O tym, że polskie prawo jest skomplikowane, przekonał się chyba każdy na własnej skórze. Nieruchomość lokalowa to kolejne dość nieintuicyjne pojęcie z jego zakresu, które warto przybliżyć bliżej. Co to jest i kiedy ma zastosowanie w praktyce?
Nieruchomość lokalowa to jeden z trzech głównych typów nieruchomości ujętych w polskim kodeksie cywilnym. Oprócz niej wyszczególnia się jeszcze nieruchomość gruntową i nieruchomość budynków. Można więc domyślić się, że gdy mówimy o nieruchomości lokalowej, chodzi nam o część budynku. Jednak jaka jest jej dokładna definicja?
Definicja nieruchomości lokalowej znajduje się w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. I tak jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) mająca odrębny status własności. Chodzi więc o sytuację, kiedy w obrębie jednej nieruchomości znajduje się kilka lokali mających różnych właścicieli.
Warto tutaj zaznaczyć, że w rozumieniu prawa poszczególne lokale, ani budynki nie stanowią części składowej gruntu, na którym się one znajdują. Nieruchomość lokalowa to np. mieszkanie, ale też zakład usługowy czy sklep, a więc lokale użytkowe. Muszą one jednak zawsze spełniać odpowiedni wymogi samodzielności, które potwierdzane są przez starostę lub prezydenta miasta oświadczeniem o samodzielności lokalu.
Źródłem prawnym dla ustanawiania nieruchomości lokalowej jest wspomniany już 46 § 1 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że nieruchomością może być część budynku, jeśli tylko posiada ona na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Chodzi tu o przepisy znajdujące się w ustawie o własności lokali. To właśnie w niej znajduje się stwierdzenie o wymogu samodzielności.
Do każdego lokalu, oprócz osobnego prawa własności, przynależy również udział w nieruchomości wspólnej. Ten wymóg nie może być zniesiony, a więc zawsze, kiedy zostaje nabyta nieruchomość lokalowa, nabywa się też równocześnie ten udział.
Wyodrębnienie nieruchomości lokalowej można przeprowadzić, gdy jest ona odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Ten proces reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku. Wyszczególnia ona 3 tryby powstania nieruchomości lokalowej:
Lokale w nieruchomości lokalowej dzieli się ze względu na kryterium ich przeznaczenia. Są to więc
Lokal mieszkalny to specyficzny typ nieruchomości lokalowej, który ma określone przeznaczenie. Służy do zaspokajania potrzeb bytowych przynajmniej jednej osoby, a więc w związku z tym muszą być w nim instalacje i urządzenia, które te funkcje spełniają. Przykładowo lokal na event firmowy nie jest lokalem mieszkalnym, natomiast przeznaczony jest do użytku okazyjnego.
W związku z tym dzieli się zazwyczaj na łazienkę, kuchnię lub aneks kuchenny i przynajmniej jeden pokój. Według polskiego prawa lokal mieszkalny musi spełniać następujące wymagania, by być uznane za mieszkanie w budynku wielorodzinnym:
Prawo lokalowe to dział prawa, obejmujący przepisy dotyczące zasad ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną. Nadrzędnym źródłem prawa lokalowego jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. W zakres prawa lokalowego wchodzą takie zagadnienia jak:
Na inwestycje w nieruchomości lokalowe powinny zwrócić uwagę zwłaszcza te osoby, które nie mają środków na zakup całych budynków lub gruntów. Kupując lokal, wydasz o wiele mniej pieniędzy, niż inwestując np. w dużą zabudowę wielorodzinną. Taka własność nie jest w żaden sposób gorsza niż ta związana z posiadaniem nieruchomości budynkowej. Przeciwnie, może być przystępniejsza w użytkowaniu, ponieważ odchodzi tu wiele czynności związanych z konserwacją budynku, którymi zajmuje się zazwyczaj spółdzielnia. Nieruchomość lokalowa może być z powodzeniem wynajmowana, a inwestor może czerpać w ten sposób dodatkowe zyski.
Przeczytaj również:
Nieruchomość lokalowa — definicja
Definicja nieruchomości lokalowej znajduje się w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. I tak jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) mająca odrębny status własności. Chodzi więc o sytuację, kiedy w obrębie jednej nieruchomości znajduje się kilka lokali mających różnych właścicieli.
Warto tutaj zaznaczyć, że w rozumieniu prawa poszczególne lokale, ani budynki nie stanowią części składowej gruntu, na którym się one znajdują. Nieruchomość lokalowa to np. mieszkanie, ale też zakład usługowy czy sklep, a więc lokale użytkowe. Muszą one jednak zawsze spełniać odpowiedni wymogi samodzielności, które potwierdzane są przez starostę lub prezydenta miasta oświadczeniem o samodzielności lokalu.
Nieruchomość lokalowa a prawo cywilne
Źródłem prawnym dla ustanawiania nieruchomości lokalowej jest wspomniany już 46 § 1 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że nieruchomością może być część budynku, jeśli tylko posiada ona na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Chodzi tu o przepisy znajdujące się w ustawie o własności lokali. To właśnie w niej znajduje się stwierdzenie o wymogu samodzielności.
Do każdego lokalu, oprócz osobnego prawa własności, przynależy również udział w nieruchomości wspólnej. Ten wymóg nie może być zniesiony, a więc zawsze, kiedy zostaje nabyta nieruchomość lokalowa, nabywa się też równocześnie ten udział.
Nieruchomość lokalowa – dzielenie nieruchomości i wyodrębnienie lokalu
Wyodrębnienie nieruchomości lokalowej można przeprowadzić, gdy jest ona odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Ten proces reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku. Wyszczególnia ona 3 tryby powstania nieruchomości lokalowej:
- w drodze umowy,
- poprzez jednostronną czynność prawną właściciela,
- poprzez orzeczenie sądu, które znosi współwłasność.
Samodzielne lokale w nieruchomości lokalowej — rodzaje
Lokale w nieruchomości lokalowej dzieli się ze względu na kryterium ich przeznaczenia. Są to więc
- lokale mieszkalne, czyli najbardziej rozpowszechnione nieruchomości lokalowe. Do takiej nieruchomości przynależy często komórka lokatorska, strych lub garaż.
- lokale użytkowe, które przeznaczone są na działalność zarobkową, a więc np. na zakład usługowy, handlowy czy bankowy.
- garaże, które mogą być odrębną nieruchomością lokalową, ale mogą być też częścią nieruchomości wspólnej lub samodzielnym lokalem przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne.
Co to jest lokal mieszkalny?
Lokal mieszkalny to specyficzny typ nieruchomości lokalowej, który ma określone przeznaczenie. Służy do zaspokajania potrzeb bytowych przynajmniej jednej osoby, a więc w związku z tym muszą być w nim instalacje i urządzenia, które te funkcje spełniają. Przykładowo lokal na event firmowy nie jest lokalem mieszkalnym, natomiast przeznaczony jest do użytku okazyjnego.
W związku z tym dzieli się zazwyczaj na łazienkę, kuchnię lub aneks kuchenny i przynajmniej jeden pokój. Według polskiego prawa lokal mieszkalny musi spełniać następujące wymagania, by być uznane za mieszkanie w budynku wielorodzinnym:
- mieć kuchnię lub aneks kuchenny, oświetlone bezpośrednim światłem dziennym,
- mieć łazienkę z ustępem wydzielonym lub miską ustępową,
- mieć przestrzeń składowania,
- mieć miejsce umożliwiające zamontowanie pralki automatycznej,
- mieć przestrzeń komunikacji wewnętrznej,
- mieć możliwość zainstalowania wanny lub kabiny prysznicowej w łazience,
- mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m²,
- mieć przynajmniej jeden pokój większy niż 16 m²,
- mieć sufit w pokojach na wysokości co najmniej 2,5 m wysokości.
Co to jest prawo lokalowe? Definicja
Prawo lokalowe to dział prawa, obejmujący przepisy dotyczące zasad ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną. Nadrzędnym źródłem prawa lokalowego jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. W zakres prawa lokalowego wchodzą takie zagadnienia jak:
- umowy transakcyjne i najmu lokali mieszkaniowych,
- obowiązki i prawa lokatorów,
- kwestie związane z czynszem,
- umowy developerskie,
- sprawy związane z eksmisją.
Inwestycja w nieruchomości lokalowe — warto? Podsumowanie
Na inwestycje w nieruchomości lokalowe powinny zwrócić uwagę zwłaszcza te osoby, które nie mają środków na zakup całych budynków lub gruntów. Kupując lokal, wydasz o wiele mniej pieniędzy, niż inwestując np. w dużą zabudowę wielorodzinną. Taka własność nie jest w żaden sposób gorsza niż ta związana z posiadaniem nieruchomości budynkowej. Przeciwnie, może być przystępniejsza w użytkowaniu, ponieważ odchodzi tu wiele czynności związanych z konserwacją budynku, którymi zajmuje się zazwyczaj spółdzielnia. Nieruchomość lokalowa może być z powodzeniem wynajmowana, a inwestor może czerpać w ten sposób dodatkowe zyski.
Przeczytaj również:
