Zainwestowałeś w nieruchomość na wynajem? Zyskujesz dwie rzeczy: samą nieruchomość i dochód, który ta nieruchomość generuje. Jak oszacować wartość nieruchomości, pomijając szacowanie wartości samego budynku? Słyszałeś kiedyś o zestawieniu, jakim jest rent-roll? To zestawienie czynszów wszystkich najemców. Sprawdź, jakie informacje zyskujesz, analizując takie dane, jak prawidłowo je przygotować oraz kto najczęściej korzysta z takich zestawień.
Rent roll – definicja
Rent-roll to inaczej tabela czynszów wszystkich najemców, która prezentuje dochody z nieruchomości. Najczęściej prowadzona jest w formie elektronicznej, aczkolwiek oczywiście mogą zdarzyć się wyjątki. Takie zestawienie może być sporządzane dla każdego typu nieruchomości, generującej dochód (w tym domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, nieruchomości komercyjnych, a także gruntów wynajmowanych na cele rolnicze). Rent-roll przedstawia powierzchnię najmu wraz ze stawkami czynszu oraz innymi danymi, które są niezbędne do zarządzania budynkiem.
Jak działa rent roll?
Takie zestawienie czynszów może się od siebie różnić w zależności od rodzaju nieruchomości lub też może być opracowywane dla zestawienia portfela wszystkich nieruchomości należących do wynajmującego. Prawidłowo zorganizowany rent-roll pozwala na bieżąco śledzić przepływy pieniężne (brutto) generowane przez nieruchomość. Co równie ważne, tabela czynszów pomoże Ci zrozumieć, czy w przewidywalnej przyszłości dochód brutto z najmu pozostanie na tym samym poziomie, wzrośnie, czy nawet spadnie.
Porównując tabelę czynszów z częścią dochodową rachunku zysków i strat właściciele nieruchomości na wynajem, potencjalni nabywcy i kredytodawcy mogą na pierwszy rzut oka stwierdzić, czy dochód brutto wykazany w bilansie jest prawdziwy i dokładny.
Rent roll – co powinien zawierać?
Rent-roll, jak zostało wspomniane wcześniej, może się nieco różnić w zależności od nieruchomości. Niemniej jednak, powinien zawierać:
- dokładne dane wszystkich najemców,
- powierzchniami najmu każdego najemcy (uwzględniając dodatkowe udogodnienia jak garaż czy szopa),
- stawki czynszu (zarówno podstawowego jak i opłat dodatkowych np. za zwierzęta),
- daty zawarcia umów najmu,
- okres, na jaki zawarto umowy najmu obiektu,
- daty spłat czynszu,
- informacje o kosztach niefakturowanych,
- informacje o kosztach refakturowanych na najemcę,
- wysokość opłat dodatkowych jak np. sprzątanie, zwalczanie szkodników, pranie tapicerek itp.
- sposób indeksacji czynszu,
- koszty dodatkowe, jakie ponosi właściciel nieruchomości (opłaty dla wspólnoty, ubezpieczenia, przeglądy okresowe, podatki itp.).
Rent roll a powierzchnie lokali najemców
Jeśli zależy Ci na spójnym i rzetelnym zestawieniu, rent-roll musi odzwierciedlać realne wartości powierzchni w najmowanych lokalach. Bardzo ważnym elementem jest także klasyfikacja powierzchni z rozróżnieniem, co jest powierzchnią netto, a co brutto.
Rent roll a powierzchnie netto / brutto
Powierzchnia brutto zawsze będzie większa niż powierzchnia użytkowa (netto). Powierzchnia najmu brutto to powierzchnia najmu netto powiększona o powierzchnie dodatkowe najemcy, takie jak klatka schodowa garaż, pomieszczenie administracyjne, magazyny, recepcje, wspólne toalety, korytarze, klatki schodowe itp. Zarówno wartość netto, jak i brutto powinny znaleźć się w zestawieniu rent-roll.
Rent roll w zarządzaniu płatnością czynszów
Tabele czynszów pomagają właścicielom nieruchomości i inwestorom śledzić napływ dochodów z czynszów z ich nieruchomości. Firmy zarządzające nieruchomościami oraz potencjalni inwestorzy mogą wykorzystywać tabele czynszowe do oceny stabilności finansowej danej nieruchomości. Pokazują, kto, ile i jak długo zalega z płatnościami, kto ma nadpłaty itp. To zestawienie pozwala na zachowaniu porządku i ładu w zarządzaniu finansowym nad nieruchomością.
Kto korzysta z rent roll?
- Nabywcy nieruchomości komercyjnych: osoby, które chcą kupić nieruchomość przynoszącą dochód, powinny przeanalizować tabelę czynszów obecnego właściciela nieruchomości, aby potwierdzić, że nieruchomość przynosi stabilne płatności z tytułu czynszu. Kupujący może również porównać stawki czynszu z aktualnymi stawkami rynkowymi, aby sprawdzić, czy jest w stanie uczciwie podnieść czynsz.
- Zarządcy nieruchomości: właściciel lub firma zarządzająca może wykorzystać rent-roll do sprawdzenia, czy w poszczególnych lokalach nie ma pustostanów. Może również wykorzystać rent-roll do ustalenia, którzy najemcy płacą czynsz w terminie, a którzy zalegają z płatnościami i należy przygotować dla nich upomnienia.
- Inwestorzy: potencjalni inwestorzy w nieruchomości mogą spojrzeć na rent-roll, aby porównać rzeczywisty dochód brutto generowany przez nieruchomość z dochodem wykazanym w rachunku zysków i strat. To może pomóc im zorientować się, czy dana nieruchomość jest mądrą inwestycją, czy też nie.
Rent roll jako wsparcie dla inwestorów nieruchomości – podsumowanie
Inwestorzy działający na rynku nieruchomości wykorzystują rent-roll do weryfikacji bieżących przychodów z najmu, poszukiwania potencjału wzrostu wartości wynajmowanej nieruchomości oraz przewidywania problemów z przyszłymi przepływami pieniężnymi. Analiza tego zestawienia, pozwala im bardziej świadomie podejmować kolejne kroki inwestycyjne.
