Na czym polega wycena nieruchomości komercyjnych?

Wiele osób inwestujących pieniądze w nieruchomości komercyjne zastanawia się od czego zależy ich wartość i w jaki sposób jest wyceniana. W poniższym artykule odpowiemy na te i inne pytania. Na czym polega wycena nieruchomości komercyjnych? Sprawdźmy to!

Nieruchomości komercyjne – co to jest?

Zacznijmy od tego czym właściwie jest nieruchomość komercyjna. Szerzej na ten temat pisaliśmy tutaj. 

W skrócie, nieruchomość komercyjna to obiekt, który jest przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej i generowania przychodów. Zalicza się do nich wszelkie biurowce, hotele, powierzchnie magazynowe czy centra handlowe. Inwestor czerpie zyski z wynajmu tych nieruchomości. Czas na wycenę.

Wycena nieruchomości komercyjnych – podejścia i metody

Wyceniając każdą nieruchomość, niezależnie od jej rodzaju i przeznaczenia, rzeczoznawca majątkowy powinien kierować się przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Nieruchomości wyceniane są na podstawie czterech podejść:

Wszystkie z wyżej wskazanych podejść omówiliśmy w tym artykule. Nieruchomości komercyjne, w związku z tym, że z założenia mają generować zyski, wyceniane są na podstawie podejścia dochodowego i to na nim skupimy się w dalszej części artykułu. 

Wycena nieruchomości komercyjnych – podejście dochodowe

Wycena nieruchomości komercyjnych przez podejście dochodowe polega na określeniu jej wartości biorąc pod uwagę przewidywany dochód, jaki może przynieść inwestycja w tę nieruchomość.

Z uwagi na charakter nieruchomości komercyjnej, rzeczoznawcy majątkowi określają jej wartość rynkową. Szacuje się ją biorąc pod uwagę rynkowe ceny najmu nieruchomości podobnego typu w określonej okolicy. Oznacza to, że wraz ze spadkiem cen najmu nieruchomości w danej lokalizacji, spadają również ceny nieruchomości komercyjnych.

Podejście dochodowe dzieli się na dwie metody określania wartości nieruchomości:

  1. Metoda inwestycyjna – wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie przewidywanego dochodu z jej wynajmu lub dzierżawy. Rzeczoznawca uwzględnia też możliwy do uzyskania dochód pozaczynszowy, wynikający z wynajmowania przestrzeni reklamowej. Tą metodą najczęściej określa się wartość m.in. magazynów, pomieszczeń biurowych, lokali użytkowych.
  2. Metoda zysków – wartość nieruchomości ustalana jest w oparciu o wysokość dochodów, jakie może generować działalność w niej prowadzona. Tą metodą najczęściej określa się wartość obiektów takich jak restauracje, kina, hotele, obiekty sportowe. 

Wycena nieruchomości komercyjnych – funkcje

Głównym celem wyceny nieruchomości komercyjnych, jak zresztą wszystkich innych nieruchomości, jest poznanie jej faktycznej wartości na rynku. 

W przypadku nieruchomości komercyjnej bardzo istotna jest zależność ceny nieruchomości od potencjalnych zysków płynących z prowadzonej w niej działalności lub z jej wynajmu. Dlatego dla każdego inwestora chcącego zaangażować środki w zakup nieruchomości komercyjnej, analiza lokalnego rynku pod względem tego potencjału powinna być kluczowa.

Podobnie jak w przypadku innych rodzajów nieruchomości, oficjalna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę może posłużyć m.in. jako potwierdzenie jej wartości w banku (w przypadku chęci finansowania inwestycji kredytem), a także do celów podatkowych. 

Od czego zależą ceny nieruchomości komercyjnych? 

Istnieje szereg czynników wpływających na ceny nieruchomości komercyjnych. Które warto szczególnie brać pod uwagę? Do najważniejszych z nich należą: 

  1. Lokalizacja – ostatecznie to ona w dużej mierze zadecyduje o tym, czy działalność prowadzona w nieruchomości będzie przynosić satysfakcjonujące zyski. Będzie odgrywała także znaczącą rolę przy ustalaniu ceny wynajmu nieruchomości. 
  2. Koszty eksploatacyjne – zbyt wysokie koszty eksploatacji nieruchomości wpłyną niekorzystnie na sumę kosztów prowadzenia działalności w danej nieruchomości. 
  3. Stan nieruchomości – ma on znaczenie w przypadku każdej nieruchomości, natomiast nieruchomości komercyjne wymagają konkretnych rozwiązań. Inaczej niż ma to miejsce w przypadku niekomercyjnych nieruchomości, wartość nieruchomości komercyjnej jest wyższa w stanie „do wykończenia” niż „pod klucz”. Ma to związek z faktem, że wiele firm wymaga konkretnej aranżacji lokalu, w którym prowadzi działalność. Tą zaś łatwiej i taniej dostosować w niewykończonej wcześniej nieruchomości.

Wycena nieruchomości komercyjnych – podsumowanie 

Nieruchomości komercyjne mogą być bardzo bezpieczną lokatą kapitału. Znajomość ich wartości w oparciu o potencjalne zyski, jakie mogą wygenerować, daje inwestorowi nie tylko potwierdzenie rentowności inwestycji. Jest także przepustką do owocnych negocjacji z potencjalnymi najemcami i kupcami.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.