Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność od A do Z

Użytkowanie wieczyste to jedno z trzech możliwych w Polsce praw rzeczowych. Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność użytkownicy wieczyści określonych rodzajów gruntów zostali ich właścicielami. Z jakimi opłatami wiąże się przekształcenie użytkowania wieczystego we własność i jak ono przebiega? Między innymi na te pytania odpowiadamy w poniższym artykule.

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo polegające na oddaniu osobie prawnej lub fizycznej do użytku nieruchomości, która jest własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (województwa, powiatu, gminy). 

Prawo to odnosi się do nieruchomości gruntowych, najczęściej znajdujących się w granicach administracyjnych miast. 

Jest to forma pośrednia pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Użytkowanie wieczyste bardziej zbliżone jest jednak do własności.

Użytkowanie wieczyste a własność – różnice

Główną różnicą pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością jest fakt, że własność jest prawem znacznie silniejszym. W przeciwieństwie do użytkownika wieczystego, właściciel nieruchomości może dowolnie nią dysponować, np. ją sprzedać.

Kolejną różnicą jest czas obowiązywania prawa. Własność nieruchomości jest bezterminowa, a po śmierci jej właściciela prawo to wchodzi do jego spadku. Użytkowanie wieczyste jest zaś ograniczone czasowo – może trwać przez okres od 40 do 99 lat (z możliwością przedłużenia).

Własność sama w sobie nie jest odpłatna. Użytkownik wieczysty zaś musi uiszczać tzw. opłaty roczne za prawo do korzystania z gruntu.

Znaczącą różnicą jest też sam przedmiot tych praw. Użytkowanie wieczyste dotyczy bowiem wyłącznie nieruchomości gruntowych. Własność zaś obowiązuje nie tylko w zakresie każdego rodzaju nieruchomości, lecz także obejmuje wszelkie ruchomości oraz prawa.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Nie ma żadnych przeszkód, aby użytkownik wieczysty gruntu starał się o zostanie jego właścicielem. Taką możliwość dopuszcza ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W tym celu należy złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Decyzję taką może wydać starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub zarząd województwa, w zależności od tego czyją własnością jest nieruchomość.

O przekształcenie użytkowania wieczystego we własność mogą ubiegać się:

  • osoby prawne i fizyczne będące wieczystymi użytkownikami,
  • osoby prawne i fizyczne będące właścicielami lokali, których udział we wspólnej nieruchomości zawiera się w prawie użytkowania wieczystego,
  • spółdzielnie mieszkaniowe, do których należą budynki mieszkalne lub garaże.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność 2019 rok

1 stycznia 2019 roku był dniem przełomowym dla użytkowników wieczystych gruntów. W tym dniu bowiem, na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność dotychczasowi użytkownicy wieczyści określonych rodzajów gruntów zostali ich właścicielami.

Ustawa dotyczy jednak wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a nie wszystkich nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. W akcie prawnym wskazane są dokładniej grunty zabudowane:

  • budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
  • budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne,
  • budynkami gospodarczymi czy garażami (zabudowaniami), które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpiło z mocy prawa i nie wymagało od osób użytkujących wyżej wskazane grunty składania formalnego wniosku. Zaświadczenie o przekształceniu wysyłane było z urzędu. Była w nim określona wysokość opłaty przekształceniowej.

Opłata przekształceniowa

Jak wskazaliśmy w poprzedniej części artykułu, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wiąże się z uiszczeniem opłaty przekształceniowej.  W praktyce jest ona równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę przekształceniową uiszcza się przez okres 20 lat od dnia przekształcenia. Termin jej wniesienie upływa każdego roku z dniem 31 marca. Wyjątkiem była opłata za 2019 rok, którą należało uiścić do końca lutego 2020 roku.

Co ważne, właściciel nieruchomości gruntowej może w każdej chwili zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego uiszczenia wszystkich lub pozostałej części opłat  rocznych. Przy takiej formie rozliczenia można liczyć na uzyskanie bonifikaty – o tym w dalszej części artykułu.

Kto nie musi wnosić opłaty przekształceniowej? 

Istnieją dwie sytuacje, w których użytkownik wieczysty gruntu zwolniony jest z uiszczania opłaty przekształceniowej:

  1. Gdy wniósł jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego (40 – 99 lat).
  2. Gdy użytkowanie wieczyste uzyskał na podstawie art. 7 Dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy lub innych tytułów prawnych w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.

Bonifikata w opłacie za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Bonifikata w opłacie przekształceniowej przysługuje w przypadku wniesienia całej opłaty jednorazowo, zamiast wnoszenia jej corocznie przez okres 20 lat.

Bonifikata w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa wynosi 60%. Warunkiem jest uiszczenie opłaty przekształceniowej w całości w pierwszym roku od przekształcenia. Wysokość bonifikaty przez kolejnych 5 lat będzie spadała o 10 punktów procentowych rocznie.

W przypadku nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego wysokość bonifikaty jest różna w zależności od miasta, do którego przynależy dany grunt. Przykładowo:

  • Warszawa – 98% bonifikaty,
  • Gdańsk – 95% bonifikaty, 
  • Poznań – 75% bonifikaty
  • Łódź – 60% bonifikaty.

Uiszczenie opłaty przekształceniowej w formie jednorazowej stanowi bezsprzecznie oszczędność w ostatecznym rozrachunku. Należy pamiętać też o tym, że opłata roczna może się zmieniać w wyniku waloryzacji, co dla osób uiszczających ją w ratach potencjalnie stanowi zwiększone koszty.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność  – podsumowanie

Choć ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, docelowo ustawodawca dąży do całkowitej likwidacji tego prawa z naszego systemu. Nie zmienia to jednak faktu, że użytkownicy wieczyści innego typu gruntów także mogą starać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Na ten moment wiąże się to jednak z dłuższą procedurą administracyjną.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA od Google - sprawdź politykę prywatności oraz regulamin.