Prawo własności nieruchomości

Prawo własności nieruchomości – dziedzina, która wielu z nas kojarzy się ze skomplikowaną oraz niezrozumiała treścią. W tym artykule omówię wszystkie najważniejsze zagadnienia związane z tym tematem. Maksymalnie ludzkim, zrozumiałym językiem.

Prawo własności nieruchomości – definicja

Na samym początku warto wyjaśnić, czym jest prawo własności nieruchomości. Jest prawem najszerszym, dającym największe uprawnienia osobie, która je posiada. Właściciel może w dowolny sposób rozporządzać prawem własności oraz korzystać z nieruchomości w granicach ustawy i zasady współżycia społecznego. W skrócie: właściciel może robić wszystko, co chce, oprócz tego, co jest zakazane. Jakie rodzaje prawa własności występują na rynku nieruchomości?

Odrębna własność lokalu

Jest to najszersze prawo własności, jakie nam przysługuje. W tym przypadku jesteśmy właścicielem lokalu, współwłaścicielem gruntu oraz części wspólnych budynku.  Nieruchomość możemy wykorzystać na kilka sposobów:

• sprzedać,
• wynająć,
• oddać w używanie,
• zmienić jego przeznaczenie.  

Przy własnościowym mieszkaniu, obligatoryjnie zakładana jest księga wieczysta.

Księga wieczysta 

Zbiór dokumentów, zawierający wszystkie dane związane z stanem prawnym nieruchomości, Informacje zawarte w księdze pozwolą upewnić się, czy informacje uzyskane od sprzedającego pokrywają się z faktycznym stanem lokalu. Rejestr ksiąg wieczystych jest publiczny. Możemy udać się do Wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym lub skorzystać z strony: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. Księga wieczysta składa się z 4 działów:

I – Oznaczenie nieruchomości i spis praw związanych z własnością

W dziale tym uzyskamy dokładne informacje na temat nieruchomości:

• adres,
• powierzchnia,
• liczba pomieszczeń,
• numer działki,
• przeznaczenie nieruchomości,
• udział w nieruchomości wspólnej.

II – Własność

Dział ten określa, kto jest właścicielem nieruchomości lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. W sytuacji, gdy właścicielem jest osoba fizyczna, uzyskamy informacje takie jak:

• imię i nazwisko właściciela
• imiona rodziców
• PESEL

W przypadku firmy:

• nazwa
• adres
• REGON

Jeżeli jest kilku właścicieli nieruchomości, wyszczególniona jest wielkość udziałów każdego z nich. Dział też wskazuje, w jaki sposób została nabyta nieruchomość:

• darowizna,
• sprzedaż,
• spadek, 
• inna umowa.

III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

Bardzo ważny dział, któremu trzeba poświęcić uwagę. Uzyskamy informacje na temat :

• Ograniczonego prawa rzeczowego (z wyjątkiem hipoteki)
• Użytkowanie – uprawnienie osoby trzeciej do użytkowania z nieruchomości oraz pobierania pożytków 
• Służebność  – Ograniczenie prawa, które dzieli się na dwie kategorie:

Służebność gruntowa

• Przesyłu (daje możliwość zainstalowania urządzeń służących do przetwarzania energii elektrycznej, gazowej itp)
• Przechodu i przejazdu (umożliwia sąsiadowi skorzystanie z naszego gruntu jako drogi dojazdowej do swojej działki)

Służebność osobista:

Ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz osoby fizycznej.  Powstaje na podstawie umowy dożywocia lub orzeczenia sądu. Cechy określające służebność osobistą, które warto znać:

• dotyczy wskazanej osoby z imienia i nazwiska,
• nie można jej przenieść oraz zbyć,
• wygasa wraz ze śmiercią osoby wskazanej,
• nie jest dziedziczona,
• nie można nabyć przez zasiedzenie,
• można zamienić na rentę w ściśle określonych warunkach.

W III dziale znajdziemy również informacje dotyczące Ograniczeń:

• egzekucji komorniczych oraz przyłączenia do egzekucji,
• ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
• roszczenia związane z przeniesieniem własności,
• informacje o toczących się postępowaniach.

IV – Hipoteka

Dział wskazujący sposób zabezpieczenia wierzytelności, np. w postaci kredytu bankowego. W tym dziale uzyskamy informacje takie jak:

• wartość hipoteki,
• waluta w jakiej występuje,
• termin spłaty,
• rodzaj oraz charakter np umowna, przymusowa,
• dane osoby lub firmy na która jest podpisana hipoteka.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Kolejny rodzaj własności nieruchomości, który istnieje tylko i wyłącznie na rynku wtórnym. Został wycofany w 2007 roku. Jest ograniczonym prawem rzeczowym. Posiadając nieruchomość nie mamy praw do części wspólnych budynku oraz gruntu. Księga wieczysta nie jest wymagana w tej formie prawa własności. W praktyce jednak, często istnieje już jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego udzielonego przez bank. NIeruchomość z takimi prawami możemy:

• sprzedać.
• wynająć.
• przekazać jako darowizna.
• odziedziczyć.
• obciążyć hipoteką.

W odróżnieniu od nieruchomości z odrębnym prawem własności, potrzebna jest zgoda na zmianę przeznaczenia lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Kolejna forma prawa do lokalu. W tym przypadku nie posiadamy prawa własności do nieruchomości. Prawa, które nam przysługują bardziej zbliżone są do najmu, niż do odrębnej własności:

• lokator nie może darować, sprzedać ani zbyć w żaden inny sposób nieruchomości,
• nie można obciążyć hipoteką,
• nieruchomość nie jest dziedziczona (w przypadku śmierci małżonka prawo do lokalu przenoszone jest na współmałżonka),
• nie może być formą zabezpieczenia kredytu,
• z racji, że nie jesteśmy prawnym właścicielem nieruchomości, nie może być przedmiotem egzekucji komorniczej,
• lokal można wynająć, z wyjątkiem zmiany przeznaczenia lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, można przekształcić na odrębna własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Lokal komunalny

Lokale z tej grupy są własnością gminy. Każda gmina w zależności od funduszy, może takie nieruchomości nabywać w procesie:

• komunalizacji mienia.
• nabywania.
• budowania.

Każda gmina z zasady powinna tworzyć i utrzymywać lokale komunalne, w celu zaspokajania fundamentalnych potrzeb mieszkańców. Lokale komunalne przeznaczone są dla osób, których sytuacja finansowa nie pozwala uzyskać lokal na wolnym rynku. Trzeba pamiętać aby wykazywać dochód, który wystarczy na opłacenie rachunków. Prawo własności lokalu należy do gminy. Urząd w dalszym procesie wynajmuje lokal mieszkańcom. Mieszkaniec gminy starając się o możliwość wynajmu nieruchomości, zobowiązany jest spełnić określone wymagania:

• mieszkać na terenie gminy (najlepiej również posiadać meldunek).
• spełniać kryterium dochodowe,
• wykazać, że nie jest właścicielem innej nieruchomości.

Każda gmina osobno rozpatruje wnioski oraz ustala kryteria, które trzeba spełnić ubiegając się o taki lokal. Dlatego warto przed składaniem wniosku dokładnie się z nimi zapoznać.  Istnieje możliwość wykupu nieruchomości. Wszystko zależy od miasta czy podejmie decyzje o sprzedaży. Najemca musi posiadać umowę najmu na czas nieokreślony. Minimalny czas najmu po jakim można starać się o wykup lokalu wynosi 5 lat.

Akt notarialny

Rodzaj dokumentu urzędowego, stanowiący formalne potwierdzenie czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego.  Akt notarialny jest wymagany przy:

• przeniesieniu własności nieruchomości,
• zrzeczeniu własności,
• zbyciu prawa do spadku,
• przeniesieniu użytkowania wieczystego,
• najmie okazjonalnym,
• ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

Rodzaj tego dokumentu sporządzany jest przez Notariusza.  Akt notarialny, jako dokument musi zawierać informacje takie jak:

• datę (dzień, miesiąc oraz rok, w wyjątkowych sytuacjach również godzinę i minutę),
• miejsce sporządzenia aktu,
• imię, nazwisko notariusza oraz nazwę kancelarii,
• dane podstawowe osób zainteresowanych (imiona, nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, rodzaj dokumentu oraz PESEL; w przypadku instytucji nazwę, adres oraz KRS),
• treść aktu (oświadczenie stron),
• stwierdzenie faktów, które się wydarzyły (np. informacja o wpłacie zaliczki, o konkretnej kwocie),
• informacje, że wola została przeczytana przez notariusza, treść jest zrozumiała, a dokument przyjęty i podpisany,
• formalny podpis stron,
• podpis notariusza.

Notariusz treść aktu notarialnego powinien spisać oraz zredagować w taki sposób, aby była całkowicie zrozumiala i przejrzysta dla obu stron.  Po spisaniu woli, notariusz oryginał aktu zachowuje dla Siebie. Natomiast strony zainteresowane otrzymują odpis, który pełni formę oryginału. Kancelaria zobligowana jest do zachowania oryginału przez 5 lat. Po tym czasie przekazuję dokument do archiwum ksiąg wieczystych.

Przeniesienie własności nieruchomości

Przeniesienie własności nieruchomości powstaje w momencie podpisania umowy Kupna / sprzedaży nieruchomości. Zbywca traci prawa na rzecz nabywcy. 

Przeniesienie własności nieruchomości na rynku wtórnym:

W odróżnieniu od rynku pierwotnego. Na rynku wtórnym nabywca kupuje nieruchomość, która fizycznie już istnieje oraz posiada księgę wieczystą. W takim przypadku, istnieje możliwość od razu podpisana umowy sprzedaży lub podzielić proces na 2 etapy:

• Umowa przedwstępna
• Umowa sprzedaży

Przeniesienie własności w jednym etapie

Występuje zazwyczaj gdy nabywca posiada całą sumę potrzebną do zakupu nieruchomości,

Przeniesienie własności w dwóch etapach 

Wykorzystywana jest, gdy kupujący potrzebuje czasu na zgromadzenie kapitału lub sprzedający potrzebuje czasuna uregulowanie kwestii prawnych związanych z nieruchomością (np. wykreślenie hipoteki). W przypadku, gdy kupujący potrzebuje czas na zgromadzenie funduszy transakcja finansowana jest z dwóch źródeł:

1. kapitał własny,
2. kredyt hipotecznego lub pieniądzy z sprzedaży obecnej nieruchomości.

Umowę przedwstępną można spisać na dwa sposoby: w formie pisemnej między stronami zainteresowanymi, u notariusza jako akt notarialny. W pierwszej sytuacji, gdy sprzedający zrezygnuje z umowy, zmuszony będzie oddać zaliczkę lub zadatek. W ostateczności sprawa zostanie skierowana do sądu. Jednak gdy umowa przedwstępna będzie zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący, kierując sprawę do sądu, może uzyskać nakaz sądowy, który wymusi sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo kupujący może zgłosić się do sądu wieczystoksięgowego i poinformować o zawarciu takiej umowy. W takim przypadku, sąd wpisuje roszczenie do księgi wieczystej informacje o przeniesieniu własności. W takiej sytuacji sprzedający nie może sprzedać nieruchomości innej osobie, z powodu wpisu w księdze wieczystej.

Przeniesienie własności nieruchomości na rynku pierwotnym

Podczas zakupu nieruchomości od dewelopera podpisywana jest umowa deweloperska. Informuje, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości oraz przeniesienia własności na rzecz kupującego po zakończeniu budowy. Po zawarciu umowy deweloperskiej informacje o jej finalizacji zostają przekazane do sądu wieczystoksięgowego. W tej sytuacji zostaje założona księga wieczysta na grunt pod inwestycje. Dopiero po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym budynku, zostanie przeniesiona własność na rzecz kupującego.

Podsumowanie

Podsumowując mimo, że prawo jest skomplikowanym zagadnieniem jest bardzo istotna dziedziną, zwłaszcza na rynku nieruchomości. Każda osoba, która ma styczność rynkiem nieruchomościami, powinna znać podstawowe zagadnienia z zakresu prawa własności.