym miejscu słynne słowa profesorów z uczelni, ponieważ „to zależy”. Zależy od czego? Przede wszystkim z kim podejmiemy współprace i jaki segment inwestycji nas interesuje. Istnieją szanse zakupowe danej inwestycji nawet od 1 000 zł w grunty, choć popularniejsze jest inwestowanie w deweloperkę lub rentierkę. Tam z kolei kwota inwestycji zaczyna się średnio od 10 000 zł i co najważniejsze, nie ma żadnego sufitu inwestycyjnego. 

Jak już wspominałem wcześniej, na jednym projekcie nie musimy poprzestawać. Dysponując większą gotówką możemy zainwestować w kilka możliwości i to tylko dlatego, że postawiliśmy właśnie na tę formę inwestycji. Czyż nie jest to ciekawe rozwiązanie inwestycyjne? 

Jak zwykle to rynek i czas zweryfikują czy podjęliśmy dobrą decyzję, lecz jeśli jesteśmy skłonni zainwestować w nieruchomości, a nie mamy na to czasu lub wiedzy, to taki system jest odpowiedni właśnie dla przysłowiowego Kowalskiego. Przede wszystkim ryzyko inwestycji jest obarczone niższym ryzykiem i choć stóp zwrotu może być nieco niższa, niż przy inwestycji samemu, to czy nie warto spać spokojnie i patrzeć jak nasze środki pracują na naszą przyszłość? 

Na to pytanie każdy z nas musi sobie odpowiedzieć sam. Ile zatem możemy zarobić? W zależności od inwestycji, ale średnia roczna stopa zwrotu wynosi około 6%-10%

Czy taki sposób inwestowania ma same zalety, a może posiada też wady?

 Jak każdy produkt inwestycyjny i każda rzecz na tym świecie, nie ma samych pozytywów, ani samych negatywów. Aby zweryfikować i porównać zalety oraz wady crowdfundingu nieruchomości, powstała poniższa tabela.

Zalety:

• Niski próg wejścia

W porównaniu do inwestycji w nieruchomości w których wykorzystujemy 100% własnego kapitału, to inwestowanie grupowe wymaga od nas minimalnego wkładu np. 10% tej inwestycji lub niższego. Dla przykładu, aby zakupić nieruchomość na wynajem długoterminowy koszt takiego przedsięwzięcia w zależności od miejsca i standardu będzie się wahał w graniach 500 000 zł, zaś dostęp do tego samego aktywa, z wykorzystaniem inwestowania grupowego to jedynie 50 000 zł. Jak wspomniałem, jest to tylko jeden z przykładów, ponieważ w taką samą inwestycję możemy wejść z kwotą 10 000 zł.

• Potencjalnie wysoka stopa zwrotu

W dzisiejszych czasach ciężko znaleźć instrument finansowy, który będzie bezpieczny i wygeneruje nam chociaż porównywalną stopę zwrotu. O jakim potencjale tu mówimy? Średnio roczny zwrot z inwestycji waha się w graniach 6%-10%, a przy niektórych inwestycjach więcej. Zestawiając to z dzisiejszym oprocentowaniem na kontach oszczędnościowych lub lokatach, które w porywach mogą wygenerować 1% zwrotu z inwestycji (w tym, że są ograniczenia dotyczące kapitału lub wytyczne, że podany wyżej procent działa tylko na nowe środki). Inwestując samemu, aby uzyskać taką stopę zwrotu z nieruchomości potrzebujemy poświęcić masę czasu i mieć odpowiednią wiedzę, zaś w tym mechanizmie to specjaliści się tym zajmują.

• Wystarczająca wiedza laika

Tak naprawdę kwestie leżące po stronie potencjalnego inwestora, to znalezienie przedsiębiorstwa, które trudni się w crowdfundingu nieruchomości i w sumie to tyle. Nie potrzebujemy znać trendów rynkowych, ani specyfiki branży.

• Budowanie pasywnego portfela inwestycji

Coraz częstszym sposobem inwestowania nadwyżek gotówki jest inwestowanie pasywne. Czym ono jest? Zakłada, że inwestujemy pieniądze w inwestycje X (w tym przypadku w grupowe inwestowanie w nieruchomości) i zapominamy o tym biznesie. Zapominamy… górnolotnie powiedziane, ale w porównaniu do aktywnego inwestowania, np. tradingu, to pasywne inwestowanie wymaga raz na kwartał doglądnięcia i cieszenia się z pomnażanych zysków.

