Odbiór mieszkania od dewelopera: co musisz wiedzieć?

Zanim otrzymasz klucze do swojego wymarzonego mieszkania i zaczniesz płacić za jego użytkowanie, musisz sprawdzić, czy faktycznie jest ono takie, jakie miało być. Według danych GUS, w 2021 roku mieszkania deweloperskie stanowiły 60,4% wszystkich mieszkań oddanych do użytku. Każde przekazanie lokalu w ręce właściciela poprzedzone jest odbiorem mieszkania od dewelopera. W tym artykule przeczytasz wszystko, co musisz o nim wiedzieć i jak przygotować się na odbiór mieszkania od dewelopera.

Czym jest odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór deweloperski, inaczej odbiór techniczny, to spotkanie, na którym właściciel mieszkania może sprawdzić stan techniczny mieszkania oraz zgodność jego wykonania z umową. Podczas odbioru mieszkania od dewelopera nabywca zgłasza ewentualne usterki i sporządzany jest protokół przekazania i odbioru technicznego.

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych mankamentów i niedoróbek oraz 30 dni na ich usunięcie. Normy te reguluje tzw. ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Kogo dotyczy odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera dotyczy tylko tych osób, które podpisały umowę deweloperską, czyli kupiły mieszkanie, które dopiero miało powstać. Oznacza to, że deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, ale nieruchomość dopiero zacznie powstawać.

W przypadku nabywców, którzy dokonali zakupu mieszkania oddanego do użytkowania, odbiór techniczny ma miejsce tylko wtedy, gdy deweloper uwzględni taką możliwość w umowie.

Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera?

Jeśli decydujemy się na samodzielny odbiór mieszkania, dokładne sprawdzenie jego stanu może nam zająć od 1 do 2 godzin. Natomiast gdy korzystamy z usług fachowca, czyli inżyniera bądź inspektora budowlanego, ten czas jest zazwyczaj krótszy. Specjaliści posiadają odpowiednie narzędzia, umiejętności i doświadczenie, więc weryfikacja wszystkich elementów, istotnych dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowania lokalu, zajmie im mniej czasu.

Ile kosztuje odbiór mieszkania od dewelopera?

Zatrudnienie fachowca do pomocy przy odbiorze mieszkania to średni koszt od 150 do kilkuset złotych. Cena jest uzależniona od wielkości mieszkania oraz lokalizacji budynku. Im większa powierzchnia lokalu, tym więcej elementów do skontrolowania. Jednak taki wydatek może się jednak okazać bardzo opłacalną inwestycją, dzięki której unikniemy znacznie wyższych kosztów napraw i remontów w przyszłości.

Odbiór mieszkania od dewelopera – samemu czy z fachowcem?

Współpraca z doświadczonym inżynierem to jednorazowy koszt, a przy tym oszczędność czasu i nerwów. Nawet, jeśli samodzielne sprawdzenie szczelności instalacji gazowej czy pionu ścian nie stanowi dla nas problemu, to przy oglądaniu nowego lokum często dochodzą silne emocje. Myśli o szybkim wprowadzeniu się oraz pośpiech podczas weryfikacji stanu mieszkania mogą doprowadzić do tego, że wiele niedociągnięć pozostanie niezauważonych. Warto więc rozważyć skorzystanie z usług specjalisty.

Osobom, które są zdecydowane na samodzielny odbiór mieszkania, polecamy odpowiednio się do niego przygotować. Przede wszystkim, trzeba wziąć ze sobą dokumenty, tj. umowę z deweloperem, prospekt informacyjny oraz plan mieszkania. Warto zabrać też kilka przydatnych narzędzi. Należą do nich:

• taśma miernicza lub dalmierz laserowy – do zweryfikowania metrażu pomieszczeń;
• kątownik lub ekierka – do skontrolowania kątów;
• poziomica – do oceny pionów ścian i poziomów podłóg;
• próbnik napięcia – do sprawdzenia prądu w kontaktach;
• zapalniczka – do stwierdzenia, czy wentylacja działa poprawnie;
• żarówki z oprawkami – do sprawdzenia, czy instalacja elektryczna jest sprawna;
• specjalny preparat lub domowej roboty pianka (płyn do naczyń i woda w butelce z atomizerem) – do oceny szczelności przewodów gazowych;
• latarka – do skontrolowania stanu pokrycia ścian i wychwycenia ubytków;
• aparat fotograficzny lub telefon komórkowy – do uwiecznienia ewentualnych usterek na zdjęciach.

Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Zanim umówimy się na odbiór deweloperski, powinniśmy się odpowiednio do tego przygotować. Przede wszystkim należy zacząć od dokładnej, nawet kilkukrotnej lektury umowy, prospektu informacyjnego i ustawy o prawie budowlanym. Egzemplarze tych dokumentów dobrze jest mieć też ze sobą.

