Co to jest granica prawna nieruchomości?

Wyznaczenie granic prawnych działki jest kwestią kluczową dla ochrony prawa własności. Czynność ta bywa jednak niekiedy problematyczna. Co to jest granica prawna nieruchomości, w jaki sposób jest wyznaczana oraz kiedy wiedza na jej temat jest niezbędna? Między innymi o tym w poniższym artykule.

Granica prawna nieruchomości – definicja

Granica prawna nieruchomości to granica działek, której przebieg został ustalony w trakcie właściwej procedury administracyjnej lub cywilnej. W wyniku tej procedury powinna zapaść decyzja administracyjna bądź prawomocne orzeczenie sądowe. Sposób, w jaki granica prawna nieruchomości została ustalona powinien być wskazany w dokumentacji geodezyjnej (operacie technicznym). Co istotne, musi on być złożony do państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego.

W praktyce granica prawna nieruchomości to „linia na gruncie” wskazana przez geodetę. Linia ta wyznacza punkt, do którego właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo własności, wieczystego użytkowania czy też władania.

Kiedy potrzebna jest informacja o granicy działki?

Wiedza na temat granic prawnych nieruchomości najczęściej będzie potrzebna w przypadku: 

• podziału nieruchomości (np. rolnej),
• scalenia i podziału nieruchomości,
• rozgraniczenia nieruchomości,
• scalenia i wymiany gruntów,
• zniesienia współwłasności,
• postępowań spadkowych z podziałem nieruchomości,
• ustalenia linii brzegu.

W przypadku, gdy dla powyższych postępowań brak jest odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej dotyczącej granic prawnych nieruchomości lub gdy nie daje ona możliwości jednoznacznego ich określenia, konieczne jest uchylenie wszelkich decyzji administracyjnych i orzeczeń sądów zatwierdzających przebieg granic nieruchomości, a następnie ponowne przeprowadzenie całej procedury ich wyznaczania.

Jak ustalane są granice działki?

Osobą kompetentną do wyznaczania granic prawnych nieruchomości jest geodeta. Pierwszą czynnością, jaką wykonuje on po otrzymaniu zlecenia jest udanie się Wydziału Geodezji i Kartografii w starostwie powiatowym. Specjalista zgłasza tam prace geodezyjne, pobierając dokumenty dotyczące przebiegu działek o różnej charakterystyce.

Polskie prawo przewiduje kilka procedur wyznaczania granic działek. Wybór zależy przede wszystkim od dokumentacji, jaką geodeta otrzyma z Wydziału Geodezji i Kartografii:

Rozgraniczenie nieruchomości zgodnie z zapisami art. 29 – 38 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne

Celem jest określenie granic nieruchomości poprzez określenie punktów i linii granicznych, a następnie  utrwalenie ich na gruncie znakami granicznymi.  Geodeta dokonuje pomiarów i  umieszcza granice działki na mapie zasadniczej. Następnie działka zostaje wykazana w katastrze nieruchomości.

Wznowienie znaków granicznych lub wyznaczenie punktów granicznych zgodnie z zapisami art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne 

Procedura wykonywana w przypadku, gdy granice zostały już wcześniej ustalone, natomiast znaki graniczne zostały przesunięte lub zniszczone. Warunkiem jest istnienie dla działki kompletnej dokumentacji geodezyjno – kartograficznej. Musi ona umożliwiać jednoznaczne odtworzenie punktów granicznych na gruncie. 

Ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z paragrafem 37 – 39 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków 

Procedura wykorzystywana w przypadku, gdy dokumentacja dotycząca granic działek nie istnieje lub jest niemiarodajna.

Ustalenie linii brzegu zgodnie z zapisami art. 14 – 15b ustawy Prawo wodne z dnia 18.07.2001

Procedura wykorzystywana w przypadku konieczności ustalenia odpowiedniego obszaru, jaki powinny zajmować morskie wody wewnętrzne i śródlądowe wody powierzchniowe.

Granica prawna nieruchomości – ile trwa wyznaczenie granic działki?

Czas potrzebny geodecie na określenie granic nieruchomości zależy przede wszystkim od dokumentacji, jaką zastanie w starostwie.

W przypadku działek z wcześniej wyznaczonymi granicami, które wymagają jedynie wznowienia, cały proces powinien zamknąć się w okresie 4 tygodni.

Jeśli natomiast granice działki nie były wcześniej określone, procedura potrwa ok. 3 miesięcy.

W jakiej odległości od granicy działki można postawić dom?

Wiele osób zastanawia się, czy polskie prawo reguluje kwestie odległości domu od granicy działki. Otóż tak. Wyznacznikiem są tutaj przepisy prawa budowlanego z 2018 roku. Przepisy zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej wskazują, że w jeśli na ścianie budynku od strony granicy działki mają powstać drzwi lub okna, minimalna odległość od granicy działki musi wynosić 4 m. W przypadku braku drzwi i okien 3 m odległości będą wystarczające.

Granica prawna nieruchomości – podsumowanie

Wiedza na temat tego gdzie się zaczyna, a gdzie kończy teren naszej działki jest niezwykle istotna. Znajomość granic prawnych nieruchomości i ich skrupulatne wyznaczenie, a także dysponowanie odpowiednią dokumentacją pozwoli uniknąć nie tylko konfliktów sąsiedzkich, ale niejednokrotnie też kłopotów prawnych.