Kim jest operator hotelowy?

Inwestowanie w condohotele lub aparthotele na stosunkowo młodym rynku w Polsce wydaje się być dość atrakcyjne. Przemawiają za tym nie tylko wysokie stopy zwrotu i zabezpieczenie pieniędzy przed inflacją, ale też brak konieczności zaangażowania się w działalność zakupionego obiektu. Inwestor, który staje się właścicielem apartamentu w hotelu, nie musi troszczyć się o to, aby obiekt przynosił zyski. Tym zajmuje się operator hotelowy.

Operator hotelowy – definicja

Operator hotelowy to firma zarządzająca obiektem. Na podstawie umowy z deweloperem, jeden zarządca opiekuje się całym condohotelem, dbając o odpowiedni standard wszystkich jednostek. Obowiązki operatora hotelowego obejmują wiele dziedzin.

Operator hotelowy – zadania i obowiązki

Do zadań operatora hotelowego należą zarówno kwestie związane z obsługą hotelu jako budynku, jak i jego gośćmi. Zaliczamy do nich:

  • dbanie o stan techniczny obiektu – naprawę wszelkich usterek, przeprowadzanie koniecznych remontów i wprowadzanie usprawnień,
  • prace porządkowe – zapewnienie czystości w obiekcie,
  • pozyskiwanie gości hotelowych – działania marketingowe, współpracę z serwisami i aplikacjami rezerwacyjnymi np. Booking.com, dbanie o wizerunek marki i optymalne obłożenie jednostek hotelu,
  • obsługę najemców – łącznie z rozliczaniem opłat za pobyt,
  • bieżące administrowanie nieruchomością i dbanie o właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową.

Profesjonalne zarządzanie hotelem – jak to działa?

Operatorem hotelowym może być ta sama spółka, która go wybudowała, spółka powiązana lub niezależna zewnętrzna firma. Deweloper podpisuje umowę o zarządzanie obiektem i od tej chwili do operatora należą wszystkie kwestie wymienione w poprzednim rozdziale.

Zarządca prowadzi hotel w imieniu właściciela lub właścicieli poszczególnych apartamentów za określoną opłatą, ujętą w umowie. Przejmuje więc pełną odpowiedzialność za działanie obiektu, a inwestor otrzymuje ustaloną kwotę najczęściej przez okres 10-30 lat.

Operator hotelowy a wizerunek marki i obiektu

Firma będąca operatorem hotelowym staje się wizytówką obiektu. To od niej zależy wizerunek hotelu, ponieważ jest odpowiedzialna za wszystkie działania promocyjne oraz standard nieruchomości. Działania operatora wzmacniają lub osłabiają prestiż miejsca i wpływają na objęcie lub utratę przewagi konkurencyjnej.

Umowa o zarządzanie hotelem – co powinna zawierać?

Pierwsza umowa z zarządcą budynku obowiązuje średnio przez okres 10-25 lat. Długość tego okresu zależy od pozycji hotelu na rynku. Kolejne umowy to zazwyczaj kontrakty oparte na wcześniejszych, będące ich automatycznym lub uzgodnionym przedłużeniem.

Zawierając umowę z operatorem hotelowym należy zwrócić uwagę na zawarte w niej zapisy, dotyczące:

  • zakresu obowiązków i odpowiedzialności firmy zarządzającej oraz czy inwestor będzie partycypował w jakichkolwiek kosztach utrzymania obiektu;
  • wysokości i sposobu wyliczania opłat za pobyt;
  • indeksacji czynszu o wskaźnik inflacji, która zagwarantuje waloryzację czynszu.

Na czym zarabia operator hotelowy? Opłaty operacyjne

Operator hotelowy działa w oparciu o ustalone opłaty, najczęściej jego zarobki są podzielone na opłatę podstawową i opłatę motywacyjną. Taka konstrukcja ma zachęcać zarządcę do maksymalizacji zysków obiektu.

Opłata podstawowa to procent od przychodów operacyjnych hotelu brutto. Zazwyczaj wynosi ona 2-4% przychodu. Ta kwota oprócz wynagrodzenia ma stanowić też formę zabezpieczenia na pokrycie kosztów funkcjonowania obiektu w czasie poza sezonem lub w przypadku kryzysu.

Z kolei procent od zysku operacyjnego hotelu brutto stanowi opłatę motywacyjną, mającą na celu kontrolowanie kosztów operacyjnych. Opłata motywacyjna może przybierać formę opłaty:

  • liniowej, będącej stałym lub podnoszonym procentem od zysku;
  • skalowanej, opartej na poziomie uzyskanej marży;
  • uwarunkowanej uzyskaniem przez właściciela podstawowego zwrotu z inwestycji za dany rok, którym może być stała kwota lub procent inwestycji kapitałowej.

Jak wybrać operatora hotelowego?

Decyzja o wyborze firmy zarządzającej hotelem przekłada się na rentowność całej inwestycji. Aby zminimalizować ryzyko, że nie będziemy zadowoleni z pracy wybranego operatora, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii:

  • doświadczenie – najlepiej wybrać firmę, która operuje przynajmniej jednym obiektem o silnej pozycji na rynku lub kilkoma hotelami w różnych lokalizacjach;
  • strategię marketingową – dobrze jest zweryfikować plany na promocję obiektu, porównując je z podobnymi hotelami na rynku oraz z innymi realizacjami danego operatora;
  • przynależność hotelu do międzynarodowej sieci hotelowej – jest to pewien bufor bezpieczeństwa, choć nie warunek konieczny.

Operator hotelowy – podsumowanie

Firmy zarządzające obiektami hotelowymi muszą działać wszechstronnie i kompleksowo. Na polskim rynku znajdziemy zarówno operatorów o silnej pozycji i bogatym doświadczeniu, jak i tych dopiero budujących swoją markę. Rosnąca popularność condohoteli i aparthoteli sprzyja powstawaniu nowych firm, oferujących profesjonalne zarządzanie obiektami. Dzięki coraz większej konkurencji, inwestorzy mają szansę trafić na zadowalającą ofertę operatora, który zadba o rentowność przedsięwzięcia dla obu stron.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.