Wyobraź sobie dzień, w którym odbierasz od dewelopera swoje wymarzone, długo wyczekiwane mieszkanie. Radosne chwile przerywa jednak moment, w którym dostrzegasz niezauważone przez Ciebie wcześniej wady! Mieszkanie jest już Twoją własnością – czy oznacza to więc, że sam będziesz musiał ponieść koszty naprawy wad nieruchomości? Niekoniecznie. Przeczytaj poniższy artykuł, aby dowiedzieć się m.in. czym jest rękojmia dewelopera, co obejmuje swoim zakresem oraz czego możesz żądać jako nabywca wadliwej nieruchomości.
Rękojmia dewelopera – co to jest?
Rękojmia dewelopera to ustawowo regulowana odpowiedzialność dewelopera względem kupującego za wady fizyczne i prawne sprzedawanej nieruchomości, a także części wspólnych tej nieruchomości.
Co ważne, rękojmia dewelopera jest obligatoryjna, nie można się jej zrzec. Nie jest ona uzależniona ani od zapisów umowy sprzedaży nieruchomości, ani też od woli dewelopera czy kupującego.
Rękojmia dewelopera – co obejmuje?
Rękojmia na mieszkanie obejmuje wszelkie wady fizyczne i prawne istniejące w nieruchomości już w chwili jej zakupu.
Do wad fizycznych, za które odpowiada deweloper możemy zaliczyć:
- wady zmniejszające wartość lub użyteczność mieszkania ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy (np. nieszczelne okna, krzywe ściany, uszkodzone instalacje, nieestetycznie wykończone balkony i elewacje),
- lokal mieszkalny nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający (np. pomieszczenia zawarte w planach mieszkania w rzeczywistości nie istnieją, powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż ustalona)
- lokal mieszkalny został wydany kupującemu w stanie niezupełnym (np. brak drzwi uwzględnionych w umowie).
O wadach prawnych mówimy zaś np. w przypadku, gdy deweloper sprzeda nam nieruchomość będącą własnością innej osoby. Takie sytuacje zdarzają się jednak niezwykle rzadko.
Rękojmia dewelopera – czego nie obejmuje?
Należy pamiętać, że rękojmia dewelopera nie obejmuje sytuacji, kiedy zostaliśmy poinformowani przez niego o istniejących wadach nieruchomości, a mimo to i tak zdecydowaliśmy się na jej zakup.
Z rękojmi nie można skorzystać także w przypadku usterek wynikających z użytkowania mieszkania.
Czego można żądać w ramach rękojmi u dewelopera?
Nabywca wadliwej nieruchomości może żądać od dewelopera jednego w poniższych działań:
Warto jednak zaznaczyć, że pierwszeństwo zawsze będzie miało usunięcie wady przez dewelopera. Dopiero w przypadku, kiedy to nie przyniesie skutku, kupujący może żądać skorzystania z pozostałych rozwiązań.
Co ważne, kupujący może ostatecznie żądać odstąpienia od umowy wyłącznie w przypadku wystąpienia istotnej wady mieszkania. Za wady istotne nieruchomości uznaje się takie wady, które utrudniają, a wręcz uniemożliwiają normalne i prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości, a także obniżają jej wartość.
Przez jaki czas obowiązuje rękojmia dewelopera?
Rękojmia na mieszkanie obowiązuje przez okres 5 lat od dnia odebrania nieruchomości.
Co istotne z perspektywy kupującego, jeśli wada zostanie wykryta w pierwszym roku trwania rękojmi, zostanie ona automatycznie zakwalifikowana jako istniejąca w dniu sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że kupujący nie będzie musiał w żaden sposób tego wykazywać. Odpowiedzialność z góry będzie leżała po stronie dewelopera.
Terminy obowiązujące dewelopera
Deweloper ma maksymalnie 14 dni kalendarzowych na ustosunkowanie się do reklamacji złożonej przez kupującego mieszkanie. Brak odpowiedzi oznacza uznanie przez niego zgłaszanej reklamacji za zasadną.
Od momentu uznania reklamacji za zasadną dewelopera obowiązuje kolejny termin – 30 dni na naprawę wady. Jeśli stwierdzi on, że nie jest odpowiedzialny za wadę i nie zdecyduje się na jej naprawę, każdorazowo musi uzasadnić to na piśmie. Kupującemu natomiast w takim przypadku pozostaje wejście na drogę sądową.
Rękojmia dewelopera – podsumowanie
Rękojmia dewelopera na mieszkanie jest bardzo dobrą metodą na zabezpieczenie osoby kupującej nieruchomość przed ewentualnymi nieuczciwymi praktykami dewelopera. Należy jednak pamiętać, aby przed ostatecznym odbiorem mieszkania dokładnie sprawdzić wszelkie jego elementy, a także zgodność z zapisami umowy. Można to zrobić samodzielnie lub przy pomocy specjalisty (np. inspektora nadzoru budowlanego), który na bazie swojego doświadczenia profesjonalnie wykryje i oceni wszelkie wady nieruchomości.
Warto też wiedzieć, że odbiór mieszkania wiąże się z podpisaniem protokołu zdawczo – odbiorczego przez obie strony transakcji. Nie ma możliwości, aby wydanie mieszkania kupującemu odbyło się bez jego obecności. Żadne zapisy umowy nie mogą tego zmienić.
