Podział nieruchomości rolnej

Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomość rolna to nieruchomość gruntowa, której grunty mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. W artykule opisujemy czym jest nieruchomość rolna oraz jaki jest podział nieruchomości rolnych.

Nieruchomość rolna- co to?

Definicja nieruchomości została zawężona w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku, zgodnie z którą wyłączono nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W związku z faktem, że zakup nieruchomości rolnej wiąże się z licznymi ograniczeniami, jak np. ograniczona możliwość zabudowy czy kwestie związane z prawem pierwokupu, przed podjęciem decyzji o nabyciu gruntów, które mogą być zaliczane do nieruchomości rolnych, warto sprawdzić ich dokładne przeznaczenie. Aby to zrobić, należy zakupić w gminie wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypis z rejestru gruntów. W ten sposób możemy ustalić przeznaczenie nieruchomości, którą planujemy zakupić w planie zagospodarowania przestrzennego lub też, w przypadku braku planu, jej wykorzystanie.

średnie ceny zakupu użytków rolnych

Zgodnie z art. 92 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. 

Podział nieruchomości rolnej- działki powyżej 0,3 ha

Podział nieruchomości jest dla wielu inwestorów kwestią niezbędną, ponieważ mniejsze działki mają znacznie większy potencjał na rynku. Podział nieruchomości rolnej polega na wyodrębnieniu poszczególnych części działek i ustaleniu granic pomiędzy nimi. Wielkość działek po podziale decyduje o procedurze podziału gruntów rolnych. Jest to czynnik wskazujący na konieczność stosowania odpowiednich przepisów i obostrzeń. Zacznijmy natomiast od tego, że zgodnie z 

art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

W przypadku działek, które po podziale będą zajmowały powierzchnię powyżej 0,3000 ha (czyli nie podlegają przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami), stosuje się tzw. uproszczony tryb podziału. Nie jest wówczas wymagana administracyjna zgoda na podział. Uprawniony geodeta musi jedynie stworzyć mapę z projektem podziału nieruchomości, którą przekaże do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego w celu uwierzytelnienia. Właściciel nieruchomości musi natomiast złożyć wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. 

Przeczytaj również:: Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Podział nieruchomości rolnej- działki poniżej 0,3 ha

Podstawą prawną w przypadku podziału nieruchomości rolnej na działki poniżej 30 arów jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 2a ww. ustawy, podział nieruchomości rolnej, przez który zostaną wydzielone działki poniżej tej powierzchni, jest dopuszczalny wyłącznie w przypadku kiedy:

podział nieruchomości rolnej

Czy przepisy dopuszczają jednak możliwość podzielenia nieruchomości rolnej na działki poniżej 30 arów, pomimo braku spełnienia dwóch wyżej wskazanych warunków? Tak. Powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku podziału nieruchomości między innymi w celu:

  • zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,
  • realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
  • wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,
  • wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Ustawa mówi też o tym, że w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.


zainteresowani działkami


W przypadku działek docelowo mających zajmować powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Podział w tym trybie odbywa się na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego działki. Wniosek ten należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeśli wniosek będzie zaakceptowany, a dokumentacja zostanie uznana za zgodną z planem zagospodarowania, geodeta, któremu zlecimy pracę, może przygotować dokumentację podziałową. Dokumenty wówczas zostają przekazane do uwierzytelnienia tak jak w przypadku trybu uproszczonego. Uwierzytelniona dokumentacja wraca następnie do wójta, burmistrza lub prezydenta, a wraz z nią wniosek o wydanie decyzji podziałowej. 

Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych?

Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że osoby chcące kupić działkę rolną, ale niebędące rolnikami, mogą to zrobić jeśli:

  • działka ma powierzchnię do 0,3 ha- bez ograniczeń,
  • działka ma powierzchnię od 30 arów do 99,99 arów- jeśli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie będzie korzystać z prawa pierwokupu. 
  • działka na powierzchnię 1ha lub więcej – zakup za zgodą KOWR, przy czym należy wykazać, że na działce przez okres minimum pięciu lat będzie prowadzona działalność rolnicza.
  • działka ma powierzchnię do 0,5 ha i zabudowana jest wybudowanymi przed 31.04.2016 roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy możemy jasno określić powody, dla których inwestorom zależy na podziale nieruchomości rolnych na działki poniżej 30 arów- są one najłatwiejsze do sprzedania, ponieważ nabyć je może każdy, bez dodatkowych ograniczeń. Należy jednak zdawać sobie sprawę, że nie każda nieruchomość może być zagospodarowana inwestycyjnie. Przez zakupem nieruchomości rolnej warto przeanalizować parametry, które pozwolą nam na ocenę jej możliwości inwestycyjnych. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że nieruchomość to grunt leśny lub rolny bez możliwości zabudowy, nasza inwestycja nie ma prawa się udać. 

Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych

Podział nieruchomości rolnej – pytania i odpowiedzi

Co to jest nieruchomość rolna?

Nieruchomość rolna lub leśna to ta wykazana w katastrze nieruchomości jako użytek rolny, grunt leśny (ten zadrzewiony lub/i zakrzewiony) razem z wchodzącymi w jej skład użytkami kopalnymi, nieużytkami i drogami, jeśli nie ma dla nich ustalonych warunków zabudowy.

Jak sprawdzić czy nieruchomość jest rolna?

Warto sprawdzić w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym zapisane jest, czy dana działka ma status budowlanej czy rolnej. Jeśli takiego planu nie ma, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wyda Ci dokument z warunkami zabudowy.

Co to znaczy KOWR?

KOWR to Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który powstał w 2017 roku i zastąpił dotychczasowe agencje: Rynku Rolnego i Nieruchomości Rolnych. Rolnik, który chce sprzedać grunty nie-rolnikowi, musi wystąpić o zgodę do Dyrektora Generalnego KOWR.

Co to jest działka rolna?

Działka rolna to ta, która została uznana za użytek rolny i odpowiednio oznaczona w ewidencji gruntów i budynków. Na działki rolne składają się m.in. grunty orne (oznaczone literą R), sady (S), łąki trwałe (Ł), pastwiska (Ps) czy grunty rolne zabudowane (Br).

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi