Co to jest stan deweloperski?

Decydując się na zakup mieszkania lub domu, na pewno w materiałach udostępnionych przez dewelopera spotkałeś się z takim terminem jak stan deweloperski. Jednakże, czy na pewno wiesz co kryje się pod tym pojęciem i czy jest ono jednoznaczne dla każdej inwestycji? Bardzo często klienci i deweloperzy termin ten rozumieją w zupełnie inny sposób, czego konsekwencją są późniejsze nieporozumienia. Aby ich uniknąć sprawdź, czym dokładnie jest stan deweloperski, jakie są jego rodzaje i czy różni się on w kwestii mieszkania lub domu.

Stan deweloperski – definicja

Pytając świeżo upieczonych nabywców mieszkania lub domu „co to jest stan deweloperski”, z pewnością większość z nich odpowie, że jest to podstawowe wykończenie mieszkania lub domu, które jeszcze nie pozwala na zamieszkanie z uwagi na konieczność wykonania dodatkowych prac, lecz posiada wykonaną podstawową elektrykę, hydraulikę itp. Czy tak właśnie jest w praktyce? 

Co wchodzi w skład stanu deweloperskiego?

Czy będą położone wszystkie instalacje? Czy będą gniazdka elektryczne w ścianach? Czy na podłodze w łazience i na tarasie będą kafelki? Czy będą drzwi wejściowe? Czy kanały wentylacyjne będą zakończone kratką albo wentylatorem? Na wszystkie te pytania nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Dlaczego?

Stan deweloperski to termin, który nie został sprecyzowany w żadnym akcie prawnym. W rezultacie deweloper i klient często mają inne wyobrażenie o zakresie prac, jakie zostaną wykonane w ramach stanu deweloperskiego. A co więcej, każdy deweloper może ustanowić swoją własną definicję stanu deweloperskiego lub też zaproponować np. podwyższony stan deweloperski (o tym poniżej).

Jak zostało wspomniane wcześniej, każdy deweloper może mieć swoją definicję stanu deweloperskiego. Jednakże, w większości przypadków będzie to lokal wyposażony w drzwi wejściowe, okna, instalację elektryczną, otynkowane ściany, betonową wylewkę podłogową, przyłącza instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalację centralnego ogrzewania z grzejnikami. 

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty

Kupując dom od dewelopera, często masz możliwość otrzymania go w stanie surowym otwartym, stanie surowym zamkniętym lub stanie deweloperskim. Należy pamiętać, że wszystkie te standardy mogą się od siebie różnić w zależności od firmy deweloperskiej, z której usług korzystasz. Decydując się na konkretnego wykonawcę, już na etapie umowy, musisz ustalić wszelkie szczegóły dotyczące specyfiki i stopnia wykończenia na każdym etapie budowy.

Stan surowy zamknięty – co zawiera?

Najczęściej stan surowy zamknięty jest wtedy, gdy dom jest wybudowany, posiada pełną elewację, jest ocieplony i posiada kolorowy tynk zewnętrzny, ma doprowadzone (zazwyczaj wszystkie) media, czyli prąd, wodę, gaz, kanalizację/szambo. Dom posiada także okna, drzwi, dach oraz rynny zewnętrzne. Stan surowy zamknięty oznacza, że dom nie jest w środku wykończony. Na ścianach najczęściej znajduje się “goła cegła”, dach jest niedocieplony, istnieją jednak ścianki działowe. Mówiąc inaczej, stan surowy zamknięty sprawia, że budynek jest zabezpieczony przed działaniem zewnętrznych czynników atmosferycznych. Pomieszczenia jednak nadal nie są wykończone. Dom w stanie surowym jest oczywiście tańszy w zakupie. 

Stan deweloperski a wykończenie pod klucz

Dom lub mieszkanie wykończone pod klucz to miejsce gotowe do zamieszkania. Bardzo często zdarza się, że jest ono już umeblowane. Tak naprawdę, wystarczy wprowadzić swoje osobiste rzeczy i można zaczynać nowe życie.

