Ile wynoszą koszty zakupu lokalu użytkowego?

Kiedy już znajdziemy najlepszą ofertę sprzedaży lokalu użytkowego, okazuje się, że jego cena nie jest ostatecznym wydatkiem, jaki musimy ponieść. Do kwoty ofertowej dochodzą opłaty transakcyjne, które mogą w znacznym stopniu wpłynąć na finalną wartość inwestycji. Dziś analizujemy, ile naprawdę wynoszą koszty zakupu lokalu użytkowego.

Koszty zakupu lokalu użytkowego – od czego zależą?

Jest kilka czynników, od których zależą koszty zakupu lokalu użytkowego. Dlatego trzeba mieć na uwadze dane o tym:

• kto sprzedaje nieruchomość – osoba prywatna, dla której lokal jest częścią majątku osobistego, deweloper czy firma, która prowadziła w niej działalność gospodarczą;
• na jakim rynku kupujemy lokal – w przypadku rynku pierwotnego dochodzi koszt założenia Księgi Wieczystej;
• czy korzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego prowizja wynosi średnio 2% ceny netto nieruchomości;
• czy kupujemy lokal z doliczonym podatkiem VAT w wysokości 23%, czy bez VAT.

W przypadku zakupu powierzchni bez VAT musimy jednak zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), wynoszący 2% wartości nieruchomości. Ponadto, w niektórych przypadkach zapłacony wcześniej podatek VAT można później odzyskać. Przyjrzyjmy się więc kosztom zakupu lokalu użytkowego z podatkiem od towarów i usług oraz bez tego obciążenia.

Koszty zakupu lokalu użytkowego z VAT

Na koszty transakcyjne w przypadku zakupu lokalu użytkowego z podatkiem VAT składają się: 

• taksa notarialna (zależna od ceny lokalu, można ją obliczyć za pomocą kalkulatora online) + VAT,
• koszty wypisów z aktu notarialnego (max. 6 zł za każdą rozpoczętą stronę) + VAT,
• koszt założenia i wpisu do Księgi Wieczystej: 300 zł,
• ewentualnie wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości (2% ceny netto) + VAT.

Do ceny lokalu należy więc najpierw doliczyć 23% VAT, a następnie opłaty transakcyjne z doliczonym podatkiem VAT. Lokale użytkowe z VAT to nieruchomości kupowane najczęściej, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Koszty zakupu lokalu użytkowego bez VAT

Jeśli kupujemy nieruchomość bez podatku VAT, koszty zakupu lokalu użytkowego obejmują:

• taksę notarialną + VAT,
• koszty wypisów z aktu notarialnego + VAT,
• koszt wpisu do Księgi Wieczystej: 200 zł,
• podatek PCC (2%),
• ewentualnie wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości + VAT.

Lokal użytkowy bez VAT możemy nabyć od osoby prywatnej, dla której nieruchomość była częścią majątku osobistego lub od przedsiębiorcy, gdy na fakturze widnieje zapis o zwolnieniu z podatku VAT, czyli tzw. “ZW”.

Jak wystąpić o zwrot podatku VAT z zakupu lokalu użytkowego?

Choć cena mieszkania z podatkiem VAT jest wyższa, to dzięki zwolnieniu z podatku PCC korzystamy z niższych kwot opłat transakcyjnych. Co więcej, w niektórych przypadkach możemy wystąpić o zwrot podatku VAT i zyskać jeszcze więcej. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do właściwego nam Urzędu Skarbowego. Jak głosi Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, musi to nastąpić w tym okresie rozliczeniowym, w którym powstał obowiązek podatkowy.

Kiedy można, a kiedy nie można odzyskać podatku VAT?

O zwrot podatku VAT w przypadku zakupu lokalu użytkowego możemy się ubiegać w sytuacjach, gdy:

• lokal użytkowy będzie przeznaczony na wynajem objęty stawką VAT 8% lub 23%;
• w lokalu będzie prowadzona działalność gospodarcza, która nie podlega zwolnieniu z VAT-u.

Natomiast nie będziemy mieć możliwości odliczenia podatku od towarów i usług w przypadkach, kiedy:

• lokal użytkowy będzie przeznaczony na wynajem nie objęty podatkiem VAT;
• w lokalu będzie prowadzona działalność gospodarcza zwolniona lub częściowo zwolniona z podatku VAT.

Zakup lokalu użytkowego – z pośrednikiem czy bez? Koszty pośrednika / agenta

Pomoc pośrednika w obrocie nieruchomościami może okazać się konieczna w przypadku, gdy pierwszy raz nabywamy lokal użytkowy i chcemy mieć pewność, że nie wyrzucimy pieniędzy w błoto. Agent nieruchomości ma:

• szerokie kontakty i możliwość dotarcia do ofert niedostępnych dla pozostałych uczestników rynku,
• wiedzę, doświadczenie i narzędzia do tego, by znaleźć jak najlepszą ofertę i zagwarantować satysfakcję ze współpracy dla obu stron,
• kompetencje do tego, aby przejąć wszelkie obowiązki związane z przebiegiem transakcji kupna-sprzedaży, oszczędzając nasz czas i dbając o poprawność dokumentów.

Za samodzielnym zakupem przemawiają właściwie jedynie koszty. Jak już wspomnieliśmy, prowizja dla agenta nieruchomości wynosi ok. 2% jej wartości. Może się jednak okazać, że będą to najlepiej wydane pieniądze ze wszystkich kosztów zakupu lokalu użytkowego.

Koszty zakupu lokalu użytkowego – podsumowanie

W lokalu użytkowym możemy prowadzić działalność handlową, produkcyjną, kulturalną i każdą inną, która przynosi dochód. Wiele osób nabywa lokale użytkowe z myślą o przeznaczeniu ich na biura. W samej Warszawie w I kwartale tego roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiły ponad 6 238 000 m kw. Lokalizacja nieruchomości w jednym z największych miast przynosi korzyści związane z większą podażą usług, jednocześnie wpływając na koszty zakupu lokalu użytkowego i utrzymania biura. Dlatego warto mieć na uwadze możliwości związane ze zmniejszeniem kosztów transakcyjnych, m.in. poprzez szansę na zwrot podatku VAT.