Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania?

Wprowadzony niedawno nowy Polski Ład niesie za sobą szereg zmian w dziedzinie prawa podatkowego. Podatek od wynajmu mieszkania dotychczas można było rozliczać w jednej z dwu wybranych form. Od 2022 roku ten system ulega modyfikacji. Na co powinny się przygotować osoby, które chcą rozpocząć przygodę z wynajmowaniem mieszkania lub zmienić formę rozliczania przychodów? Przeanalizujmy to.

Podatek od wynajmu mieszkania – aktualne stawki 2022

Do końca 2022 roku stawka podatku od wynajmu mieszkania nadal będzie uzależniona od wybranego rodzaju opodatkowania. Wynajmujący mogą więc płacić podatek na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu.

Jednak od przyszłego roku wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, którzy oferują ich wynajem innym osobom, będzie dotyczyć już tylko drugi ze wspomnianych typów. Wiążą się z tym zarówno pewne uproszczenia, jak i ograniczenia.

Formy opodatkowania najmu mieszkań

Ryczałt to nic innego jak pewna z góry ustalona i stała suma. W przypadku podatku od wynajmu mieszkania, ryczałt jest kwotą obliczaną od przychodów z najmu. Ta forma jest znacznie prostsza niż podatek na zasadach ogólnych i nie wymaga dopełnienia tak wielu formalności.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych jest natomiast kwotą zmienną, uzależnioną od dochodów, a więc uzyskanych przychodów po odliczeniu pewnych kosztów. O kosztach, które można odliczyć od podatku, szerzej powiemy za chwilę.

 

Choć często wybór opodatkowania na zasadach ogólnych jest znacznie korzystniejszy finansowo dla wynajmującego, to wymaga dokumentowania wszystkich wydatków. Niewątpliwą zaletą jest tutaj także obowiązywanie tzw. kwoty wolnej od podatku, która w 2022 roku została podniesiona do 30 000 zł. Oznacza to, że jeżeli łączne dochody wynajmującego, opodatkowane na zasadach ogólnych, nie przekroczą tej kwoty, nie musi on płacić podatku. W przypadku wybrania formy ryczałtu, kwota wolna nie obowiązuje.

Podatek od wynajmu mieszkania – ryczałt

W 2022 roku ryczałt w przypadku podatku od wynajmu mieszkania wynosi:

• 8,5% kwoty najmu, jeśli przychody nie przekraczają 100 000 zł w skali roku,
• 12,5% z nadwyżki, jeśli kwota najmu to suma wyższa niż 100 000 zł.

Ponieważ podatek oblicza się od całej kwoty otrzymywanej od najemcy, warto jest rozgraniczyć ją w umowie na czynsz i opłaty eksploatacyjne. Dzięki temu, zapłacimy podatek tylko od faktycznej sumy, jaką otrzymujemy za najem, a nie także za koszty mediów czy zobowiązania administracyjne. W 2020 roku ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy nieruchomości wybrało ponad 757 000 Polaków, wynika z raportu Ministerstwa Finansów.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania ryczałtem?

Wynajmujący, który zdecydował się na ryczałt, może wybrać sposób rozliczania co miesiąc lub co kwartał. Aby obliczyć należny podatek od wynajmu mieszkania, wystarczy pomnożyć miesięczny przychód przez odpowiednią stawkę – 8,5% lub 12.5%. Natomiast konieczny w tym przypadku PIT-28 za dany rok składa się w urzędzie skarbowym w terminie do 28 lutego następującego po nim roku.

Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych wynosi:

• 17% w przypadku łącznych rocznych dochodów nie przekraczających 120 000 zł,
• 32% od nadwyżki, jeśli przekroczy się sumę 120 000 zł.

Osoby, które zdecydowały się na skorzystanie z opodatkowania na zasadach ogólnych mogą odliczyć od podatku koszty związane z uzyskaniem przychodu. Obowiązuje ich też wspomniana wcześniej kwota wolna od podatku. O tym, jakie konkretnie wydatki mogą obniżyć wysokość naszego podatku, powiemy za chwilę.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych w 2022 roku?

Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych odbywa się w kilku krokach. Pierwszym z nich jest zsumowanie miesięcznych przychodów, czyli kwot otrzymywanych od najemców. Od sumy przychodów odejmujemy sumę kosztów, czyli wydatków poniesionych na poczet mieszkania.

Osiągnięty dochód zaokrąglamy do pełnych złotych, uzyskując w ten sposób podstawę do opodatkowania. Podstawę należy pomnożyć przez odpowiednią stawkę – 17% lub 32% w przypadku nadwyżki. Kolejnym krokiem jest odliczenie tzw. kwoty zmniejszającej podatek, na którą wpływ ma wysokość dochodów.

Od otrzymanej sumy wystarczy już tylko odjąć zapłacone wcześniej zaliczki. Końcowa kwota to nasza należność. Oprócz wpłacania zaliczek na podatek od wynajmu mieszkania, naszym obowiązkiem jest oczywiście złożenie zeznania PIT-36 w terminie do końca kwietnia.

Podatek od wynajmu mieszkania – jak przejść z zasad ogólnych na ryczałt?

O ile przejście z ryczałtu na zasady ogólne nie będzie już wcale możliwe, o tyle zmiany z zasad ogólnych na ryczałt można było dokonać do 20 stycznia bieżącego roku. Jednak od stycznia 2023 roku wszyscy wynajmujący mieszkania będą się już rozliczać w formie ryczałtu i nie jest do tego wymagana żadna specjalna deklaracja.

Równoznaczne z rozpoczęciem nowej formy naliczania podatku będzie wpłacenie należnej kwoty do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu uzyskania przychodu. Natomiast druk PIT-28 za dany rok powinien zostać złożony do końca lutego roku następującego po nim.

Jak zgłosić podatek od wynajmu mieszkania?

Podobna sytuacja, co w przypadku automatycznej zmiany formy opodatkowania na ryczałt, występuje w momencie, gdy dopiero rozpoczynamy przygodę z wynajmowaniem lokum. Zgłoszenie podatku od wynajmu mieszkania następuje samo, a jego potwierdzeniem jest wpłata pierwszej zaliczki. Teraz wystarczy już tylko poznać nr konta, na które trzeba przelać należność

Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Urząd skarbowy obecnie nie dysponuje jednym rachunkiem, na który każdy może wpłacać pieniądze z tytułu różnego rodzaju należności. Od 2020 roku każda osoba otrzymuje swój indywidualny mikrorachunek do wpłat dotyczących podatków PIT, CIT i VAT.

Osobisty mikrorachunek można wygenerować na stronie podatki.gov.pl, podając swój PESEL lub NIP. Służy on zarówno do uiszczania zaliczek na poczet podatku na zasadach ogólnych, jak i ryczałtu.

Co można odliczyć od podatku?

Zanim wszystkich wynajmujących zacznie obowiązywać ryczałt, warto jeszcze skorzystać z możliwości obniżenia podatku w 2022 roku, dzięki odliczeniu pewnych wydatków. Koszty muszą jednak być uzasadnione i związane ściśle z osiąganiem i zabezpieczaniem przychodów z wynajmu. Zaliczymy do nich:

• koszty administracyjne oraz rachunki za media – jeśli w umowie nie zostało zastrzeżone, że ponosi je najemca;
• zakup wyposażenia – mebli oraz sprzętów RTV i AGD;
• wydatki poniesione na drobne naprawy usterek bądź poważniejsze remonty;
• prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami;
• koszty amortyzacyjne – dzięki tzw. odpisowi amortyzacyjnemu można odliczyć od przychodu z najmu nawet 10% wartości początkowej mieszkania. Amortyzacja to nic innego jak stopniowe zużywanie się mieszkania podczas codziennego użytkowania. Od stycznia 2023 roku ta metoda znacznego obniżania wysokości podatku od wynajmu mieszkania, a czasem nawet jego uniknięcia, zostanie uniemożliwiona.

Podatek od wynajmu mieszkania a rozliczanie małżeństw

Małżeństwa posiadające wspólnotę majątkową mogą skorzystać z możliwości opodatkowania całości dochodu z wynajmu tylko przez jedną osobę. Dzięki temu mąż i żona zapłacą podatek jeden raz, a nie podwójnie, czyli każdy z właścicieli osobno.

Wystarczy tylko złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym. Musi to nastąpić najpóźniej do 20. dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z wynajmu. Jeśli pierwsza wpłata zostanie otrzymana w grudniu, małżonkowie mają czas do końca roku podatkowego.

Na oświadczeniu powinien widnieć podpis przynajmniej jednego z małżonków, nie jest konieczne składanie dokumentu przez obojga. Jednak wskazany w oświadczeniu małżonek będzie tym samym zobowiązany do wpłacania zaliczek, składania zeznań rocznych i rozliczania w nim przychodów z wynajmu.

Konsekwencje i kary za nieopłacenie podatku od wynajmu mieszkania

Rodzaj konsekwencji, jakie musi ponieść osoba zalegająca ze spłatą podatku od wynajmu mieszkania, określa Kodeks karny skarbowy, czyli KKS. Pierwszą i najlżejszą karą dla wynajmującego jest konieczność wyrównania zaległego podatku wraz z odsetkami. Jednak w praktyce dalsze następstwa mogą być znacznie poważniejsze.

W zależności od wartości zadłużenia, nieopłacenie podatku od wynajmu mieszkania zostaje zakwalifikowane jako:

• przestępstwo – gdy zaległości przekraczają pięciokrotną wysokość minimalnego wynagrodzenia. W 2022 roku ta stawka wynosi 3010 zł, więc jej pięciokrotność daje sumę 15 050 zł. Popełniając przestępstwo trzeba liczyć się z karą wymierzoną przez sąd, który określa wysokość stawki dziennej i liczbę stawek, w przedziale od 10 do 720. Stawki dzienne są określane na podstawie dochodów sprawcy, jego warunków osobistych i rodzinnych oraz stosunków majątkowych i możliwości zarobkowych;
• wykroczenie skarbowe – kiedy zaległości są mniejsze niż podana kwota. Grozi za nie mandat o maksymalnej wysokości równej dwukrotności minimalnego wynagrodzenia. W 2022 roku mandat może więc wynieść nawet 6020 zł.

Jeśli wynajmujący, który nie opłaca podatku, sam zdecyduje w pewnym momencie, że chce zmienić swoją postawę, może to zrobić i uniknąć poniesienia powyższych kar. W takiej sytuacji, powinien on zgłosić się do urzędu skarbowego i wyrazić czynny żal. Jeśli urzędnicy przychylą się do jego prośby, będzie on musiał jedynie spłacić należności wraz z odsetkami.

Sytuacja, w której wynajmujący przyznaje się do niepłacenia podatku, ma najczęściej miejsce wówczas, gdy któryś z jego lokatorów dowie się o takich praktykach. Wtedy warto uprzedzić fakty i dobrowolnie przyznać się przed urzędem skarbowym do popełnienia wykroczenia lub przestępstwa.

Podatek od wynajmu mieszkania – podsumowanie

Pozbawienie wynajmujących możliwości wyboru formy opodatkowania to jeden ze znaczących minusów rządowych zmian, wprowadzanych w 2022 roku, a realizowanych od roku przyszłego. Dlatego osoby rozliczające wynajem mieszkania na zasadach ogólnych powinny przemyśleć kwestię ewentualnych remontów czy innych wydatków, które warto ponieść jeszcze w tym roku, by móc je odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.