Oczywiście to tylko teoria. Mieszkanie wykończone pod klucz w zależności od pakietu, może być w pełni urządzone lub jedynie wykończone. Należy pamiętać, że to rozwiązanie jest znacznie droższe od pozostałych rodzajów wykończeń. Jest to jednak doskonała opcja dla tych, którzy nie mają sprecyzowanych oczekiwań, co do tego jak ma wyglądać ich mieszkanie oraz zależy im na szybkim wprowadzeniu się do nowego lokum. To też dobre rozwiązanie dla osób, które nie chcą brać na siebie dodatkowych obowiązków związanych z remontem i wykończeniem wnętrz.

Stan deweloperski podwyższony – co to jest?

Samo pojęcie “stan deweloperski” najczęściej jednak kojarzone jest z dość podstawowym wyposażeniem i zdecydowanie skromnym standardem. Dlatego właśnie deweloperzy kuszą swoimi ofertami, proponując stan deweloperski podwyższony.

Niestety również w tym przypadku, próżno szukać jednoznacznej definicji. Jest to termin stosowany przez deweloperów według uznania. Może to być na przykład zamontowanie wanny, umywalki itp. (tzw. biały montaż), ale też antywłamaniowe drzwi zewnętrzne. Najczęściej w mieszkaniach o podwyższonym stanie deweloperskim ściany i sufity wykończone tynkiem są wstępnie pomalowane białą farbą. Wszystkie te prace oraz koszt materiałów i urządzeń wliczone są w cenę nieruchomości, która jest oczywiście wyższa niż przy wykończeniu podstawowym.

Jakie prace obejmuje stan deweloperski?

Jak zostało wspomniane już wcześniej, bardzo ciężko jest określić jednoznacznie, co stan deweloperski oznacza. Wszystko zależy bowiem od umowy sporządzonej z deweloperem. W zależności od rodzaju nieruchomości może on oznaczać zupełnie inny zakres prac. Inaczej będzie w przypadku domu, a inaczej w przypadku mieszkania. Jak to wygląda w praktyce? 

Stan deweloperski domu

Ukończenie budowy domu stanem deweloperskim zwykle oznacza, że w następnym kroku będziemy mogli rozpocząć prace wykończeniowe. Najczęściej możesz spodziewać się, że wykonane zostaną następujące prace:

• położenie tynków wewnętrznych i zewnętrznych;
• przygotowanie ścian do malowania (gładzie);
• wstawienie drzwi zewnętrznych;
• wstawienie okien i montaż parapetów;
• wykonanie wylewki podłogowej;
• wykonanie podbitki dachowej i ocieplenia dachu;
• podłączenie i rozprowadzenie instalacji: wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej, grzewczej i elektrycznej;
• montaż grzejników;
• ocieplenie elewacji i poddasza;
• osadzenie rur spustowych;
• wykonanie schodów i balustrad;
• wykonanie ogrodzenia.

Stan deweloperski mieszkania

Co zatem z mieszkaniem w stanie deweloperskim? Temat jest bardzo podobny jak w przypadku domu. Również spodziewać się możemy ścian przygotowanych do malowania, tynków, parapetów zewnętrznych i wewnętrznych, drzwi wejściowych, wylewki podłogowej, wszelkich instalacji oraz grzejników. Dodatkowo wykończona musi być klatka schodowa prowadząca do inwestycji oraz często przestrzeń wokół bloku.

Co wchodzi w skład gwarancji stanu deweloperskiego?

Jako zabezpieczenie kupujących, czasami spotkać możemy się z terminem gwarancji dewelopera. Jest ona dobrowolna dla dewelopera, uznawana jako akt dobrej woli. Jednakże często stanowi ona kartę przetargową w wyborze ofert, gdyż zwiększa ich atrakcyjność. Przedmiotem ochrony może być szereg różnych wad i usterek. Oznacza to, że w sytuacji ich wystąpienia, deweloper zobowiązuje się do niezwłocznej naprawy, bez dodatkowych nakładów finansowych.

Stan deweloperski a umowa deweloperska

Warunki oraz pełen zakres dobrowolnej gwarancji, jak również okres jej obowiązywania musi zawierać się w umowie deweloperskiej. W przypadku, kiedy w tego rodzaju formalnym oświadczeniu nie podano konkretnego terminu, termin gwarancji wynosi zazwyczaj dwa lata, licząc od daty wydania lokalu nabywcy. Warto również pamiętać, że zabezpieczeniu podlega część lub całość mieszkania, a niekiedy nawet niektóre elementy wyszczególnione w umowie jak np. klatka schodowa czy ten przed domem lub blokiem.

Stan deweloperski a rękojmia

Innym zabezpieczeniem dla kupującego, które już poparte jest przepisami prawa, jest rękojmia. Kodeks cywilny precyzyjnie reguluje zasady dalszej współpracy w momencie, gdy po przeprowadzce klienta zostaną wykryte wady. Rękojmia za wady techniczne nieruchomości wynosi zawsze pięć lat od momentu odbioru mieszkania przez nowego właściciela. 

Stan deweloperski – jak sprawdzić jakość wykonania?

Odbiór swojego wymarzonego mieszkania lub domu to bardzo ważny moment. To czas by zweryfikować prace do których zobowiązał się deweloper. Musisz sprawdzić czy wszystkie ściany, podłogi, okna czy instalacje elektryczne zostały wykonane w sposób prawidłowy i nie mają wad. Dlatego, zanim udasz się na spotkanie, warto dowiedzieć się, jak wygląda odbiór mieszkania i na co trzeba zwrócić szczególną uwagę.

Zanim wejdziesz do mieszkania, warto zwrócić uwagę czy wszystkie części wspólne są wykonane zgodnie z planem, elewacja korytarzy oraz podłogi nie mają pęknięć czy uszczerbków. Po wejściu do lokalu od razu sprawdź, czy rozkład mieszkania zgadza się z planem, następnie warto zmierzyć powierzchnię każdego pomieszczenia. W tym pomoże metrówka. Przyjmuje się, że różnica powierzchni nie powinna wynosić więcej niż 3 procent od pierwotnych planów. Informacja o dopuszczalnej różnicy powinna też być zapisana w umowie. 

Sprawdź czy wylewka jest równa, nie ma na niej pęknięć i uszczerbków. Balkony powinny zachowa skos, by woda deszczowa spływała w dół. Za pomocą poziomicy, sprawdź piony i kąty ścian. Drzwi i okna powinny być czyste. Dokładnie trzeba obejrzeć, czy nie ma odprysków ani rys na szybach. Warto zweryfikować, czy w gniazdkach jest prąd. Ważne jest również sprawdzenie drożności instalacji. Najprościej skontrolować ją przy pomocy zapalniczki – płomień przyłóż do otworu – gdy odchyla się w jego kierunku, oznacza to, że instalacja jest sprawna. 

Podczas odbioru mieszkania zostanie sporządzony protokół. Wszystkie usterki i wady, jakie zostały znalezione podczas odbioru technicznego, należy bezwzględnie wpisać do protokołu – ponieważ tylko rzeczy w nim uwzględnione zostaną naprawione. 

Stan deweloperski – podsumowanie

Stan deweloperski to standard wykończenia nieruchomości, zakupionej na rynku pierwotnym. Niestety, definicja ta jest nieostra i nigdzie nieuregulowana, dlatego tak bardzo różnić może się w przypadku dwóch różnych deweloperów. Co ciekawe, szacunki pokazują, że nawet 90% Polaków szukających nieruchomości z pierwszej ręki, skuszona niższą ceną, decyduje się na stan deweloperski. Otrzymując tzw. gołe ściany, mamy pełne pole do manewru w wykończeniu wnętrza. Stan deweloperski oznacza, że po odebraniu kluczy możemy zabrać się za prace wykończeniowe.