• Oszczędność czasu

Inwestujemy raz i czerpiemy z tego korzyści. Jak wspominałem powyżej wystarczy raz na kwartał sprawdzić jak wygląda sytuacja w naszej inwestycji i to… tyle. Czas to nasz największy zasób, więc nie nadwyrężajmy go.

 

Powyższa tabela jest poniekąd podsumowaniem dzisiejszego wpisu. Postarałem się ująć w niej największe zalety, ale też wady. Moim subiektywnym zdaniem, jednymi z najważniejszych zalet jest niski próg wejścia w inwestycję co otwiera nowe horyzonty dla ludzi, którzy stawiają dopiero pierwsze kroki w świecie inwestycji. 

Drugą zaś kluczową zaletą jest oszczędność czasu, ponieważ rzadko kto wycenia swój czas, ale będąc szczerym przed sobą, ilu z nas przelicza cokolwiek na czas? Przyjęło się, że wartość podajemy w określonej walucie, ale czasu tam zazwyczaj nie ma, a to właśnie on jest dla każdego najważniejszy. Wszystkie inwestycje i pomnażanie kapitału dają nam nowe środki, a nowe środki dają nam więcej czasu na życie. 

Wady:

• Złożoność prawna umowy

Dlaczego ten wariant trafił do wad i czy rzeczywiście jest to wielka wada? Dla osób, które nigdy nie nawiązywały żadnych współprac, może być to nowość. Mianowicie najważniejsze jest czytanie, czytanie i co? I jeszcze raz czytanie. Umowy należy czytać, czy to w banku, czy w kontekście zawierania umowy inwestycyjnej. 

• Lokowanie kapitału na dłuższy czas

Dla jednych inwestorów to zaleta dla innych, zaś wada. W kontekście budowania portfela inwestycyjnego, to właśnie takie działania doprowadzą nas do najwyższych stóp zwrotu. Choć jestem zwolennikiem kup i zapomnij, to część z inwestorów woli mieć szybką możliwość spieniężenia swoich aktywów. W tej formie inwestowania jest to także możliwe, gdyż nie zabraknie chętnych do odkupienia od nas naszych udziałów, gdyby nastała taka potrzeba. Jednak jest to obarczone jakimś ryzykiem i z pewnością potrwa dłużej, niż wypłacenie środków z konta oszczędnościowego. Jak to w życiu bywa, coś za coś.

• Podział zysków z innymi inwestorami

Forma wspólnego inwestowania to dzielenie ryzyka, ale też dzielenie zysków. Decydując się na taki system inwestowania, musimy być świadomi, że nie jesteśmy jedynymi beneficjentami zysku, a tylko część machiny, która generuje owe zyski.

• Inwestycje są poza kontrolą inwestora

To w kwestii zarządu leży kwestia pozyskiwania nowych inwestycji, zaś ludzie, którzy lubią mieć nad wszystkim kontrolę mogą się poczuć w pewien sposób pominięci. To jednak nie oznacza, że nie mamy wpływu na to, gdzie nasze środki powędrują. Jednak jest to mniejszy wpływ niż przy tradycyjnym zakupie nieruchomości.

• Brak bezpośredniego kontaktu z inicjatorem zbiórki

Częstym zjawiskiem i barierą dla inwestorów może być utrudniony kontakt z inicjatorami zbiórek, czyt. zarządem spółki. Przeważnie tego typu inwestycji prowadzone są z jak najmniejszym udziałem kontaktu face2face, ponieważ w nomenklaturze inwestorów: „czas to pieniądz”, a po co się spotykać skoro można wykorzystać do tego narzędzia online.

Dla mnie największą wadą będzie podział zysku z innymi inwestorami. Jestem typem inwestora, który lubi znać produkt inwestycyjny od podszewki, ale uważam, że inwestowanie grubych milionów w nieruchomości nie będąc ekspertem w tej branży może znacząco obniżyć zyski, a do tego czasu rozwiązanie ze wspólnym inwestowaniem jest strzałem w dziesiątkę. 

