Egzekucja z nieruchomości: na czym polega i jak przebiega?

Egzekucja z nieruchomości to jedna z tych sytuacji, z którą nikt z nas nie chciałby się kiedykolwiek zmierzyć. Niemniej, często jest to najskuteczniejsza i ostatnia z dostępnych metod odzyskania należności przez wierzyciela. Zazwyczaj jest to ostatni krok, na który decyduje się komornik w przypadku zadłużenia na duże kwoty, po wcześniejszych nieudanych próbach odzyskania należności innymi metodami.

Co to jest egzekucja z nieruchomości?

W ogólnym znaczeniu polega ona na zajęciu nieruchomości dłużnika przez komornika, w celu następnego jej zbycia. Środki pozyskane ze sprzedaży zajętej nieruchomości komornik przeznacza na pokrycie zadłużenia właściciela nieruchomości względem wierzyciela. Podkreślić należy, że za nieruchomość uważa się nie tylko samo mieszkanie/ dom należące do dłużnika, lecz również wszelkie pomieszczenia i grunty do tej nieruchomości przynależące i również określone jako własność dłużnika. 

Egzekucja z nieruchomości – proces

Cały proces egzekucji z nieruchomości regulowany jest przepisami Kodeksu postępowania cywilnego i przebiega on w kilku etapach:

1. Wierzyciel kieruje sprawę do sądu, w związku z brakiem spłaty należności przez dłużnika. Sąd nadaje tytuł wykonawczy, co umożliwia rozpoczęcie działań komorniczych. 
2. Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika.
3. Komornik nadaje bieg sprawie, rozpoczynając od prób wyegzekwowania należności od dłużnika metodami mniej inwazyjnymi. W przypadku kiedy próby te okażą się nieskuteczne, następuje wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez komornika (na wniosek wierzyciela).
4. Dłużnik otrzymuje od komornika wezwanie do zapłaty w nieprzekraczalnym terminie wynoszącym 2 tygodnie. 
5. W przypadku braku odpowiedniej reakcji ze strony dłużnika w wyznaczonym terminie, komornik przystępuje do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ciągu kolejnych dwóch tygodni dłużnikowi przysługuje prawo do zaskarżenie dokonanego opisu i szacunku. Warto dodać, że na tym etapie zapis o rozpoczęciu egzekucji zostaje umieszczony w księdze wieczystej nieruchomości.
6. Komornik wyznacza termin licytacji po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu nieruchomości oraz oszacowania jej wartości. Informacja na temat licytacji podawana jest do wiadomości publicznej. Znaleźć ją można między innymi na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
7. Komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej po udanej licytacji pomiędzy wierzycieli dłużnika. Na tym etapie dłużnik może wnieść zarzuty przeciwko sporządzonemu planowi. Jeśli zarzuty takie nie zostaną wniesione, komornik wdraża plan w życie i tym sposobem wierzycielowi udaje się odzyskać należne mu pieniądze. 

Sprawdź: Jak sprzedawać mieszkania?

Ile trwa egzekucja z nieruchomości?

Długości trwania całego procesu egzekucji z nieruchomości nie można jednoznacznie określić. Jak zostało wskazane powyżej, składa się on z kilku etapów, a czas jego trwania zależy od wielu zmiennych. Podstawową z nich jest szybkość reakcji wierzyciela, a więc czas skierowania sprawy na drogę sądową. Duże znaczenie w szybkości przebiegu całego procesu ma też czas potrzebny na zbycie zajętej nieruchomości. Jest to czynnik niezależny od żadnej ze stron postępowania. Dodatkowo, co można zauważyć analizując wskazane powyżej etapy egzekucji, już sama procedura postępowania komorniczego narzuca upływ określonych terminów przed przystąpieniem do konkretnych czynności. Szacuje się natomiast, że w naszym kraju czas trwania egzekucji z nieruchomości wynosi średnio od kilku do kilkunastu miesięcy. 

Jak uniknąć egzekucji z nieruchomości?

Podstawowym pytaniem, jakie zadaje sobie każdy dłużnik postawiony przed obliczem komornika dążącego do pozbawienia go nieruchomości, na którą w wielu przypadkach ciężko pracował latami, jest ,,Czy mogę tego w jakiś sposób uniknąć?”. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. W idealnym scenariuszu dłużnik uniknąłby egzekucji z nieruchomości poprzez terminową spłatę zadłużenia. Jak jednak powszechnie wiadomo życie pisze różne scenariusze- nie zawsze idealne. To, co na pewno każdy dłużnik może zrobić, to przyglądać się uważnie działaniom komornika i analizować je z należytą starannością. Sposobem na obronę naszego bytu w nieruchomości będzie wniesienie zarzutów przeciwko prowadzonemu postępowaniu komorniczemu. Zyskamy dzięki temu czas, a w przypadku spełnienia którejś z poniższych przesłanek sąd może ostatecznie przerwać postępowanie komornicze: 

Każdorazowo wniesione zarzuty są wnikliwie analizowane przez odpowiedni sąd. W przypadku potwierdzenia zaistniałych przesłanek przemawiających na korzyść dłużnika, postępowanie egzekucyjne może zostać wstrzymane.

Sprawdź: Inwestowanie w nieruchomości

Umorzenie egzekucji z nieruchomości – kiedy może do niego dojść?

Temat ten został opisany w art. 985 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to przepis, który wskazuje na dokładnie jedną sytuację, kiedy egzekucja z nieruchomości może zostać umorzona: „Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.”. Dodać również należy, że art. 824 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi o umorzeniu egzekucji komorniczej w ogóle i przedstawia on kilka sytuacji, w których procedura ta jest dopuszczalna: 

• Ze względów ekonomicznych – gdy dłużnik nie dysponuje majątkiem mogącym pokryć chociażby koszty egzekucyjne,
• Wskutek decyzji komornika – kiedy np. wierzyciel nie wpłacił zaliczki mającej pokryć część kosztów egzekucyjnych,
• Z mocy prawa – w związku z przepisami obowiązującego prawa, np. gdy tytuł wykonawczy zostanie pozbawiony klauzuli wykonalności,
• Zgodnie z decyzją podjętą przez wierzyciela.

Co ciekawe, śmierć dłużnika jest nie jedną z sytuacji, w których dochodzi do automatycznego umorzenia postępowania egzekucyjnego. W takim przypadku, po ustaleniu prawnych spadkobierców dłużnika, komornik sądowy będzie od nich rościł spłaty należności względem wierzyciela. Do umorzenia egzekucji dojdzie dopiero w przypadku, jeżeli spadkobiercy dłużnika odrzucą spadek, a wraz z nim wszelkie zadłużenia.