Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Dzięki państwowemu rejestrowi, jakim jest księga wieczysta, możemy poznać stan prawny nieruchomości przed jej zakupem lub sprzedażą. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy faktyczny stan budynku, działki lub mieszkania jest inny niż określono to w księdze wieczystej. Najczęstszy przykład to nieprawidłowe dane właściciela. Co możemy zrobić w sytuacji, gdy kupiliśmy taką nieruchomość? Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – definicja

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - definicja

Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku, rękojmia to pewna forma ochrony nabywcy. Art. 5 tej ustawy brzmi: “W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.

Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – cele

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Najważniejszym celem rękojmi jest ochrona kupujących, szczególnie tych, którzy nie są biegli w interpretowaniu zapisów ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma zwiększyć zaufanie do tego dokumentu oraz zapewnić przejrzystość obrotu nieruchomościami.

Obowiązek dokonywania wpisów w księgach wieczystych ciąży m.in. na właścicielach nieruchomości i w wielu przypadkach na notariuszach. W przypadku zaistnienia zmian w stanie prawnym budynku, gruntu czy lokalu, należy złożyć stosowny wniosek o wpis w księdze wieczystej. Niestety, nie wszyscy respektują tę powinność i właśnie w takich wypadkach dobrze jest znać zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dzięki jawności ksiąg wieczystych przyszły nabywca może zweryfikować stan budynku, gruntu czy lokalu, a dzięki rękojmi być spokojnym o jego ważność wobec prawa.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – zasady i warunki skorzystania z rękojmi

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych funkcjonuje w oparciu o pewne przesłanki. Daje pierwszeństwo zapisom w księdze wieczystej i chroni nabywcę w pewnych przypadkach, ale nie w każdym. Przede wszystkim, rękojmia działa wówczas, gdy osoba nabyła nieruchomość w dobrej wierze i w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa?

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa

Rękojmia działa, gdy spełnione są jednocześnie następujące warunki:

  • stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem faktycznym nieruchomości – np. właścicielem jest inna osoba niż podano,
  • dokonano czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym,
  • na podstawie czynności prawnej nabywca uzyskał prawo rzeczowe, czyli prawo własności, służebności lub użytkowania nieruchomości,
  • czynność została dokonana przez osoby mające pełną zdolność do czynności prawnych, więc jest w świetle prawa ważna.

Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych NIE działa?

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych NIE działa?

Jeśli w księdze wieczystej danej nieruchomości pojawią się wzmianki o wniosku (np. o wpisanie prawa własności), o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub o kasacji, rękojmia zostaje wyłączona.

Podobnie dzieje się w przypadku, gdy wpłynie ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Oznacza to bowiem, że nabywca miał możliwości uzyskać takie informacje poprzez sprawdzenie treści księgi wieczystej.

Jakich czynności nie chroni rękojmia wiary?

Jakich czynności nie chroni rękojmia wiary?

Zasada rękojmi nie funkcjonuje w odniesieniu do sytuacji, w których:

  • nabywca otrzymał nieruchomość nieodpłatnie, np. w oparciu o umowę darowizny,
  • nabywca działał w złej wierze, a więc wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że treść księgi wieczystej jest niezgodna ze stanem faktycznym,
  • nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, została ona zagubiona, zniszczona lub utraciła moc prawną. Księga wieczysta może stracić moc prawną np. wtedy, gdy dla danej nieruchomości prowadzone są dwa takie rejestry i widnieją w nich dwaj różni właściciele.

Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa również przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – podsumowanie

Chroniony dzięki rękojmi nabywca nieruchomości, który działa w dobrej wierze, nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne straty nieujawnionego właściciela. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest instrumentem działającym na rzecz uczciwych kupujących szczególnie w przypadku, gdy druga strona transakcji z premedytacją dopuszcza się oszustwa. Właściciel nieujawniony w księdze wieczystej automatycznie zostaje pozbawiony praw do nieruchomości i ma obowiązek ją wydać nabywcy. W każdym przypadku, gdzie ma zastosowanie rękojmia, najistotniejszym kryterium jest działanie nabywcy w dobrej wierze.

Przeczytaj również:

Rękojmia wiary publicznej – pytania i odpowiedzi

Czym jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej?

Rękojmia to pewna prawna forma ochrony nabywcy. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a tym rzeczywistym, spór rozstrzyga się na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną ją nabył.

Kiedy działa rękojmia wiary publicznej?

Rękojmia działa, gdy jednocześnie stan prawny ujawniony w księdze wieczystej był niezgodny z rzeczywistym i transakcja została zawarta z osobą nieuprawnioną, a mimo to nabywca uzyskał prawo rzeczowe i obaj mieli pełną zdolność do czynności prawnych.

Kiedy nie działa rękojmia wiary publicznej?

Zasada rękojmi nie działa, jeśli nabywca otrzymał nieruchomość nieodpłatnie, np. w oparciu o umowę darowizny, działał w złej wierze lub nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, została ona zagubiona, zniszczona lub utraciła moc prawną.

Co wyłącza rękojmię wiary publicznej?

Rękojmia zostanie wyłączona, jeśli w księdze wieczystej nieruchomości pojawią się wzmianki o wniosku (np. o wpisanie prawa własności), o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub o kasacji lub gdy wpłynie ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi