Ile zarabia inwestor nieruchomości?

Nieruchomości cieszą się coraz większa popularnością. Wiele osób widzi w tym segmencie bezpieczną formę ochrony majątku przed inflacją oraz doskonałe źródło dochodu pasywnego. Inwestorzy nieruchomości mają kilka sposób na zainwestowaniu kapitału, a każdy z nich generuje inną stopę zwrotu. Zatem realnie ile zarabia inwestor nieruchomości?

Ile zarabia inwestor nieruchomości, inwestując w mieszkania pod wynajem lub pod house flipping?

Na rynku nieruchomości najczęściej słyszy się o inwestowaniu w mieszkania. Rynek mieszkań od kilku lat cieszy się dużym zainteresowaniem. Wzrost cen za metr kwadratowy jest zauważalny od dłuższego czasu. Do najbardziej popularnych form inwestowania w mieszkania zalicza się wynajem oraz house flipping.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – mieszkania do wynajęcia

Sposób przez wielu uznawany jako forma dochodu pasywnego. Dzieje się tak za sprawa otrzymanego czynszu od najemcy. Im więcej mieszkań posiada inwestor nieruchomości, tym większe zyski może wygenerować z najmu. Na pewnym etapie właściciel sporej ilości lokali może zrezygnować z innej formy zarobku na rzecz obsługi nieruchomości, co zwiększa stopę zwrotu, bądź zatrudnia firmę zewnętrzną do nadzorowania lokali.

Ile inwestor mieszkania, może zarobić na wynajmie mieszkania ?

Przykład: inwestor postanowił nabyć lokal mieszkalny na rynku Warszawskim. Mieszkanie o powierzchni 50 m2 zostało kupione bezpośrednio od dewelopera, po średniej cenie rynkowej 13 074 zł / m2. Według stawek stolicy, średnia cena remontu wynosi 1700 zł / m2. Koszty operacyjnie związane z nabyciem nieruchomości były na poziomie 3000 zł. 

• Wartość rynkowa mieszkania 50 x 13 074 = 653 700 zł.
• Koszty związane z nabyciem nieruchomości. Opłaty sądowe, wypis aktu notarialnego oraz koszt notariusza 3000 zł.
• Koszty remontu. : 50 x 1700 zł = 85 000 zł.
• Koszty z tytułu najmu. Na początku najmu koszty usterek oraz odświeżenia lokalu nie są brane pod uwagę.
• Wysokość czynszu brutto 3425 zł.

Przy kalkulacji warto liczyć, że lokal wynajęty będzie przez 11 miesięcy w roku. Na początku może chwilę zająć znalezienie solidnego najemcy, który będzie mieszkał w dłuższym okresie czasu.

Kalkulacja rentowności najmu

• Suma czynszu za 1 rok: 3 425 zł x 11 x = 37 675 zł
• Całkowity koszt zakupu mieszkania: 653 700 zł + 3 000 zł + 85 000 zł = 741 700 zł
• Roczna rentowność nieruchomości: 37 675 zł / 741 700 zł * 100 % = 5,07 %

W tym konkretnym przykładzie stopa zwrotu inwestycji jest na akceptowalnym poziomie. Warto pamiętać, że koniunktura jest zmienna. Będą okresy lepszych i gorszych wyników. Dodatkową zaletą jest wzrost wartości nieruchomości w czasie, co podczas odsprzedaży generuje dodatkowy dochód. Przyjmuje się, że średnia stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania pod wynajem wynosi między 4 a 7%.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – house flipping

Inwestorzy nieruchomości coraz częściej decydują się na tą formę inwestycji, Dzieję się tak za sprawą wysokiej stopy zwrotu, która waha się między 10 a 30% z zainwestowanego kapitału. Inwestor mieszkania musi być świadom, że głównym czynnikiem wpływającym na wysokość zysku jest atrakcyjność ceny, za jaką nabędzie się lokal oraz w jakim stanie. Coraz trudniej znaleźć “perełki”. Nie mniej warto wnikliwe analizować rynek.

Przyszli inwestorzy na rynku nieruchomości muszą pamiętać o opłaceniu podatku od czynności cywilnoprawnych 2% w momencie nabycia nieruchomości oraz o podatku dochodowym 19% przy sprzedaży mieszkania.

Przykład: inwestor nieruchomości nabywa mieszkania w Warszawie o powierzchni 50 m2, po okazjonalnej cenie 10 200 zł / m2. Koszt remontu wynosi 1100 zł / m2 . Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% od kwoty zakupu. Dodatkowo przy nabyciu koszty administracyjne ( notariusz, wypis księgi wieczystej stanowią 1 % ceny zakupu. Inwestor po 6 miesiącach sprzedaj nieruchomość po średniej cenie na rynku 13 200 / m2

• Koszt mieszkania 50 x 10 500 zł = 510 000 zł
• Koszt remontu 50 x 1 100 zł = 55 000 zł
• Podatek PCC 2 % x 525 000 zł = 10 500 zł
• Koszty administracyjne 1 % x 525 000 zł = 5 250 zł
• Całkowity koszt zakupu nieruchomości = 510 000 + 55 000 + 10 200 + 5 100 zł = 580 300 zł
• Wartość sprzedaży mieszkanie 50 x 13 200 zł = 660 000 zł
• Zysk inwestycji : 660 000 zł – 580 300 zł = 79 700 zł
• Podatek dochodowy 19 % x 79 700 zł = 15 143 zł
• Zysk finalny 79 700 zł – 15 143 zł = 64 557 zł
• 64 557 / 595 750 = 11,12 %

Przykład ten przedstawia sytuację, gdzie koszt remontu jest dość wysoki. Dokładniej i rzetelniej filtrując rynek, można trafić na nieruchomości, które mogą wymagać jedynie usunięcia zbędnych mebli oraz odświeżenia ścian. W takim przypadku koszt remontu znacznie spada, a zysk rośnie.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – podnajem mieszkań

Wiele początkujących inwestorów nie posiada wystarczającego kapitału do nabycia nieruchomości. Żeby ominąć wysokie koszty wejścia, wykorzystują metodę podnajmowania mieszkania. Inwestor mieszkania szuka atrakcyjnego mieszkania o niskich kosztach najmu. Następnie adaptuje mieszkanie pod konkretną grupę klientów np. studentów. Przygotowuje profesjonalne zdjęcia oraz opis nieruchomości.

Przykład: inwestor na rynku mieszkaniowym w Gdańsku wynajmuje po zaniżonej cenie mieszkania 2 pokojowe o powierzchni 50 m2. Całkowity koszt najmu razem z mediami wynosi 1 600 zł. Koszty adaptacyjne mieszkania pod dwóch studentów 2 000 zł. Inwestor podejmuje 2 studentom 2 pokoje po 1 100 zł.

• Zysk: Czynsz od studentów 2 200 zł – koszt najmu 1 600 zł = 600 zł / miesięcznie.
• Koszty adaptacyjne zwracają się po niecałych 4 miesiącach. W kolejnym okresie generuje przychód pasywny po odliczeniu ryczałtu 8,5 % w wysokości 552 zł / miesięcznie.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – wynajem lokalu usługowego sieciom sklepów

Dużą popularność zyskuje inwestowanie w lokale komercyjne. W jaki sposób i ile zarabia inwestor nieruchomości, świadomy dużej konkurencji na rynku mieszkań? Z pewnością szuka dywersyfikacji portfela. W tym celu z pomocą przychodzi najem nieruchomości pod sieć sklepów np. Rossmann lub Biedronka.

Dużym plusem tego sposobu jest fakt, że najemca posiada ugruntowaną sytuację na rynku, co gwarantuje stabilną współpracę oraz terminowość spłaty zobowiązań. Najem tego typu należy do umów długoterminowych, których okres wynosi średnio 10-15 lat. Tak długi czas najmu pozwala na wykorzystanie kapitału obcego do nabycia nieruchomości w sposób bezpieczny bez ryzyka utraty źródła spłaty kredytu.

Ile zarabia inwestor nieruchomości w takiej inwestycji? W tym przypadku musi liczyć się z wyższym nakładem finansowym potrzebnym do nabycia lokalu, niż w przypadku mieszkania pod wynajem. Jednak wraz z wzrostem potrzebnego kapitału rośnie wysokość zwrotu z inwestycji. W tym przypadku wynosi od 5 do 10% w skali roku.

Warto pamiętać o wzroście wartości nieruchomości. Inwestor nie tylko zarabia na czynszu, ale również na samej nieruchomości.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – zakup parku handlowego

Sposób inwestowania wymagający dużego nakładu finansowego. Park handlowy należy do nieruchomości z grupy średnio lub wielkopowierzchniowej. Przeznaczony pod wynajem dla lokali usługowych, gastronomicznych, dyskontów oraz innych rodzajów działalności. Inwestor nieruchomości podczas doboru najemców, powinien zachować odpowiednie proporcje branż funkcjonujących w obiekcie tzw. tenant-mix. Różnorodność usług, zwiększa atrakcyjność obiektu, co przekłada się na możliwość wyższej stawki najmu.

Wielu najemców jest skłonnych zapłacić wyższą stawkę za lokal lub zgodzić się na atrakcyjniejsze warunki umowy dla inwestora, dla faktu wprowadzenia swoich usług do dobrze prosperującego parku handlowego.

Tego typu nieruchomości posiadają wspólny parking oraz znajdują się przeważnie na obrzeżach miast. Stopa zwrotu z tego typu inwestycji jest na poziomie 7-9% w skali roku.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – crowdfunding nieruchomości

Sposób inwestowania przeznaczony dla dużych oraz małych inwestorów. Kwota wejścia może zaczynać się nawet od 1000 zł. Początkujący inwestor nieruchomości z małych kapitałem oraz bez doświadczenia może zacząć w ten sposób przygodę z rynkiem nieruchomości.

Duży inwestor w takim przypadku nie musi korzystać z kredytu bankowego. Może wykorzystać pieniądze inwestorów za pośrednictwem platformy crowdfundingowej.

Podstawą projektu jest utworzenie spółki celowej. Każdy inwestor nabywa udziały proporcjonalnie od zainwestowanego kapitału, z których czerpie zyski. Deweloper zobowiązuje się w umowie do odkupienia udziałów w określonym terminie oraz po z góry ustalonej cenie. Ile zarabia inwestor nieruchomości w takiej sytuacji? Roczna stopa zwrotu z tego typu inwestycji wynosi od 6 do 8% w skali roku.

Ile zarabia inwestor nieruchomości – Podsumowanie

Sposobów dywersyfikacji kapitału na rynku nieruchomości jest wiele. Stopa zwrotu zależy od funduszy, jakie przeznaczymy na inwestycje. Każda z metod ma swoich zwolenników oraz przeciwników. Od naszych preferencji oraz możliwości zależy jaki sposób wybierzemy.