Każda nieruchomość, która stanowi współwłasność minimum dwóch osób, może zostać podzielona. Podział ten to cały proces. Zagadnienia dotyczące podziału nieruchomości; mają zastosowanie nie tylko w trakcie procesów inwestycyjnych, ale również w aspekcie prywatnych właścicieli nieruchomości. Jakie są kroki niezbędne, by wystąpił podział nieruchomości? Ile trwa takie działanie? Co i przez kogo musi zostać dopełnione? Sprawdź najważniejsze zebrane informacje, które podpowiedzą Ci jak podzielić współwłasność.
Podział nieruchomości – definicja
Nie ma jednej definicji podziału nieruchomości, zamieszczonej w przepisach prawa. Niemniej jednak polega on na wydzieleniu z powierzchni nieruchomości jednej lub większej ilości działek. W efekcie tego działania tworzą się odrębne nieruchomości. Proces ten został uregulowany przepisami prawa.
Podział nieruchomości i jego zasady reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Wymienione przepisy, nawiązują do tych nieruchomości, które zostały związane z planem zagospodarowania przestrzennego z wyłączeniem gruntów, które przeznaczone są na cele rolne i leśne, bądź w tym celu są wykorzystywane. W tym wyłączeniu jest pewien wyjątek. Nieruchomości rolne i leśne mogą podlegać podziałowi (i są to wyjątki), wówczas, gdy niezbędne jest wydzielenie w nich gruntów pod drogi bądź wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha.
Podział nieruchomości – kiedy można przeprowadzić?
Wydzielenie nieruchomości może mieć miejsce, wówczas gdy podział ten jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Co jeśli dana nieruchomość jest położona na obszarze, który nie ma obowiązku sporządzania takiego planu zagospodarowania miejscowego? Podziału nieruchomości może wtedy dokonać, gdy jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albo gdy nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.
Kto może wystąpić o podział nieruchomości?
Decyzję w sprawie podziału nieruchomości wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Wniosek w sprawie podziału nieruchomości może złożyć właściciel nieruchomości bądź osoba będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Jeżeli jest kilku współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych, to podziału dokonuje się na wniosek wszystkich stron. W przypadku braku jednomyślnej zgody współwłaściciele, którzy mają co najmniej połowę udziałów, mogą żądać dokonania podziału przez sąd. Podział nieruchomości może również wystąpić z urzędu, jeżeli jest to niezbędne do realizacji celów publicznych lub gdy nieruchomość jest własnością gminną i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
Po co stosować podział nieruchomości?
W wyniku podziału nieruchomości powstają nowe działki, które są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. To rozwiązanie inwestycyjne. Podziału dokonujemy w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości (roszczeń wzniesionych na drogę sądową);
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- wydzielenia części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych.
Podział nieruchomości – co musi zawierać projekt?
Główny projekt podziału działki musi być wykonany przez geodetę z uprawnieniami do dokonywania podziałów nieruchomości i sporządzania dokumentów do celów prawnych. Projekt musi zawierać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
- oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
- powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
Ile trwa podział nieruchomości?
Podział działki budowlanej i rolnej wygląda tak samo. W obu przypadkach należy dopełnić szeregu formalności, opłacić geodetę i zgromadzić odpowiednie dokumenty, a to wszystko wymaga czasu, którego bardzo często chcąc sprawnie zakończyć inwestycję, nie mamy.
Na czas podziału nieruchomości wpływają więc: terminy urzędowe, terminy realizacji pracy w firmie geodezyjnej oraz ustalenie statusu granic. W idealnym scenariuszu trwa to około 4 miesięcy. Zgodnie z przepisami KPA, organ wydający opinie dotycząca podziału oraz samego zezwolenia na podział, ma na każdą z tych rzeczy czas 1 miesiąca. Dodać do tego musimy czas na wykonanie projektu podziału oraz mapy z projektem podziału z niezbędną dokumentacją w formie operatu w firmie geodezyjnej. To daje nam czas około 2 miesięcy.
Po uprawomocnieniu się decyzji, notariusz poświadcza za pomocą aktu notarialnego nową strukturę własności. Następnie akt ten jest ujawniany i aktualizowany w Księgach Wieczystych, co może zająć około 2 tygodnie. Czas ten ze względu na obłożenie sprawami urzędów, może wydłużyć się nawet do 12 miesięcy.
Podział nieruchomości z urzędu
Podział nieruchomości z urzędu, został uregulowany w art. 97 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:
- jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Celem publicznym może być na przykład wydzielanie gruntu pod drogi publiczne. Za działki wydzielone pod drogi publiczne, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Wysokość odszkodowania ustala się w formie porozumienia i nie musi ono przybierać wyłącznie formy pieniężnej. Rekompensata może przyjąć również formę innej nieruchomości. Jeżeli nie uda się stronom dojść do porozumienia, stosowane są zasady jak przy wywłaszczeniu nieruchomości,
- nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
Podział nieruchomości z urzędu jest pierwszym i niezwykle koniecznym etapem, który umożliwia rozpoczęcie wielu inwestycji. To właśnie wydzielenie działek zgodnie z miejscowym planem pod drogi publiczne, a następnie ich sprzedaż-kupno umożliwia właściwą, zgodną z przeznaczeniem zagospodarowania gruntów inwestycję. Podział z urzędu przyczynia się także, do lepszego wykorzystania nieruchomości budowlanych oraz znacznie ułatwia on użytkowanie we właściwy sposób części publicznej (wspólnej) drogi. Ponadto koszty wykonania podziału nieruchomości z urzędu, a następnie nabycia wydzielonych działek nie obciążają budżetu właścicieli, bo całkowicie są pokrywane przez gminę.
Inicjatywa wszczęcia postępowania o podział nieruchomości, może należeć do osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny, co nie zmienia faktu, że jest ono oficjalnie wszczynane z urzędu przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W takim przypadku koszty postępowania podziałowego mogą zostać poniesione przez podmiot inicjujący postępowanie. Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji administracyjnej.
Kiedy nie można podzielić nieruchomości?
Podział nieruchomości jest zabroniony i niemożliwy do uzyskania, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej. Poprzez dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności, lub zakup działki gruntu wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
Z kolei, podział nieruchomości, która została wpisana do rejestru zabytków jest możliwy dopiero po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Co w przypadku nieruchomości budynkowej? Tutaj granice projektowanych do wydzielenia działek, muszą przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części (lub wzdłuż ścian oddzielenia przeciwpożarowego).
Podział nieruchomości – podsumowanie
Intensywny rozwój budownictwa mieszkaniowego spowodował, że do gmin trafia coraz więcej wniosków o podział nieruchomości. Posiadanie ziemi np. ze spadku i podział jej na mniejsze działki, sprzedaż lub inwestycja np. budynki mieszkalne pod wynajem, to dobry sposób na ulokowanie kapitału. Postępowanie o podział nieruchomości może być prowadzone w różnych celach. Wszystko zależy od tego, jakie są okoliczności danej sprawy. Jednym z jej głównych celów jest przede wszystkim zniesienie współwłasności. Koszt podziału działki zależy w głównej mierze od jej wielkości. Jeśli rzecz dotyczy rozdzielenia jednej nieruchomości gruntowej na dwie mniejsze, najniższa cena za usługę wynosi około 3000 zł.
