Lokal użytkowy to nieodłączny element rynku nieruchomości. Jest to na pewno jedna z ciekawszych form inwestowania w nieruchomości. Sprzedaż takiego lokalu jest jednak większym wyzwaniem od sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Tym bardziej jeśli mówimy o już wynajętym lokalu. Jak sprzedać lokal użytkowy?
Jak sprzedać lokal użytkowy i gdzie zamieścić taką informację?
Przygotowując się do sprzedaży lokalu użytkowego musimy podjąć się przygotowania ogłoszenia. Dzięki temu będziemy w stanie dotrzeć do potencjalnych klientów. Jak się za to zabrać?
Pierwszym krokiem w procesie, związanym z tym, jak sprzedać lokal użytkowy, może być umieszczenie informacji o sprzedaży na drzwiach lokalu. Istnieje bowiem jakaś szansa, że obok naszego lokalu przejdzie ktoś, kto będzie zainteresowany ofertą lub przekaże tę informację komuś, kto poszukuje takiego lokalu w danej okolicy.
Kolejnym sposobem jest skorzystanie z serwisów ogłoszeniowych. To jedna z najprostszych i najszybszych dróg dotarcia do potencjalnych klientów. Takie ogłoszenie możemy „wywiesić” np. na sprzedajemy.pl. Strony tego typu są chętnie przeglądane przez inwestorów, dlatego nie powinniśmy ich pomijać. Dodanie takiego ogłoszenia zajmuje bardzo mało czasu, a zdecydowanie zwiększa szansę na sprzedaż lokalu.
Kwestię sprzedaży można również oddać biurom nieruchomości. Ma to jednak swoje zalety i wady. Dzięki takiemu rozwiązaniu na pewno możemy liczyć na zdjęcie z naszych barków tworzenia opisów i obsługi potencjalnych klientów. Ale musimy pamiętać, że musimy wtedy podzielić się z biurem nieruchomości zyskiem, a to wcale nie są tak niskie kwoty jak nam się wydaje.
Jak sprzedać lokal użytkowy od A do Z?
Załóżmy, że jesteśmy posiadaczami parku handlowego. Sprzedaż takiego lokalu użytkowego może być atrakcyjną formą inwestycji dla potencjalnego klienta. Segment nieruchomości handlowych dalej dynamicznie rośnie. Powodem jest nasycenie rynku centrami handlowymi. Coraz ciężej jest z kupnem takiego centrum, a to przecież zapewnia inwestorom atrakcyjną stopę zwrotu, ale i bezpieczeństwo zysków wynikające z najmu sieciom handlowym o ugruntowanej pozycji na rynku, np. MediaMarkt czy Rossmann.
Fakt, że w większości budowanych centrów handlowych lokale użytkowe były zajmowane już na początku budowy świadczy o atrakcyjności i bezpieczeństwie takiego przedsięwzięcia. Ale musimy pamiętać, że lokale użytkowe to dosyć specyficzny rodzaj nieruchomości.
W przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych samo umieszczenie ogłoszenia może nie być wystarczające do skutecznej sprzedaży. W takim ogłoszeniu warto umieścić podstawowe informacje o stopie zwrotu, czy najemcy, jeśli taki jest.
A skoro już przy zyskach jesteśmy – lokale użytkowe zapewniają naprawdę atrakcyjny zysk, który sięga nawet 7-9% w zależności od lokalizacji, rodzaju najemcy i jakości zawartej z nim umowy. Tak naprawdę takie elementy jak wykończenie, czy walory estetyczne nie są aż tak ważne – ważne, aby nieruchomość zarabiała. Dlatego na początku, przy tworzeniu ogłoszenia, powinniśmy wyliczyć jego rentowność, którą umieścimy w ogłoszeniu.
Jak sprzedać lokal użytkowy z najemcą?
Nieruchomość komercyjna wynajmowana jest zazwyczaj różnym, najczęściej znanym sieciom, które zaspokajają podstawowe potrzeby ludzkie. Dlatego w takich obiektach znajdziemy sklepy spożywcze, drogerie, apteki czy sklepy z ubraniami. W takich miejscach mogą znaleźć się także piekarnie czy cukiernie.
Dla potencjalnych klientów, którzy chcą zakupić od nas lokal użytkowy, ważne jest bezpieczeństwo inwestycji, jakie zapewniają wynajmujący. Najczęściej jest to kluczowy element całej transakcji. Dlatego w znalezieniu nabywcy pomoże podkreślenie jakości i solidarności z najemcą, przedstawienie długości współpracy i jego wypłacalności. Najlepiej będzie zrobić to stosowną dokumentacją.
Jak sprzedać lokal użytkowy z najemcą – umowa najmu
Dla inwestorów istotna jest też konstrukcja umowy najmu lokalu. Chętniej kupują oni nieruchomości handlowe, jeśli lokale wynajmowane są na pewien określony czas, czy bez możliwości wypowiedzenia. Chodzi oczywiście o minimalizowanie ryzyka pustostanów, które ograniczyć też mogą rozmaite zabezpieczenia umowy najmu, jak np. weksel, czy kaucja. Na korzyść sprzedającego zadziała oczywiście długa forma dotychczasowego najmu, która będzie najlepszym potwierdzeniem kondycji biznesu. Dobrym pomysłem jest również zaaranżowanie spotkania na linii kupujący – wynajmujący.
Jak sprzedać lokal użytkowy? Zadbaj o formalności
Przy sprzedaży lokalu użytkowego, tak jak jest to na przykład z mieszkaniem, obowiązują pewne formalności. Aby zrealizować taką sprzedaż musimy skompletować wymagane dokumenty. Najważniejszym z nich jest dokument potwierdzający prawo do nieruchomości. Bez niego nie ma mowy o sprzedaży. Niezbędny jest również dokument potwierdzający funkcję lokalu i odpis z księgi wieczystej.
Przy sprzedaży lokalu użytkowego z najemcą należy pamiętać o wprowadzeniu zmian w obowiązujących umowach. Inwestor przejmujący lokal wstępuje automatycznie w stosunek najmu, przy czym jednocześnie przysługuje mu prawo do wypowiedzenia zawartej umowy najmu – bez względu na jaki okres podpisano umowę.
Po zrealizowaniu sprzedaży należy oczywiście zapłacić podatek VAT. W niektórych wypadkach można być z takiej zapłaty zwolnionym.
Czy warto i, jeśli tak, jak sprzedać lokal użytkowy? Podsumowanie
Sprzedaż lokalu użytkowego to zdecydowanie duże przedsięwzięcie. Angażuje ono sporo naszego czasu, ale i może przysporzyć o dawki stresu. Całą sprzedaż można oczywiście powierzyć brokerowi, który dopilnuje sprawy za nas, ale będziemy musieli wtedy podzielić się zyskiem.
Podjęcie decyzji o sprzedaży lokalu użytkowego pozwoli uwolnić nam bardzo dużą część naszego kapitału, abyśmy mogli zainwestować go w inne miejsce. Musimy jednak pamiętać, że utracimy wtedy jeden z naszych dochodów pasywnych.
