Co to jest czynsz umowny?

Dlaczego za wynajem takiego samego mieszkania w tym samym budynku i na tym samym piętrze jeden właściciel może zażądać innej kwoty niż jego sąsiad? Czynników wpływających na kwotę czynszu jest wiele, podobnie jak jego rodzajów. Z tego artykułu dowiesz się, co to jest czynsz umowny, w jaki sposób ustalić jego wysokość i jak go waloryzować, by było to satysfakcjonujące dla obu stron.

Co to jest czynsz nieruchomości?

Czynszem nieruchomości nazywamy okresowe świadczenie, mające postać systematycznej zapłaty za wynajem lub dzierżawę nieruchomości. Czynsz pobiera właściciel lub zarządca lokalu, mieszkania czy budynku w terminach i odstępach czasowych określonych w umowie między stronami. Wysokość czynszu ma bezpośredni związek z jego rodzajem.

Rodzaje czynszów

Najpopularniejsza klasyfikacja rodzajów czynszów obejmuje podział na:

  • czynsz umowny, wynikający z ustaleń między stronami, o którym szerzej będziemy mówić w dalszej części tekstu;
  • czynsz rynkowy, którym jest szacunkowa wartość określana na podstawie średnich stawek rynkowych;
  • czynsz nadmiarowy, czyli kwotę, która jest nadwyżką w stosunku do czynszu rynkowego, spowodowaną przewagą danej nieruchomości nad podobnymi w regionie, np. dzięki lepszemu wyposażeniu i udogodnieniom;
  • czynsz deficytowy, będący przeciwieństwem czynszu nadmiarowego;
  • czynsz bazowy, określony w umowie jako minimalna i podstawowa kwota najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Natomiast ze względu na stopień podziału kosztów użytkowania nieruchomości (poza czynszem) pomiędzy właściciela a najmującego lub dzierżawcę, wyróżniamy następujące rodzaje czynszów:

  • czynsz brutto – właściciel pokrywa wszystkie wydatki operacyjne;
  • zmodyfikowany czynsz brutto – najemca i właściciel dzielą się wydatkami operacyjnymi;
  • czynsz pojedynczy netto – najemca płaci za usługi komunalne, a właściciel za utrzymanie i remonty;
  • czynsz podwójny netto – najemca płaci za usługi komunalne oraz podatki i ubezpieczenie, a właściciel za utrzymanie i remonty nieruchomości;
  • czynsz potrójny netto – najemca opłaca wszystkie koszty operacyjne, a właściciel płaci za remonty nieruchomości;
  • czynsz (absolutnie) netto – wszystkie wydatki operacyjne są po stronie najemcy.

Czynsz umowny – definicja

Czynsz umowy to rzeczywisty dochód z tytułu umowy najmu, zawartej między właścicielem lub zarządcą nieruchomości a najemcą lub dzierżawcą. Wysokość czynszu umownego ustalają strony i może ona być równa, niższa lub wyższa od średniej stawki rynkowej.

Czynsz umowny – jak ustalać wysokość czynszu? Tipy i podpowiedzi

Aby ustalić wysokość czynszu dla najemcy lub dzierżawcy, warto przeanalizować wszystko, co ma na nią wpływ. Jak ustalić czynsz umowny? Nasze wskazówki są następujące:

  • weź pod uwagę lokalizację budynku oraz położenie samego lokalu, stan techniczny instalacji i całej nieruchomości oraz wyposażenie obiektu;
  • określ, jaki będzie czas trwania najmu i jego warunki – czy najemca będzie partycypował np. w kosztach remontów nieruchomości czy opłatach komunalnych;
  • korzystniejszy dla siebie – jako właściciela – czynsz jesteś w stanie uzyskać oferując wynajem mieszkania w miesiącach powakacyjnych, gdy studenci wracają na uczelnie, a osoby pracujące z urlopów;
  • ustalając czas trwania umowy, pamiętaj, aby zawierał on miesiące zwane okresem pustostanu. Przypadające na lipiec i sierpień wakacje powodują, że wiele osób rezygnuje z najmu tuż przed ich rozpoczęciem, pozostawiając Cię bez dochodów z czynszu.

Jak waloryzować czynsz umowny?

Waloryzacja czynszu jest szczególnie istotna w dobie systematycznie rosnącej inflacji. Zasady waloryzacji reguluje klauzula waloryzacyjna, dołączona do umowy. Powinny się w niej znaleźć takie informacje, jak termin rozpoczęcia, częstotliwość oraz rodzaj wskaźnika waloryzacji. Ważne jest również doprecyzowanie, czy możliwa jest tzw. waloryzacja ujemna, czyli gdy wybrany wskaźnik będzie niższy od 1,0.

Najczęściej za kryterium waloryzacji uważa się średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług, publikowany przez GUS na początku kolejnego roku kalendarzowego. W związku z tym, na wtedy też zazwyczaj przypada termin waloryzacji czynszów.

Oprócz tego, najpopularniejszymi punktami odniesienia do waloryzowania czynszów są HICP, czyli zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych wskazywany przez Eurostat oraz WZCLM, będący wskaźnikiem zmian cen dla lokali mieszkalnych, ogłaszanym przez GUS. Dla przykładu, w czwartym kwartale 2021 roku wzrost cen wyniósł 3,9% w skali kraju w stosunku do kwartału poprzedniego. Częstotliwość ujawniania danego wskaźnika jest równoznaczna z częstotliwością waloryzacji czynszu.

Czynsz umowny – podsumowanie

Ustalając wartość czynszu za najem lub dzierżawę lokalu bierzemy pod uwagę m.in. kryteria związane z jego powierzchnią. Według raportu NBP, najmniejsze mieszkania charakteryzują się relatywnie najwyższymi stawkami czynszu. Natomiast trend dotyczący wzrostu cen najmu i dzierżawy dotyczy wszystkich nieruchomości i nadal się utrzymuje. Prawidłowe określenie początkowej wysokości czynszu oraz systematyczna waloryzacja jest konieczna, by zapewnić opłacalność wynajmu.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.