Co to jest dokumentacja powykonawcza?

Budowa nieruchomości to dość skomplikowany proces. Nic więc dziwnego, że zostają po niej całe stosy dokumentów. Wśród nich znajduje się m. in. dokumentacja powykonawcza. Co to jest i co się w niej znajduje?

Dokumentacja powykonawcza jest na tyle ważna, że została ujęta w prawie budowlanym. Każdy inwestor ma obowiązek przekazać ją po zakończeniu budowy nowemu właścicielowi lub zarządcy budynku. Jest zatem nieodłączną formalnością związaną z każdą budową i nie wolno jej ignorować. 

Dokumentacja powykonawcza — definicja

Dokumentacja powykonawcza to dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Oznacza to, że umieszcza się w niej wszelkie zmiany w stosunku do zatwierdzonego wcześniej projektu. Szczegółowa definicja dokumentacji powykonawczej znajduje się w przepisach Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (art. 3 pkt 14 PB).

Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości

Kto przygotowuje dokumentację powykonawczą?

Dokumentację po wykonawczą sporządza kierownik budowy. Jest on odpowiedzialny za prowadzenie, przygotowywanie i skompletowanie wszystkich wchodzących w jej skład dokumentów. Poprawność wszystkich zatwierdza on swoją pieczątką i podpisem. Zgodnie z prawem na pieczątce musi się znaleźć:

• tytuł zawodowy,
• imię i nazwisko,
• zakres uprawnień budowlanych,
• numer ewidencyjny uprawnień budowlanych,
• informacja o stanowisku kierownika budowy.

Kierownik budowy jest również odpowiedzialny za przekazanie dokumentacji powykonawczej inwestorowi, a dopiero ten następnie dalej.

Dokumentacja powykonawcza a prawo budowlane

Wg. prawa budowlanego dokumenty powykonawcze muszą posiadać wszelkie nieruchomości, które objęte są wymaganym pozwoleniem na budowę oraz obiekty wymienione w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a–20b prawa budowlanego. Jest to zatem znaczna większość inwestycji. Prawo budowlane przewiduje kary w przypadku nieprowadzenia przez kierownika budowy dokumentacji powykonawczej lub prowadzenia jej w sposób niedbały. Możliwe jeszcze wtedy wszczęcie wobec niego postępowania w związku z odpowiedzialnością zawodową w budownictwie.

Co zawiera dokumentacja powykonawcza?

Prawo budowlana precyzuje również co powinno wchodzić w skład dokumentacji powykonawczej. Musi ona zawierać następujące elementy:

• pozwolenie na budowę, czyli podstawowy dokument urzędowy w postaci decyzji administracyjnej zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy,
• projekt budowlany, który jest planem budowy inwestycji,
• dziennik budowy, dokumentujący przebieg robót budowlanych oraz przebieg towarzyszących im zdarzeń i okoliczności,
• dzienniki montażu, który dotyczy budów odbywających się za pomocą metody montażu. Jest to dokumenty stosowany zamiennie z dziennikiem budowy.
• geodezyjne pomiary powykonawcze, w których znajdują się szczegóły na temat usytuowania gotowego budynku w przestrzeni,
• protokoły odbiorów częściowych i końcowych, które są dokumentami zatwierdzającymi zakończenie  poszczególnych etapów budowy,
• rysunki i opisy dotyczące realizacji projektu,
• książka obmiaru służąca do potwierdzania ilości wykonanych robót,
• operaty geodezyjne, które są technicznymi dokumentami geodezyjnymi.

Jak długo przechowywać dokumentację powykonawczą?

Według prawa budowlanego wymagane jest nie tylko wykonanie dokumentacji powykonawczej, ale też jej przechowywanie przez właściciela lub zarządcę budynku. Ta konieczność zachodzi przez cały okres istnienia i funkcjonowania budynku.

Przeczytaj również: W co zainwestować 500 tyś złotych

Sporządzenie dokumentacji powykonawczej — zasady i wytyczne

Dokumentacja powykonawcza musi być sporządzona w dwóch egzemplarzach. Musi mieć spis streści, a wszystkie strony muszą zostać ponumerowane. Na każdej z nich musi się znajdować stempel z poświadczający, że jest to dokumentacja powykonawcza oraz podpis kierownika budowy.

W dokumentacji powykonawczej musi się znaleźć dokumentacja prób i pomiarów dla instalacji, np.:

• wodno-kanalizacyjna,
• przeciwpożarowa,
• centralnego ogrzewania,
• wentylacji,
• klimatyzacji,
• elektrycznej.

Dokumentacja powykonawcza — o czym pamiętać? Podsumowanie

Dokumentacja powykonawcza to niezbędna formalność. W jej skład wchodzi wiele mniejszych dokumentów, w tym także ta najważniejsze dla inwestycji jak projekty, czy pozwolenie na budowę. Każdy doświadczony kierownik budowy wie, że należy taką przygotować. Jest to bardzo ważne, ponieważ ta konieczność wynika wprost z prawa budowlanego i uchybienie jej może być karane. Konsekwencje może ponieść nie tylko kierownik budowy, ale też cała inwestycja.

Przeczytaj również:

• grupowe inwestowanie w nieruchomości
• w co zainwestować 200 tyś złotych

Dokumentacja powykonawcza – pytania i odpowiedzi

Ile egzemplarzy dokumentacji powykonawczej przygotować?

Zgodnie z zawartą umową wykonawca ma obowiązek przekazania dokumentacji powykonawczej, najczęściej w dwóch egzemplarzach: chodzi o oryginał dokumentów i kopię pierwszego egzemplarza potwierdzoną przez wykonawcę.

Kto sporządza dokumentację powykonawczą?

Zgodnie z Prawem Budowlanym prowadzeniem i przygotowaniem dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego zajmuje się kierownik budowy. Na koniec to jego podpis i stempel widnieje na większości dokumentów w dokumentacji powykonawczej.

Ile kosztuje dokumentacja powykonawcza?

Zwykle koszt dokumentacji powykonawczej wliczony jest w całą realizację projektu i zarządzanie budową. Do czasu dostarczenia kompletnej dokumentacji powykonawczej budowa jest niezakończona, a więc wykonawcy nie przysługuje prawo do całkowitej zapłaty.

Co powinna zawierać dokumentacja powykonawcza?

Pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, dzienniki montażu, geodezyjne pomiary powykonawcze, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, rysunki i opisy dotyczące realizacji projektu, książka obmiaru służąca do potwierdzania ilości wykonanych robót i operaty geodezyjne.