Nieruchomość – co oznacza? Rodzaje i podział nieruchomości w prawie polskim

Wiele się mówi o nieruchomościach, ale czym one są? Poniższy artykuł pozwoli zapoznać się z tematyką nieruchomości w sposób jasny i zrozumiały dla zwykłego śmiertelnika, ponieważ całą definicję tego zagadnienia należy szukać w przepisach kodeksu cywilnego, co nie ukrywając, nie jest lekko napisany, a jego interpretacja budzi zawsze wiele emocji. Po zapoznaniu się z artykułem każdy będzie wiedział co tak naprawdę kryje się pod enigmatycznym słowem nieruchomość.

Przeczytaj również: Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości?

 

Nieruchomość – definicja – jak definiuje się nieruchomość?

Definicję nieruchomości znaleźć można w 46 artykule Kodeksu cywilnego, ale czy warto kopiować mądrze napisane definicję i nadal szukać odpowiedzi? Lepiej opisać to w kilku zdaniach, a w razie nieścisłości można wesprzeć się skomplikowanymi sformułowaniami w Kodeksie cywilnym. Czym zatem jest nieruchomość?

Definicją nieruchomości zgodnie z nomenklaturą określa się grunty niezabudowane, jak i zabudowane oraz budynki lub ich części usytuowane na owych gruntach zwane lokalami. 

Grunty czyli ziemia, zasób który jest skończony, a jego wartość z roku na rok wzrasta (może dlatego Bill Gates nie stroni od lokowania kapitału w to aktywo finansowe). Jako podział nieruchomości, wyodrębnić można następujące:

Jest to podstawowy podział, który w większości problemów daje nam odpowiedź. W przepisach można znaleźć także zapis, że nieruchomością nazywamy część powierzchni ziemskiej, dla której została sporządzona osobna księga wieczysta. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że księga wieczysta jest pierwszą i najważniejsza rzeczą do sprawdzenia podczas zakupu nieruchomości. Znaleźć w niej można wszystkie informacje dotyczące własności danej nieruchomości, obciążeń, którymi obarczona jest nieruchomość i szczegółowe dane tejże nieruchomości.

 

Klasyfikacja nieruchomości:

Jak już zwrócono uwagę we wcześniejszym akapicie, że nieruchomości dzielimy na kategorię, to w tym miejscu należy rozwinąć te podziały. Zacznijmy od nieruchomości gruntowych.

Źródło: http://www.bosmar.pl/Bazawiedzy/Wycena_nieruchomosci/Rodzaje_nieruchomosci

• Nieruchomości gruntowe

W przepisach prawa cywilnego w naszym kraju nieruchomości gruntowe dzielą się na grunty rolne, a także grunty nierolnicze nazywane też niezabudowanymi lub zabudowanymi. Oba te podziały definiują użyteczność, a co za tym idzie, cenę danego gruntu, gdyż dla przykładu na gruntach rolnych nie może stanąć budynek jednorodzinny lub budynek usługowy, gdyż przeznaczony on jest do działalności rolniczej.

Jak od każdej reguły następują odstępstwa i w tym przypadku jest identycznie. Mianowicie grunty rolne po spełnieniu wielu trudnych wymogów formalnych można przekwalifikować w grunt nierolniczy, czyli budowlany. Od tego też są inne odstępstwa, gdyż w zależności jakiej klasy jest grunt i jakie są plany zagospodarowania terenu, to o takie warunki zabudowy możemy się starać. Kluczowym podziałem w mojej opinii jest posiadanie decyzji o warunkach zabudowy tzw. „czystej” czyli takiej, gdzie zwykły Kowalski może postawić swój wymarzony pałac. Inną możliwością jest otrzymanie warunków zabudowy obarczonymi ograniczeniami i dla przykładu: tylko rolnik może wybudować budynek mieszkalny. Pamiętajmy, że drzewa, krzewy, uprawy rolne także są częścią nieruchomości. Jeśli jesteście ciekawi w jaki sposób podzielone są grunty rolne, to zostawcie komentarz z prośbą o rozwinięcie tematu, a teraz przechodzimy dalej.

• Nieruchomości budynkowe

Ten podział nieruchomości sprawia mniej problemów, gdyż każdy z nas jest w stanie zwizualizować sobie o co tak naprawdę chodzi, ale żeby nie było zbyt prosto, w przepisach stworzonych przez naszego ustawodawcę widnieje podobna definicja o nieco zbliżonej nazwie, a mianowicie nieruchomość gruntowa zabudowana.

• Nieruchomość budynkowa

Nieruchomością budynkową nazywamy prawo do własności budynku znajdującym się na gruncie, ale ten grunt należy do jednostki samorządowej lub Państwa. Dobrym przykładem może tu być korzystanie z takiego gruntu i wybudowanie na nim jakiegoś budynku. Wtedy grunt zostaje w posiadaniu jednostki samorządowej lub Państwa, z kolei budynek należy do nas.

• Nieruchomość gruntowa zabudowana

W przeciwieństwie do nieruchomości budynkowej, biorąc pod uwagę powyższy przykład, to w chwili postawienia budynku na gruncie – właścicielem budynku i gruntu jest ta samo osoba.

• Nieruchomości lokalowe

W ostatniej dekadzie zauważyć można tendencję inwestycyjną nie tylko w nieruchomości budynkowe, gruntowe, ale właśnie lokalowe. Pod nazwą nieruchomości lokalowe zaliczamy mieszkania, obiekty handlowe, magazynowe czyli każdą część budynku, która uległa podziałowi. Właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym postawiony jest budynek. Bardzo często do lokalu należy także piwnica, strych, komórka lokatorska, garaż, pomieszczenie socjalne.

Podział nieruchomości

W przypadku nieruchomości istnieje możliwość podziału jej na dwie lub więcej części. Sprawa nie jest prosta, ale postaram się wytłumaczyć to jak najprościej się da. Jeśli myślimy o zakupie nieruchomości „pod inwestycję” to częstym sposobem na zwiększenie wartości np. gruntów rolnych zakupionych w celach inwestycyjnych jest przekształcenie gruntów rolnych w grunty budowlane wraz z ich podziałem. Zacząć należy od tego, że musimy przygotować dużo dokumentów i w wielu przypadkach nie obędzie się bez geodety. Wniesienie wniosku jest ustawowo wolne od opłat, natomiast należy liczyć się z opłatami związanymi z pobieraniem dokumentów lub korzystaniem z usług osób trzecich.

Wyłączenia z podziału nieruchomości

Podział nieruchomości sam w sobie nie jest czymś niezwykłym, lecz należy pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Decyzję odmowną możemy otrzymać w przypadku gdy:

– jej podział jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

– jej podział jest niezgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy;

– w planie podziału nie przewidziano dostępu do drogi publicznej;

–  sytuacje cywilno-prawne są nieuregulowane;

– występuje brak zgody współwłaścicieli na podział.

Kiedy dokonujemy podziału nieruchomości?

1. Pierwszym takim przypadkiem jest stan, gdy na działce występują przynajmniej dwa budynki, a chcemy wydzielić dla poszczególnych właścicieli budynków odrębne prawa;
2. Wydzielenia działki budowlanej w przypadku gdy budynek został wybudowany na tej działce przez jej posiadacza;
3. Wydzielenie części nieruchomości (może się przydać w przypadku, gdy chcemy odsprzedać jakąś część);
4. Występuje realizacja roszczeń do części nieruchomości;
5. W przypadku przekształceń własnościowych lub likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych
6. Wydzielenie części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych.

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości

Postępowanie o podział nieruchomości może powstać na skutek złożenia wniosku przez właściciela, użytkownika wieczystego lub z urzędu. Jak już wspomniałem wcześniej, musimy uzbroić się w cierpliwość i przygotować odpowiednie dokumenty. Oto następujące:

Powyższe dokumenty składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miast właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. O ile z wnioskiem powinniśmy poradzić sobie sami, o tyle czynności techniczne powinniśmy powierzyć w ręce specjalisty. Mowa tu o wcześniej wspomnianym geodecie. Powinien on nanieść wstępny projekt podziału nieruchomości na mapki.

Źródło: https://www.prawo.pl/biznes/zezwolenie-na-lokalizacje-zjazdu-warunkiem-podzialu-nieruchomosci,154498.html

Projekt wstępnego podziału nieruchomości wykonany na mapie powinien zawierać:

• granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
• oznaczenie nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej,
• powierzchnie dzielonej nieruchomości,
• powierzchnie projektowanych nieruchomości oznaczone w kolorze czerwonym,
• przedstawione w kolorze czerwonym nowoprojektowane granice nieruchomości,
• przedstawione w formie graficznej propozycje dostępu do drogi publicznej projektowanych nieruchomości,
• rzut poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek,
• w przypadku reprezentowania przez pełnomocnika do wniosku dołącza się również pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty.

Owy projekt składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zgodnie z miejscem położenia nieruchomości i czekamy na opinię. W przypadku zgodności planu projektu ze wszystkimi wytycznymi, otrzymujemy stosowną opinię w sprawie podziału nieruchomości w formie postanowienia. Jeśli postanowienie jest pozytywne, to możemy podejmować kolejne kroki, jeśli zaś jest negatywne, przysługuje nam prawdo do odwołania od postanowienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia nam postanowienia. Odwołanie w formie zażalenia na decyzję składa się do samorządowego kolegium odwoławczego.

Ile musimy czekać na decyzję w sprawie podziału nieruchomości?

Źródło: https://pozyczkowy-portal.pl/jaki-jest-czas-oczekiwania-na-decyzje-kredytowa/

W zależności od miejsca składania wniosku i jego okresu, czas oczekiwania może być różny. Należy pamiętać, że podział nieruchomości jest procesem administracyjnym, a to samo w sobie ma wydźwięk czasochłonny. W praktyce jeśli urząd w którym dokonujemy wniesienia wniosku nie posiada zbyt wielu wniosków, liczyć możemy, że proces wydania decyzji będzie się wahał w granicach 6 miesięcy. Niestety w dużych miastach i w okresie urlopowym lub chorobowym, decyzja może zostać wydana nawet do 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Zachowania rynku nieruchomości

Pisząc ogólnie o nieruchomościach nie może zabraknąć zilustrowania sytuacji wynikającej na rynkach nieruchomości. Ostatni rok był dla nieruchomości łaskawy i osoby posiadające nieruchomości mogły się cieszyć z bardzo wysokich stóp zwrotu. Nie tylko ze względu na wzrostu ceny za m2, ale także w związku z podwyżką opłat związanych z wynajmem. Poniższy wykres pozwoli zobrazować ostatnią dekadę względem zmiany cen lokali mieszkalnych. 

Źródło danych: GUS

Jak już wiemy, nieruchomości to nie tylko lokale mieszkalne, zatem spójrzmy jak wyglądała sytuacja zawierania aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości zawartych w 2020 r.

Źródło danych: Ministerstwo Sprawiedliwości

https://silesion.pl/gus-obrot-nieruchomosciami-w-2020-roku/

W 2020 r. podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Świadczy to o tendencji wzrostowej względem roku ubiegłego. Wywnioskować zatem można, że nawet pandemia nie pokrzyżowała planów w obrębie rynku nieruchomości, a może nawet je zaostrzyła.

Co oznacza nieruchomość w praktyce?

Wiele osób zadaje sobie pytanie “co oznacza nieruchomość?” Mianem nieruchomości nazwać możemy działki, mieszkania, domy, lokale, hale, a także obiekty związane z prowadzeniem działalności. Aby wystąpiło prawo do posiadania nieruchomości winniśmy posiadać zapis w księdze wieczystej, że jesteśmy właścicielami, dlatego ważna uwaga przy nabywaniu nieruchomości to sprawdzenie ksiąg wieczystych czy nie ma na danej nieruchomości żadnych obciążeń oraz czy osoba z która prowadzimy negocjacje jest rzeczywiście jedynym właścicielem. Moda na nieruchomości ugruntowana jest w naszej mentalności jako narodu. Gdy dzieją się złe rzeczy na rynku finansowym, to większość ludzi nadal uważa, że inwestycje w nieruchomości są ostoją w zgiełku szumu inwestycyjnego.

Źródło: https://www.morizon.pl/blog/wycena-nieruchomosci-jak-oszacowac-wartosc-nieruchomosci/

Prawda jest taka, że w obecnych czasach ciężko znaleźć alternatywne instrumenty finansowe do inwestycji. Pytanie tylko jak długo rynek będzie puchł, gdyż wielu ekspertów od kilku lat powtarza, że jest to bańka i pęknie. Jednak prawda jest taka, że jeszcze nie ziściły się przepowiednie krachu na rynku nieruchomości. Warto wspomnieć, że rynek kapitałowy jest cykliczny, a okres zwrotu jest długi. Czy to już czas, aby ceny nieruchomości zaczęły spadać? Może masz swoje przemyślenia w tym temacie i chcesz się z nami podzielić? Jeśli interesuje Cię tematyka związana z nieruchomościami i sposoby jak na nich zarobić, to zostaw komentarz, a z pewnością przygotujemy coś interesującego.

Przeczytaj również:

• grupowe inwestowanie w nieruchomości
• inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Co to jest nieruchomość – pytania i odpowiedzi

Jakie są rodzaje nieruchomości?

Wyróżniamy nieruchomości gruntowe (zabudowane i niezabudowane), budynkowe i lokalowe. W które z nich warto inwestować? Początkujący rentierzy mogą postawić na działki budowlane i mieszkania. Ci doświadczeni budują osiedla i stawiają retail parki.

Na czym polega podział nieruchomości?

Podział nieruchomości to proces administracyjny, w którym wydziela się część nieruchomości przez obecnego właściciela na rzecz nowego. Finalnie tworzą się dwie odrębne nieruchomości na wniosek właściciela lub kilku właścicieli np. działki.

Co to jest ruchomość? Przykłady

Według Kodeksu Cywilnego ruchomości to przedmioty materialne, np. meble i inne elementy wyposażenia wnętrz, sprzęty AGD/RTV (np. komputery, telewizory), narzędzia i inne przedmioty użytku domowego, które możesz bez problemu wynieść z pomieszczenia.

W które nieruchomości warto inwestować?

Mieszkania do wynajęcia, retail parki, małe osiedla dla początkujących deweloperów, lokale wynajęte dla sklepów, apartamenty i domy do wynajęcia np. w kurortach i miejscowościach turystycznych – wszystkie te nieruchomości wygenerują dla Ciebie pasywny dochód.