Jednym z podstawowych parametrów, na które zwraca uwagę potencjalny nabywca nieruchomości, jest jej powierzchni użytkowa. W poniższym artykule poruszamy kilka podstawowych kwestii związanych z tym zagadnieniem. Odpowiadamy między innymi na pytanie, czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości, jak się ją oblicza oraz jaki ma ona związek z kwestiami podatkowymi. Zapraszamy!
Co to jest powierzchnia użytkowa nieruchomości?
Istnieje kilka definicji powierzchni użytkowej nieruchomości. Różnią się one od siebie w zależności od celu wykorzystania tego pojęcia. Definicja powierzchni użytkowej została zawarta m.in. w ustawie:
- o podatkach i opłatach lokalnych,
- o podatku od spadków i darowizn,
- o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.
Powierzchnia użytkowa w ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego przez powierzchnię użytkową należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.
Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.
Co więcej, za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn
Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
Jak oblicza się powierzchnię użytkową nieruchomości?
Ogólnie przyjęte zasady pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości zostały wskazane w „Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”. Stanowi ono o tym, że pomiaru powierzchni użytkowej należy dokonywać w zależności od wysokości pomieszczeń. Pomieszczenia o wysokości równej lub większej od 2,2 m należy wliczać do obliczeń powierzchni użytkowej w 100%. Pomieszczenia o wysokości równej lub większej niż 1,4 m wliczamy do powierzchni użytkowej w 50%. Jeśli chodzi o pomieszczenia równe lub niższe 1,4 m – całkowicie się je pomija przy obliczeniach powierzchni użytkowej nieruchomości.
Ściany pomieszczeń należy mierzyć od wewnętrznej strony, kolejno obliczając pola pomieszczeń. Pomiar należy przeprowadzać na poziomie posadzki.
Powierzchnia użytkowa poddasza
To, czy poddasze zostanie wliczone do powierzchni użytkowej nieruchomości również zależy od jego wysokości. Podobnie jak w przypadku standardowych pomieszczeń, poddasze o wysokości równej lub przekraczającej 2,2 m wprowadzimy do obliczeń w 100%. Poddasze, którego wysokość wynosi minimum 1,4 m zostanie wliczone do powierzchni użytkowej w 50%. Poddasze niższe niż 1,4 m zostanie zaś całkowicie pominięte w obliczeniach. Powierzchnię mierzy się pomiędzy podłogą a najniższym elementem stropu. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się belki.
Czy garaż zalicza się do powierzchni użytkowej?
Jak wspomnieliśmy we wcześniejszej części artykułu – wszystko zależy od tego, w jakim celu obliczana jest powierzchnia użytkowa nieruchomości. Przykładowo, zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych do powierzchni użytkowej nieruchomości zaliczają się garaże podziemne. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawa o podatku od spadków i darowizn nie przewiduje natomiast możliwości uwzględniania ich przy wykonywaniu obliczeń.
Powierzchnia użytkowa a całkowita
Wiemy już czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości. Czym zaś jest powierzchnia całkowita? Jest to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Nie ma znaczenia, czy znajdują się powyżej czy poniżej poziomu terenu. Obliczeń w tym przypadku dokonuje się po obrysie zewnętrznym ścian. Do powierzchni całkowitej nieruchomości wlicza się m.in. tarasy, poddasze, podziemie i kondygnacje magazynowe, a także wszelkie nadbudówki. Całkowita powierzchnia wszystkich kondygnacji nieruchomości stanowi najwyższą wartość obliczeń.
Powierzchnia użytkowa – podsumowanie
Powierzchnia użytkowa nieruchomości to parametr ważny nie tylko w aspekcie jej budowy. Ma on także wpływ chociażby na wysokość podatku od nieruchomości, bo to właśnie powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania w tym zakresie. Należy pamiętać, że powierzchnia użytkowa nie jest pojęciem jednoznacznie zdefiniowanym. Jej definicja różni się od siebie w zależności od celu, w jakim chcemy jej użyć. Wykonywanie obliczeń zgodnie z odpowiednimi przepisami z pewnością pozwoli uniknąć wielu pomyłek, które w niektórych sytuacjach mogą okazać się kosztowne.
