Co to jest kredyt deweloperski?

Finansowanie inwestycji budowlanej kredytem deweloperskim stało się od niedawna bardzo popularną formą wsparcia dla spółek deweloperskich. Jednak jest to kredyt uchodzący za jeden z najtrudniejszych i najbardziej skomplikowanych sposobów kredytowania budowy. Aby przebrnąć przez niezliczoną ilość dokumentów, zaświadczeń oraz wygórowanych procedur bankowych, wsparcie eksperta kredytowego jest jak najbardziej konieczne. Przed spotkaniem z profesjonalistami warto przybliżyć sobie kwestie związane z kredytem deweloperskim. Co to jest kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski – definicja

Kredyt deweloperski jest to specjalna oferta banku dla spółek, które zajmują się działalnością deweloperską. Taki sposób finansowania pozwala na pokrycie kosztów przyszłych nieruchomości, dając jednocześnie możliwość rozpoczęcia więcej niż jednej budowy. Przyznawany jest wyłącznie na cele związane z inwestycją budowlaną, przeznaczoną na sprzedaż lub wynajem.

Kredyt deweloperski – dla kogo?

Kredyt deweloperski dostępny jest dla wszystkich firm – podmiotów gospodarczych w branży deweloperskiej. Najczęściej są to spółki celowe z ograniczoną odpowiedzialnością, które zostały wyposażone w środki do realizacji konkretnego projektu, ograniczonego czasem. Oczywiście takie firmy muszą spełniać szereg wymogów, aby wniosek o kredyt deweloperski został zaakceptowany przez bank. Sponsorem projektu może być osoba fizyczna, jak i prawna.

Na co można przeznaczyć kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski przeznaczony jest na konkretny projekt inwestycyjny. Środki z kredytu można między innymi wykorzystać na realizację budowy i projektu:

• budynku mieszkalnego,
• wszelkiego rodzaju lokali komercyjnych,
• całego osiedla mieszanego, to znaczy osiedli z powierzchnią mieszkaniową, biurową bądź usługową,
• osiedla domów jedno- i wielorodzinnych,
• wykończenie nieruchomości,
• refinansowanie innych inwestycji w nieruchomości,
• adaptację, remont oraz rewitalizację nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży w całości lub w postaci wyodrębnionych lokali.

Jak działa kredyt deweloperski?

Deweloperzy mogą ubiegać się o kredyt deweloperski wyłącznie na konkretny projekt inwestycyjny w wysokości maksymalnie 75-80% wartości inwestycji. W pierwszej kolejności bank ocenia inwestycje pod względem ryzyka i rentowności. Należy również pamiętać o wymaganym wkładzie własnym, który wynosi w większości przypadków 20% kosztów inwestycji netto. Niekiedy może on być większy o 10-20%.

Środki z tytułu kredytu nie są wypłacane w całości. Bank uruchamia je transzami po wykonaniu kolejnych etapów prac budowlanych, po skontrolowaniu wykonanych prac i stanu inwestycji oraz zgodności przebiegu prac z harmonogramem. Cały okres kredytowania wynosi od 3 do 5 lat, i podzielony jest na dwa etapy: budowy mieszkań i ich sprzedaży. Pierwszy obejmuje zazwyczaj okres trzech lat, drugi trwa od jednego do dwóch lat. Spłata kredytu rozpoczyna się wraz z etapem sprzedaży nieruchomości.

Jak uzyskać kredyt deweloperski?

Przed ubieganiem się o kredyt deweloperski warto najpierw zrobić analizę rynku, aby jak najlepiej oszacować szanse na powodzenie inwestycji. Następnie firma musi spełniać określone wymagania, a więc:

• prowadzić działalność deweloperską,
• wykazać posiadanie doświadczenia w realizacji inwestycji budowlanych minimum 2 lata, 
• udokumentowanie wkładu własnego na poziomie minimum 25% dla deweloperów z doświadczeniem, 35% dla początkujących, wartości inwestycji,
• wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową,
• wykazać rentowność projektu co najmniej 15-20%,
• przedstawienie profesjonalnego biznesplanu,
• realizacja przedsprzedaży, na poziomie około 25%, szczególnie przy mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Kredyt deweloperski – ile czasu czeka się na decyzję banku?

Czas oczekiwania na decyzje banku uzależniony jest od dwóch czynników to jest: od kompletnej dokumentacji kredytowej, czyli wniosku i stosownych dokumentów, oraz od ilości rozpatrywanych przez bank wniosków. Należy mieć na uwadze, że ich przetworzenie i analiza może potrwać od 14 dni do nawet kilku tygodni. W momencie wydania decyzji o wypłacie środków, trzeba dodać około 30 dni, gdyż zazwyczaj decyzja ta zawiera informacje o wymaganych uzupełnieniach.

Kredyt deweloperski – niezbędne dokumenty i formalności

Kredyt deweloperski przeznaczony jest wyłącznie dla firm zajmujących się budową nieruchomości. Do wniosku o kredyt deweloper musi dołączyć odpowiednie dokumenty, przedstawiające jego sytuację finansową oraz wyczerpujące informacje dotyczące samego przedsięwzięcia. A zatem potrzebne będą dokumenty księgowe, rejestrowe, potwierdzające brak zadłużenia podatkowego oraz brak zadłużenia w ZUS-ie. W pierwszej kolejności należy przygotować :

• dokumenty rejestrowe firmy, wypis z KRS,
• dokumenty finansowe, bilans, rachunek zysków i strat oraz cash flow (sprawozdanie z przepływów finansowych),
• biznesplan inwestycji, z harmonogramem prac, oraz oceną rentowności projektu,
• dokumenty zawierające informacje na temat stanu prawnego nieruchomości gruntowej,( stan prawny powinien być uregulowany),
• projekt budowlany, oraz pozwolenie na budowę.

Ile kosztuje kredyt deweloperski? Oprocentowanie kredytu deweloperskiego

Wpływ na koszt kredytu deweloperskiego ma w głównej mierze wysokość zobowiązania oraz ocena rentowności projektu budowy i zdolności kredytowej klienta. Na koszty kredytu deweloperskiego najczęściej składają się: 

• oprocentowanie, wysokość oprocentowania zależy od marży banku i zastosowanej stawki WIBOR(R),
• prowizja za przyznanie kredytu od 1,5 do 5 %,
• prowizja za rozpatrzenie wniosku, w wysokości około kilkudziesięciu lub kilkuset złotych.

Warto zaznaczyć, że oprocentowanie kredytu deweloperskiego uzależnione jest od wysokości stóp procentowych, im są niższe tym mniejsze jest oprocentowanie kredytu.

Zwykle na stronach firmy deweloperskiej znajduje się kalkulator, pozwalający wykonać symulację kosztów. Zachęcam do skorzystania.

Kredyt deweloperski a biznesplan

Biznesplan jest to jeden z najważniejszych dokumentów jaki należy złożyć w banku, aby zdobyć dofinansowanie dla inwestycji deweloperskiej. W trakcie ubiegania się o finansowanie budowy deweloper musi przedstawić kredytodawcy szczegółowy i wiarygodny dla banku biznesplan. Musi się on charakteryzować wysokim poziomem opłacalności oraz wyróżniać na tle konkurencji jako atrakcyjny i godny uwagi. Powinien się w nim znaleźć dokładny opis firmy oraz projektu budowlanego danej inwestycji.

Biznesplan zawiera informacje związane z budową, a więc w dokumencie powinny znaleźć się również takie kwestie jak: harmonogram prac, bilans, rachunek zysków i strat związany z prognozowanymi kosztami sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych, wskaźnik rentowności (BEP), plan marketingowy, czyli sposoby pozyskiwania klientów.

Kredyt deweloperski a pożyczka deweloperska

Kredyt deweloperski jest zaciągany w bankach przez firmy deweloperskie i służy do pokrycia kosztów inwestycji budowlanej. Deweloperzy mogą ubiegać się o finansowanie również w instytucjach pozabankowych, czyli od firm pożyczkowych oraz funduszów inwestycyjnych i hipotecznych. Podmioty te proponują tak zwaną pożyczkę deweloperską o warunkach zbliżonych do warunków kredytów bankowych. Zazwyczaj taka pożyczka udzielana jest w niższej kwocie około 40-50% wartości projektu i jest niestety droższa od kredytu deweloperskiego. W przypadku firmy rozpoczynającej dopiero działalność deweloperską lub małego dewelopera łatwiej jest otrzymać pożyczkę deweloperską niż kredyt.

Kredyty deweloperskie – polskie banki

Kredyt dla deweloperów jest dostępny w wielu instytucjach, banki bardzo chętnie finansują takie inwestycje budowlane. Oferta banków zależna jest od indywidualnej sytuacji spółki, od tego jak długo działa na rynku nieruchomości, oraz jaka jest jej historia kredytowa. Przy wyborze instytucji bankowej z którą chcemy współpracować, warto pomyśleć z którą inwestor ma szansę zbudować długotrwałą relację. We współpracy z bankami ważne jest aby konsekwentnie wywiązywać się z zobowiązań, oraz zbudowanie historii, wtedy można liczyć na lojalność po stronie banku. A co za tym idzie dogodniejsze warunki kredytowe.

Oto warunki kredytu deweloperskiego udzielane w najważniejszych bankach:

• NeoBank – kredyt do 100% wartości inwestycji, okres kredytowania 5 lat,
• Bank Spółdzielczy – finansowanie inwestycji do 80% jej wartości na czas 60 miesięcy,
• mBank hipoteczny – warunki ustalane indywidualnie, kredyt tylko dla spółek celowych, z dużym doświadczeniem w branży, realizacja budowy w najlepszych lokalizacjach w Polsce,
• PKO BP – kredyt udzielany pod zabezpieczenia hipoteczne do 75% wartości inwestycji, długi okres kredytowania – nawet do 10 lat, w przypadku mieszkań pod wynajem 5 lat,
• Pekao S.A. – wysokość kredytu uzależniona od wkładu własnego, okres kredytowania maksymalnie 3 lata, spłata zobowiązania poprzez sprzedaż mieszkań,
• Getin Bank, Getin Noble Bank – indywidualne i elastyczne warunki kredytowania, uzyskanie szybkiej decyzji kredytowej,
• Alior Bank – kredyt deweloperski w formie kredytu inwestycyjnego, uzależniony od odpowiedniej lokalizacji inwestycji, oraz wielkości przedsprzedaży.

Kredyt deweloperski – czy warto? Podsumowanie

Z kredytu deweloperskiego korzysta niemalże 90% deweloperów, gdyż jest to najbardziej dostępny sposób finansowania inwestycji budowlanej. Niewiele firm stać na pokrycie tak dużych kosztów budowy ze środków własnych, stąd też takie duże zainteresowanie kredytem. Wysoki popyt na nowe mieszkania sprawia, że deweloperzy mogą liczyć na szybki zysk i wysoki zwrot z inwestycji. Natomiast sprzyjająca koniunktura na rynku mieszkaniowym zachęca również banki do finansowania tak dużych przedsięwzięć. Decydując się na kredyt deweloperski, warto zadbać o atrakcyjność oferty inwestycyjnej. Kluczem do sukcesu jest konkurencyjny projekt dostosowany do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, ciekawa lokalizacja oraz przygotowanie profesjonalnego biznesplanu. Zanim złożysz wniosek o kredyt deweloperski zapoznaj się z opiniami innych firm z branży na temat instytucji, udzielających takiego finansowego wsparcia.