Jak rozliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego?

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po okresie pandemii stopniowo się stabilizuje. W miesiącach październik-grudzień 2021 roku szacowana wartość transakcji dotyczących lokali przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej wyniosła ok. 5 mld euro. W czasie dynamicznego wzrostu cen, każda możliwość obniżenia kosztów zakupu jest na wagę złota. Dziś sprawdzimy, jak rozliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego.

Co to jest lokal użytkowy?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lokal użytkowy to jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. GUS uzupełnia tę definicję poprzez określenie, że jest to lokal wykorzystywany tylko do działalności gospodarczej. Jej przedmiotem mogą być handel, produkcja, biuro, usługi oraz projekty kulturalno-społeczne.

Zakup lokalu użytkowego – co trzeba wiedzieć?

Decydując się na zakup lokalu użytkowego trzeba pamiętać, że oprócz ceny ofertowej musimy ponieść jeszcze opłaty transakcyjne. Większość z nich jest obliczana jako procent od ceny nieruchomości. Chociaż cena obiektu komercyjnego z doliczonym podatkiem od towarów i usług jest wyższa, to przysługujące w takiej sytuacji zwolnienie z podatku PCC, wynoszącego 2% ceny netto lokalu, obniża automatycznie ostateczną sumę opłat dodatkowych.

Co więcej, zapłacony w ostatecznej cenie nieruchomości podatek VAT z zakupu lokalu użytkowego możemy później odliczyć. Dzięki temu, w finalnym rozrachunku wygląda to znacznie korzystniej.

Zakup lokalu użytkowego a prawo odliczenia VAT z zakupu lokalu użytkowego

Jeśli nabywamy nieruchomość w cenie z uwzględnionym podatkiem o wartości 23%, podczas finalizowania transakcji musimy jeszcze opłacić:

• taksę notarialną,
• wypisy z aktu notarialnego,
• założenie lub/i wpis do Księgi Wieczystej,
• dodatkowo – wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości, jeśli podejmujemy taką współpracę.

Ponosimy więc koszty samego obiektu, podatku VAT oraz dodatkowe opłaty, także objęte podatkiem w wysokości 23%. Jeśli jesteśmy czynnym płatnikiem VAT i zakupioną nieruchomość zamierzamy wykorzystywać do osiągania opodatkowanego dochodu, przysługuje nam prawo do uzyskania zwrotu podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego.

Kto może odliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego?

Odliczenia podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego może dokonać jego nabywca wtedy, gdy działalność tam prowadzona nie podlega zwolnieniu z VAT-u. Należy więc wykazać zarówno fakt, że nieruchomość będzie służyła osiąganiu dochodu, jak i określić rodzaj tej działalności, podchodzący pod opodatkowanie. Przykładem może być wynajem obiektu osobom trzecim i rozliczanie się z nimi na podstawie faktur VAT.

Natomiast prawa do odliczenia podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego nie mają osoby, które będą w nim prowadzić działalność zwolnioną lub częściową zwolnioną z podatku VAT. Dotyczy to np. usług w zakresie opieki medycznej.

Odliczenie VAT z zakupu lokalu użytkowego – termin

Z odliczenia podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego możemy skorzystać w terminie określonym przez art 86. ust. 10. Ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym aktem prawnym, mamy obowiązek zdążyć z dopełnieniem procedur:

• w tym samym okresie rozliczeniowym, w którym powstał obowiązek podatkowy, ale nie wcześniej niż w terminie wystawienia i otrzymania faktury;
• w dwu kolejnych okresach rozliczeniowych, jeśli z jakiegoś powodu nie udało się tego dokonać wcześniej;
• w trzecim lub czwartym okresie rozliczeniowym, jeśli faktura dotarła do nas później niż w ciągu dwóch okresów rozliczeniowych następujących po faktycznym nabyciu lokalu.

Odliczenie VAT z zakupu lokalu użytkowego – procedura krok po kroku

Cała procedura odliczenia podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego jest dość prosta i obejmuje złożenie deklaracji za okres rozliczeniowy. Muszą się w niej znaleźć:

• kwota podatku VAT;
• informacja na temat wybranej formy otrzymania zwrotu – bezpośrednio na konto w banku czy też jako nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy;
• preferencje dotyczące terminu otrzymania zwrotu na konto – 25, 60 lub 180 dni.

Zaznaczyć tu trzeba, że dokumentem potwierdzającym zakup lokalu użytkowego jest faktura VAT. Sam dokument notarialny nie wystarczy.

Czy można odliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego, jeśli to mieszkanie pod wynajem lub apartament w condohotelu?

W przypadku zakupu mieszkania pod wynajem lub jednostki condohotelu, także możemy odliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego. Co ciekawe, dotyczy to zarówno firm, jak i osób indywidualnych, nie prowadzących działalności gospodarczej. Do wymogów, jakie należy spełnić, należy m.in. złożenie w Urzędzie Skarbowym formularza VAT-R, jako dokumentu oznaczającego rejestrację podatnika VAT.

Podsumowanie: jak rozliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego?

Stosunkowo prosta procedura daje wielu osobom możliwość finalnego obniżenia kosztów zakupu nieruchomości. Otrzymany zwrot podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego, który przysługuje zarówno osobom fizycznym, jak i firmom, można przeznaczyć na kolejne inwestycje lub zabezpieczenie funduszy na rzecz przyszłych należności podatkowych.