Condohotel: czy opłaca się inwestować?

Stosunkowo młody rynek condohoteli w Polsce ma w najbliższym czasie szansę na dynamiczny rozwój. Inwestowanie w apartamenty mieszkalne lub pod wynajem daje szansę na ochronę pieniędzy przed szalejącą inflacją i osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu. Co to jest condohotel?

Condohotel – definicja

Hotel condo to rodzaj inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu oraz sprzedaży poszczególnych jego jednostek indywidualnym nabywcom. Mogą to być mieszkania i apartamenty na wynajem.

Wybrana przez dewelopera firma staje się operatorem i zarządza budynkiem w pełnym zakresie. Do zadań operatora należy zarówno dbanie o stan techniczny obiektu, jak i wynajmowanie go turystom czy osobom chętnym na wynajem krótkoterminowy.

Condohotel – od czego zacząć inwestowanie?

Pierwszym krokiem do inwestycji w hotel condo jest zakup jednej lub wielu jednostek od właściciela. Możemy znaleźć condohotel, który jest w budowie i nabyć wybrane mieszkania od dewelopera, a następnie oczekiwać końca realizacji. Możliwy jest też zakup jednostek dostępnych u dewelopera po zakończeniu budowy lub odkupienie obiektu od aktualnego właściciela na rynku wtórnym.

Condohotel – jak sprawdzić atrakcyjność inwestycji?

Stopień i czas, w jakim inwestycja w condohotel się zwróci, zależy od kilku czynników, które powinniśmy wziąć pod uwagę jeszcze przed wyborem obiektu. Możemy do nich zaliczyć:

• lokalizację – czy hotel jest położony w dużym ośrodku miejskim lub popularnym kurorcie wakacyjnym i czy w miejscowości są całoroczne atrakcje turystyczne,
• infrastrukturę towarzyszącą – czy do obiektu jest wygodny dojazd, a w pobliżu znajdują się punkty handlowo-usługowe oraz obiekty architektury krajobrazowej i turystycznej,
• popularność miejsca – czy lokalizacja jest już znana i modna wśród turystów,
• atrakcyjność obiektu – czy w hotelu jest strefa spa, basen i lub inne dostępne miejsca służące relaksowi i rozrywce.

Condohotel – jak ocenić ryzyko inwestycji?

Przed zakupem jednostki w condohotelu warto ją dokładnie sprawdzić, np. przy pomocy rzeczoznawcy, który oceni jej stan techniczny. Następnie, po oszacowaniu wartości nieruchomości, dobrze jest ją porównać ze zbliżonymi obiektami w okolicy.

Naszą czujność powinny zwrócić szczególnie oferty, które kuszą wysoką wysoką stopą zwrotu przy wysokich cenach za metr kwadratowy. Tym bardziej, jeśli deweloper nie należy do znanych i nie może się pochwalić dużym doświadczeniem w branży.

Podczas podpisywania umowy istotne jest zwrócenie uwagi na takie szczegóły, jak żądanie wysokiej zaliczki, brak indeksacji czynszu o pełny wskaźnik inflacji GUS czy brak zapisu o pobytach właścicielskich.

Także firma zarządzająca obiektem powinna stać się obiektem naszej weryfikacji. Należy upewnić się, że operator ma doświadczenie nie tylko w dbaniu o stan techniczny budynków i lokali, ale też zna się na skutecznym marketingu oraz potrafi współpracować z portalami i systemami rezerwacyjnymi.

Inwestowanie w condohotel – zalety

Najważniejszą zaletą inwestycji w hotele condo jest ochrona pieniędzy przed inflacją oraz wysoka stopa zwrotu. Pozostałe korzyści z inwestycji w condohotele:

• regularny dochód pasywny – wypłacany co miesiąc lub co kwartał,
• dochód wypłacany bez żadnych dodatkowych kosztów,
• brak konieczności zajmowania się naprawą ewentualnych usterek i remontami – to zadania operatora, który bierze na siebie też wszelkie koszty,
• szansa uzyskania dochodu w przypadku decyzji o sprzedaży jednostki,
• wspomniane pobyty właścicielskie – przyjazd na urlop trwający nawet 30 dni,
• możliwość odpisania podatku VAT i prowadzenia odliczeń amortyzacyjnych,
• korzystne prawo – jednostki condohoteli nie podlegają ustawie, która chroni najemców, dlatego nie ryzykujemy, że nie będziemy mogli eksmitować nieuczciwych klientów.

Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych

Inwestowanie w condohotel – wady

Każda metoda inwestowania ma swoje wady. W przypadku hoteli condo musimy być świadomi kilku ograniczeń:

• nie mamy wpływu na zarządzanie nieruchomością, a operator jest wybierany przez dewelopera,
• gwarancja zysku obowiązuje tylko w czasie trwania umowy, czyli zazwyczaj 5 lat,
• jednostki są obarczone podatkiem VAT w wysokości 23%,
• pobyty właścicielskie nie dotyczą wysokiego sezonu i świąt,
• konieczność uiszczania czynszu, opłat i podatków niezależnie od tego, czy lokal przynosi dochody,
• stosunkowo młody rynek condo w Polsce i brak przepisów o obowiązku rachunku powierniczego, chroniącego środki wpłacane na poczet lokali.

Jakie są potencjalne zyski z inwestycji w condohotel?

Na chwilę obecną w naszym kraju najczęściej spotyka się dwa sposoby podziału przychodów z najmu:

• 50/50 – gdy operatorem jest deweloper, od którego kupiliśmy lokal,
• 70/30 – z przewagą dla inwestora, gdy operator jest firmą zewnętrzną.

Na podstawie analizy aktualnych ofert na rynku można stwierdzić, że dochody z zakupu jednostek condo hoteli w Polsce wynoszą od 5% do 8% w skali roku. Od tej sumy należy odjąć koszty ubezpieczenia i podatku od nieruchomości.

Inwestowanie w condohotel – warto? Podsumowanie

W Polsce idea hoteli condo znana jest dopiero od pierwszej dekady XXI wieku i zapoczątkowały ją obiekty w Jastarni i Kołobrzegu. Młody rynek condo hoteli w Polsce sprawia, że wciąż jest miejsce na tego typu inwestycje i ich rozwój, co sugeruje, że warto wziąć je pod uwagę planując nowe sposoby lokowania pieniędzy.

Przeczytaj również:

• grupowe inwestowanie w nieruchomości
• W co zainwestować 200 tyś złotych

Condohotel – pytania i odpowiedzi

Co to znaczy condohotel?

Hotel condo to budynek inwestycyjny, w którym poszczególne jednostki – pokoje, mieszkania i apartamenty na wynajem – kupują indywidualni inwestorzy. Condohotel ma operatora, który w pełnym zakresie zarządza budynkiem, dba o jego stan teczniczny i wynajmowanie pokoi.

Czy warto inwestować w condohotel?

Tak, jeśli wybierzemy dobrą lokalizację i wynegocjujemy dobrą cenę wejściową, mamy w swoim portfelu inwestycyjnym apartament w kurorcie, który generuje nawet kilkanaście procent zysku w skali roku, a przy okazji jest świetnym miejscem na weekend za miastem.

Jak działa aparthotel?

Podobnie jak w typowym hotelu, w aparthotelu możesz wynająć krótkoterminowo pokoje (na tygodnie, dni lub nawet godziny). W aparthotelu funkcjonuje recepcja, całodobowy parking, a niekiedy nawet jest możliwość skorzystania z basenu lub śniadań w restauracji w obiekcie.

Czy aparthotel to hotel?

Aparthotel to kompleks apartamentów, o wiele większych niż w przypadku typowego pokoju hotelowego, który realnie funkcjonuje jak hotel. Goście mają tam do dyspozycji nie tylko sypialnię, ale całe mieszkanie z kompleksowo wyposażoną kuchnią i łazienką.