Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomość rolna to nieruchomość gruntowa, której grunty mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. W artykule opisujemy czym jest nieruchomość rolna oraz jaki jest podział nieruchomości rolnych.
Zgodnie z art. 92 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czy przepisy dopuszczają jednak możliwość podzielenia nieruchomości rolnej na działki poniżej 30 arów, pomimo braku spełnienia dwóch wyżej wskazanych warunków? Tak. Powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku podziału nieruchomości między innymi w celu:
W przypadku działek docelowo mających zajmować powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Podział w tym trybie odbywa się na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego działki. Wniosek ten należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeśli wniosek będzie zaakceptowany, a dokumentacja zostanie uznana za zgodną z planem zagospodarowania, geodeta, któremu zlecimy pracę, może przygotować dokumentację podziałową. Dokumenty wówczas zostają przekazane do uwierzytelnienia tak jak w przypadku trybu uproszczonego. Uwierzytelniona dokumentacja wraca następnie do wójta, burmistrza lub prezydenta, a wraz z nią wniosek o wydanie decyzji podziałowej. Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych?
Nieruchomość rolna- co to?
Definicja nieruchomości została zawężona w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku, zgodnie z którą wyłączono nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W związku z faktem, że zakup nieruchomości rolnej wiąże się z licznymi ograniczeniami, jak np. ograniczona możliwość zabudowy czy kwestie związane z prawem pierwokupu, przed podjęciem decyzji o nabyciu gruntów, które mogą być zaliczane do nieruchomości rolnych, warto sprawdzić ich dokładne przeznaczenie. Aby to zrobić, należy zakupić w gminie wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypis z rejestru gruntów. W ten sposób możemy ustalić przeznaczenie nieruchomości, którą planujemy zakupić w planie zagospodarowania przestrzennego lub też, w przypadku braku planu, jej wykorzystanie.
Zgodnie z art. 92 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podział nieruchomości rolnej- działki powyżej 0,3 ha
Podział nieruchomości jest dla wielu inwestorów kwestią niezbędną, ponieważ mniejsze działki mają znacznie większy potencjał na rynku. Podział nieruchomości rolnej polega na wyodrębnieniu poszczególnych części działek i ustaleniu granic pomiędzy nimi. Wielkość działek po podziale decyduje o procedurze podziału gruntów rolnych. Jest to czynnik wskazujący na konieczność stosowania odpowiednich przepisów i obostrzeń. Zacznijmy natomiast od tego, że zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. W przypadku działek, które po podziale będą zajmowały powierzchnię powyżej 0,3000 ha (czyli nie podlegają przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami), stosuje się tzw. uproszczony tryb podziału. Nie jest wówczas wymagana administracyjna zgoda na podział. Uprawniony geodeta musi jedynie stworzyć mapę z projektem podziału nieruchomości, którą przekaże do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego w celu uwierzytelnienia. Właściciel nieruchomości musi natomiast złożyć wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. Przeczytaj również:: Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałemPodział nieruchomości rolnej- działki poniżej 0,3 ha
Podstawą prawną w przypadku podziału nieruchomości rolnej na działki poniżej 30 arów jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 2a ww. ustawy, podział nieruchomości rolnej, przez który zostaną wydzielone działki poniżej tej powierzchni, jest dopuszczalny wyłącznie w przypadku kiedy:
Czy przepisy dopuszczają jednak możliwość podzielenia nieruchomości rolnej na działki poniżej 30 arów, pomimo braku spełnienia dwóch wyżej wskazanych warunków? Tak. Powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku podziału nieruchomości między innymi w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,
- realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
- wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.
W przypadku działek docelowo mających zajmować powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Podział w tym trybie odbywa się na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego działki. Wniosek ten należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeśli wniosek będzie zaakceptowany, a dokumentacja zostanie uznana za zgodną z planem zagospodarowania, geodeta, któremu zlecimy pracę, może przygotować dokumentację podziałową. Dokumenty wówczas zostają przekazane do uwierzytelnienia tak jak w przypadku trybu uproszczonego. Uwierzytelniona dokumentacja wraca następnie do wójta, burmistrza lub prezydenta, a wraz z nią wniosek o wydanie decyzji podziałowej. Sprawdź: W co zainwestować 200 tyś złotych?
Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że osoby chcące kupić działkę rolną, ale niebędące rolnikami, mogą to zrobić jeśli:- działka ma powierzchnię do 0,3 ha- bez ograniczeń,
- działka ma powierzchnię od 30 arów do 99,99 arów- jeśli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie będzie korzystać z prawa pierwokupu.
- działka na powierzchnię 1ha lub więcej – zakup za zgodą KOWR, przy czym należy wykazać, że na działce przez okres minimum pięciu lat będzie prowadzona działalność rolnicza.
- działka ma powierzchnię do 0,5 ha i zabudowana jest wybudowanymi przed 31.04.2016 roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym.
