Prawo pierwokupu – czym jest i na czym polega?

Prawo pierwokupu to prawo ograniczające właściciela nieruchomości w jej sprzedaży. Wynika ono z obowiązujących przepisów lub z odpowiednich zapisów w umowie zawartej między stronami. Polega ono na zastrzeżeniu pierwszeństwa zakupu przedmiotowej nieruchomości przez jedną ze stron w przypadku, gdyby druga chciała ją sprzedać. Kupno nieruchomości przez osobę inną niż uprawniony do pierwokupu jest możliwe wtedy, kiedy ten nie skorzysta ze swojego prawa. 

Jak skorzystać z prawa pierwokupu?

  1. Właściciel nieruchomości zawiera umowę sprzedaży z zainteresowanym kupującym. W umowie tej określa cenę, za jaką sprzedaje nieruchomość oraz warunek, że do przeniesienia własności na kupującego dojdzie wyłącznie w sytuacji, jeśli uprawniony do pierwokupu nie zdecyduje się skorzystać z przysługującego mu prawa. 
  2. Kolejnym etapem jest zawiadomienie uprawnionego do pierwokupu, poprzez dostarczenie mu umowy zawartej z kupującym. Uprawniony w ciągu miesiąca musi zdecydować czy skorzysta ze swojego prawa na określonych w umowie warunkach. Jeśli podejmie decyzje o kupnie, zostaje właścicielem nieruchomości.
  3. Jeśli uprawniony do pierwokupu nie zdecyduje się na zakup, właściciel może swobodnie zawrzeć z kupującym wiążącą umowę przenoszącą własność nieruchomości. 

Zignorowanie prawa pierwokupu 

Zacząć należy od tego, że sprzedaż nieruchomości pomimo przysługującego prawa pierwokupu i zignorowanie tego faktu niesie za sobą konsekwencje, które będą różne w zależności od tego, na jakiej podstawie to prawo obowiązywało. Jeśli wynikało ono z przepisów ustawy i zgodnie z nimi przysługiwało Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), współwłaścicielowi, dzierżawcy to sprzedaż taka zostanie bezwarunkowo unieważniona.

We wszystkich innych przypadkach (np. kiedy prawo pierwokupu było zastrzeżone w umowie), jego zlekceważenie nie będzie niosło za sobą aż tak drastycznych skutków. Osoba, która nabyła nieruchomość zgodnie z zawartą umową sprzedaży pozostanie jej właścicielem. Uprawniony do pierwokupu może natomiast ubiegać się o odszkodowanie od sprzedającego. Prawo dopuszcza jedną sytuację, kiedy możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości pomimo jej obarczenia prawem pierwokupu. Sytuacją tą jest przekazanie jej w ramach darowizny. Wynika to z faktu, że prawo pierwokupu obowiązuje wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości. 

Gdzie znaleźć informacje o przysługującym prawie pierwokupu nieruchomości? 

Kodeks cywilny nie obliguje do zamieszczania informacji o nałożonym prawie pierwokupu w księdze wieczystej nieruchomości. Wyjątek stanowią nieruchomości zabytkowe, w przypadku których prawo pierwokupu obowiązuje tylko wtedy, gdy zostało wskazane w księdze wieczystej.

Pomimo braku formalnego obowiązku właściciel każdej nieruchomości może złożyć wniosek o dokonanie takiego wpisu do Sądu Rejonowego. Do wniosku należy załączyć stosowne oświadczenie uprawnionego. Koszt złożenia wniosku to 150 zł. Wpis ten zostanie wówczas zamieszczony w III dziale księgi. 

Sprawdź również: Jak sprzedawać mieszkania

Komu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?

Jak wspomnieliśmy we wcześniejszej części artykułu, prawo pierwokupu w określonych przypadkach wynika z obowiązujących przepisów. Jakie ustawy o tym stanowią?

  • Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (kiedyś Agencja Nieruchomości Rolnych) ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa na mocy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Warunkiem jest, że sprzedawca kupił wcześniej tę nieruchomość od Krajowego Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w terminie poniżej pięciu lat wstecz, a teraz chce ją sprzedać innemu podmiotowi. Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR jeśli kupujący prowadzi gospodarstwo rodzinne, jego gospodarstwo po powiększeniu o nabytą nieruchomość nie będzie miało więcej niż 300 ha użytków rolnych, a także jeśli przedmiotowa nieruchomość jest położona w gminie, w której mieszka kupujący lub gminie sąsiedniej.

  • Gminom prawo pierwokupu zapewnia ustawa o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, która nie jest przeznaczona na cele rolne lub leśne, a sprzedawca nabył ją wcześniej od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa). Prawo pierwokupu przysługuje gminie także w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych na cele publiczne, nieruchomości zabytkowych, jak również położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała oraz położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Co ciekawe, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość osobie bliskiej.

  • Prawo pierwokupu dla dzierżawcy nieruchomości rolnej gwarantuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Warunkiem jest posiadanie przez niego umowy dzierżawy ze sprzedającym przedmiotową nieruchomość zawartej w formie pisemnej. Data jej zawarcia musi być poświadczona urzędowo, a czas jej trwania musi wynosić minimum trzy lata od daty zawarcia. Nabywana nieruchomość rolna musi też wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeśli dzierżawca nie istnieje to prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa, ale wyłącznie pod warunkiem, że nieruchomość rolna ma powierzchnię nie mniejszą niż 5 ha. Dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu kiedy właściciel sprzedaje nieruchomość osobie bliskiej lub gdy nieruchomość chce nabyć Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. 

  • Współwłaściciel nieruchomości rolnej również dysponuje prawem pierwokupu. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, warunkiem skorzystania z niego jest prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie. 

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *