O tym, że polskie prawo jest skomplikowane, przekonał się chyba każdy na własnej skórze. Nieruchomość lokalowa to kolejne dość nieintuicyjne pojęcie z jego zakresu, które warto przybliżyć bliżej. Co to jest i kiedy ma zastosowanie w praktyce?
Nieruchomość lokalowa to jeden z trzech głównych typów nieruchomości ujętych w polskim kodeksie cywilnym. Oprócz niej wyszczególnia się jeszcze nieruchomość gruntową i nieruchomość budynków. Można więc domyślić się, że gdy mówimy o nieruchomości lokalowej, chodzi nam o część budynku. Jednak jaka jest jej dokładna definicja?
Nieruchomość lokalowa — definicja
Definicja nieruchomości lokalowej znajduje się w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. I tak jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) mająca odrębny status własności. Chodzi więc o sytuację, kiedy w obrębie jednej nieruchomości znajduje się kilka lokali mających różnych właścicieli.
Warto tutaj zaznaczyć, że w rozumieniu prawa poszczególne lokale, ani budynki nie stanowią części składowej gruntu, na którym się one znajdują. Nieruchomość lokalowa to np. mieszkanie, ale też zakład usługowy czy sklep, a więc lokale użytkowe. Muszą one jednak zawsze spełniać odpowiedni wymogi samodzielności, które potwierdzane są przez starostę lub prezydenta miasta oświadczeniem o samodzielności lokalu.
Nieruchomość lokalowa a prawo cywilne
Źródłem prawnym dla ustanawiania nieruchomości lokalowej jest wspomniany już 46 § 1 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że nieruchomością może być część budynku, jeśli tylko posiada ona na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Chodzi tu o przepisy znajdujące się w ustawie o własności lokali. To właśnie w niej znajduje się stwierdzenie o wymogu samodzielności.
Do każdego lokalu, oprócz osobnego prawa własności, przynależy również udział w nieruchomości wspólnej. Ten wymóg nie może być zniesiony, a więc zawsze, kiedy zostaje nabyta nieruchomość lokalowa, nabywa się też równocześnie ten udział.
Nieruchomość lokalowa – dzielenie nieruchomości i wyodrębnienie lokalu
Wyodrębnienie nieruchomości lokalowej można przeprowadzić, gdy jest ona odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Ten proces reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku. Wyszczególnia ona 3 tryby powstania nieruchomości lokalowej:
- w drodze umowy,
- poprzez jednostronną czynność prawną właściciela,
- poprzez orzeczenie sądu, które znosi współwłasność.
Aby wyodrębnić lokal, właściciel musi najpierw złożyć wniosek do starosty o zaświadczenie, który potwierdzi fakt spełnienia przez nieruchomość wymagań samodzielności. Następnie musi się ona pojawić w ewidencji budynków, do czego również potrzebny jest wniosek, tym razem o stworzenie dla lokalu kartoteki. Ostatnim krokiem jest wpisanie nieruchomości za pomocą aktu notarialnego do księgi wieczystej. Po dokonaniu wpisu, akt wydzielenia nieruchomości lokalowej nabiera mocy prawnej.
Samodzielne lokale w nieruchomości lokalowej — rodzaje
Lokale w nieruchomości lokalowej dzieli się ze względu na kryterium ich przeznaczenia. Są to więc
- lokale mieszkalne, czyli najbardziej rozpowszechnione nieruchomości lokalowe. Do takiej nieruchomości przynależy często komórka lokatorska, strych lub garaż.
- lokale użytkowe, które przeznaczone są na działalność zarobkową, a więc np. na zakład usługowy, handlowy czy bankowy.
- garaże, które mogą być odrębną nieruchomością lokalową, ale mogą być też częścią nieruchomości wspólnej lub samodzielnym lokalem przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne.
Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych
Co to jest lokal mieszkalny?
Lokal mieszkalny to specyficzny typ nieruchomości lokalowej, który ma określone przeznaczenie. Służy do zaspokajania potrzeb bytowych przynajmniej jednej osoby, a więc w związku z tym muszą być w nim instalacje i urządzenia, które te funkcje spełniają. Przykładowo lokal na event firmowy nie jest lokalem mieszkalnym, natomiast przeznaczony jest do użytku okazyjnego.
W związku z tym dzieli się zazwyczaj na łazienkę, kuchnię lub aneks kuchenny i przynajmniej jeden pokój. Według polskiego prawa lokal mieszkalny musi spełniać następujące wymagania, by być uznane za mieszkanie w budynku wielorodzinnym:
- mieć kuchnię lub aneks kuchenny, oświetlone bezpośrednim światłem dziennym,
- mieć łazienkę z ustępem wydzielonym lub miską ustępową,
- mieć przestrzeń składowania,
- mieć miejsce umożliwiające zamontowanie pralki automatycznej,
- mieć przestrzeń komunikacji wewnętrznej,
- mieć możliwość zainstalowania wanny lub kabiny prysznicowej w łazience,
- mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m²,
- mieć przynajmniej jeden pokój większy niż 16 m²,
- mieć sufit w pokojach na wysokości co najmniej 2,5 m wysokości.
Przeczytaj również:: Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem
Co to jest prawo lokalowe? Definicja
Prawo lokalowe to dział prawa, obejmujący przepisy dotyczące zasad ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną. Nadrzędnym źródłem prawa lokalowego jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. W zakres prawa lokalowego wchodzą takie zagadnienia jak:
- umowy transakcyjne i najmu lokali mieszkaniowych,
- obowiązki i prawa lokatorów,
- kwestie związane z czynszem,
- umowy developerskie,
- sprawy związane z eksmisją.
Inwestycja w nieruchomości lokalowe — warto? Podsumowanie
Na inwestycje w nieruchomości lokalowe powinny zwrócić uwagę zwłaszcza te osoby, które nie mają środków na zakup całych budynków lub gruntów. Kupując lokal, wydasz o wiele mniej pieniędzy, niż inwestując np. w dużą zabudowę wielorodzinną. Taka własność nie jest w żaden sposób gorsza niż ta związana z posiadaniem nieruchomości budynkowej. Przeciwnie, może być przystępniejsza w użytkowaniu, ponieważ odchodzi tu wiele czynności związanych z konserwacją budynku, którymi zajmuje się zazwyczaj spółdzielnia. Nieruchomość lokalowa może być z powodzeniem wynajmowana, a inwestor może czerpać w ten sposób dodatkowe zyski.
Przeczytaj również:
Nieruchomość lokalowa – pytania i odpowiedzi
Co to jest nieruchomość lokalowa?
Nieruchomość lokalowa to jeden z trzech głównych typów nieruchomości ujętych w polskim kodeksie cywilnym. To nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) mająca odrębny status własności.
Jak powstaje nieruchomość lokalowa?
Nieruchomość lokalowa, zarówno jako lokal mieszkalny, jak i użytkowy, powstaje w wyniku podziału innej nieruchomości na kilka mniejszych lokali, dla których zakłada się osobne księgi wieczyste. To np. nowy blok wielorodzinny, retail park, które podzielono na lokale.
W jakiej formie można sprzedać nieruchomość lokalową?
Sprzedaż nieruchomości lokalowej lub oddanie jej w użytkowanie, tak jak dowolnej innej nieruchomości, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Każe przeniesienie prawa do nieruchomości lokalowej w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Czy warto inwestować w nieruchomość lokalową?
Tak, zarówno, jeśli chcesz je sprzedać lub wynajmować. Szczególnie jeśli to mała deweloperska inwestycja w budynek wielorodzinny lub retail park, w którym Twoimi przyszłymi klientami – najemcami będą takie marki jak Biedronka, Rossmann czy Pepco.