Zaś drugą wadą w mojej opinii jest fakt posiadania mniejszej kontroli, niż przy inwestycji samodzielnej, ale bądźmy realistami. Jeśli nie posiadamy odpowiedniej wiedzy i zainwestujemy swój kapitał w nietrafioną nieruchomość to czy żal spowodowany tym wyborem nie będzie większy, niż ta możliwość sterowania czy podziału zysków? Lepiej podzielić zyski między innych udziałowców, niż nie mieć nic lub w najgorszym przypadku odnotować stratę.

Jakie opinie wyrażają inwestorzy we wspólnym inwestowaniu w nieruchomości

Sądząc po opiniach z różnych serwisów, które świadczą usługi społecznego inwestowania, większość inwestorów jest zadowolona. Dzięki tej możliwości w końcu mogli zacząć inwestycji w nieruchomości nie posiadając wielkich milionów. 

Jak wiadomo, ile ludzi tyle opinii, ale pamiętajmy, że decydując się na inwestowanie w tej formie trzeba być cierpliwym. Jak podejmiemy się współpracy to powinniśmy być nastawieni na inwestycję kilkuletnią, bo tylko wtedy poczujemy magię stóp zwrotu z tego klasa aktywów.

Warto czy nie warto inwestować grupowo w nieruchomości?

Każdy inwestor stawia przed sobą powyższe pytanie i chciałby wiedzieć jaką decyzję podjąć. Pamiętajmy jednak, że każda decyzja niesie za sobą konsekwencje, te negatywne, ale także pozytywne. To w Twoich rękach jest moc sprawcza, aby pomnażać swoje ciężko zarobione pieniądze, to właśnie Ty powinieneś wzbogacać się każdego dnia. 

Tak właśnie się stanie i pewnie zapytasz skąd to wiem? Przeczytałeś ten artykuł i jesteś już bogatszy o wiedzę, którą wykorzystasz na swoją korzyść, a im szybciej podejmiesz decyzję, tym szybciej zbierzesz swoje pierwsze żniwa inwestycyjne. 

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na tematy finansowe, to zapraszam Cię do czytania kolejnych artykułów i dzielenia się z nimi ze znajomymi. To nasza wspólna praca pozwoli budować zdrowy rynek inwestycyjny. Jeśli chcesz wejść w świat nieruchomości, to wspólne inwestowanie w nieruchomości jest właśnie dla Ciebie.

 

Sprawdź również:

• Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości?
• Jak inwestować w nieruchomości poprzez crowdfounding udziałowy?
• Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Grupowe inwestowanie w nieruchomości: od czego zacząć – pytania i odpowiedzi

Czy warto inwestować grupowo w nieruchomości?

Tak, szczególnie, jeśli chcesz zacząć inwestować w nieruchomości, a nie masz dużego kapitału, zdolności kredytowej i chęci na większe ryzyko. Dzięki temu zyskujesz dostęp do grupy inwestorów, z którymi wspólnie możesz podejmować pierwsze rentierskie decyzje.

Od jakiej kwoty można zacząć inwestować w nieruchomości grupowo?

Nie musisz mieć milionów, aby zostać inwestorem. Już nawet kilkaset czy kilka tysięcy złotych miesięcznie albo kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności to klucz do pierwszych kroków inwestowania w nieruchomości z małym kapitałem w formie crowdinvestingu.

Jakie są zalety grupowego inwestowania w nieruchomości?

Startujesz z inwestowaniem nawet od małych kwot. Nie musisz poświęcać tak dużo czasu na research, negocjacje, remonty i formalności. Wpłacasz odpowiednią sumę i obserwujesz online, jak Twoje oszczędności z czasem rosną. Pasywny dochód i spokojna głowa.

Jakie wady ma grupowe inwestowanie w nieruchomości?

Jesteś zależny od innych współinwestorów. Nie możesz sam decydować np. o remoncie lub sprzedaży nieruchomości. Grupowe inwestowanie daje także prawdopodobnie niższe stopy zwrotu niż samodzielne flipy nieruchomości, ale zapewnia większe bezpieczeństwo.