W prospekcie informacyjnym, inaczej zwanym standardem mieszkania, znajdziemy informacje na temat dewelopera oraz szczegółowy opis nieruchomości i lokalu mieszkalnego. Dowiemy się z niego m.in. o użytych materiałach budowlanych, zakresie wykończenia i funkcjonowaniu poszczególnych instalacji.

Umawiając się na odbiór mieszkania od dewelopera, powinniśmy też zwrócić uwagę na porę dnia. Najlepiej spotkać się w słoneczny dzień, gdy mieszkanie jest dobrze doświetlone i wszystkie detale widoczne. Pamiętajmy o zrobieniu zdjęć zauważonych niedoróbek i wpisaniu wszystkich, nawet najmniejszych usterek do protokołu odbioru technicznego.

Koniecznie zadbajmy o to, aby odbiór mieszkania od dewelopera finalizował protokół odbioru, zawierający następujące elementy:

• datę i miejsce podpisania protokołu;
• imię, nazwisko oraz adres siedziby lub zamieszkania zarówno dewelopera, jak i nabywcy;
• adres mieszkania;
• datę i numer umowy z deweloperem;
• informacje o przekazaniu kompletu kluczy, pilotów i kodów dostępu;
• spis stwierdzonych usterek;
• listę ustaleń dotyczących terminów i sposobu usunięcia usterek;
• numery i stany liczników.

Odbiór mieszkania od dewelopera – checklista

Do listy dokumentów i narzędzi, jakie warto zabrać ze sobą na odbiór mieszkania od dewelopera, można też dołączyć ściągę ze spisem tego, co mamy sprawdzić. Na checklistę odbioru technicznego wpisujemy więc poniższe elementy.

1. Metraż mieszkania i poszczególnych pomieszczeń oraz jego rozkład – przy weryfikacji posiłkujemy się zabranym planem i rzutem mieszkania oraz taśmą mierniczą lub dalmierzem laserowym. Jeśli uzyskane wymiary są inne niż zakładają to dokumenty, sprawdzamy w umowie dane o dopuszczalnej różnicy. Z reguły wynosi ona mniej niż 3%.
2. Stan i poziom podłóg – używając poziomicy określamy, czy powierzchnia podłogi jest prosta. Poza tym szukamy ewentualnych pęknięć i upewniamy się, że ekipa budowlana zadbała o dylatacje wzdłuż ścian i na granicy pomieszczeń.
3. Piony i kąty ścian oraz ich stan – przydadzą się kątomierz i poziomica, ale też latarka, za pomocą której wychwycimy różnice koloru na ścianach, ślady po naprawach, ubytki czy przebarwienia spowodowane gromadzeniem się wilgoci.
4. Okna i drzwi – szukamy odprysków i rys na szybach oraz znamion ich rozszczelnienia, sprawdzamy działanie klamek i zawiasów poprzez otwieranie na oścież i zamykanie. Poziomica pomoże natomiast zweryfikować piony futryn i kwater. Szczelność okien ocenimy za pomocą kartki papieru, którą wkładamy między skrzydło a ościeżnicę. Gdy zamkniemy okno i kartka nie wypadnie, oznacza to, że jest szczelne. Warto też zażądać dokumentów poświadczających parametry izolacyjne czy antywłamaniowe stolarki, jeśli takie wymagania miały zostać spełnione. Zwracamy również uwagę na parapety, a szczególnie ich rozmieszczenie – powinny być zamontowane co najmniej 10 cm od grzejnika.
5. Instalacje elektryczne – oceniamy, czy liczba i rozmieszczenie włączników światła, kontaktów i lokalizacja lamp jest zgodna z umową. Miernik pozwoli nam zweryfikować, czy w gniazdkach jest prąd. Żarówki z oprawkami natomiast pozwolą wychwycić przepięcia. Jeśli po włączeniu będą migać lub gasnąć, oznacza to niesprawność instalacji.
6. Instalacja gazowa – na złączach przewodów rozpylamy piankę lub specjalny preparat. Jeśli po kilku-kilkunastu sekundach pojawią się rosnące pęcherzyki, będzie to oznaczało ich nieszczelność. Poza tym, sprawdzamy też zgodność przeprowadzenia rur według planu.
7. Instalacja grzewcza – kontrolujemy rozmieszczenie rur i kaloryferów zgodnie ze schematem oraz ich pracę, jeśli mamy sezon grzewczy. Powinniśmy też zwrócić uwagę, czy grzejniki są dobrze przymocowane do ścian, a termostaty można bez problemu ustawić.
8. Wentylacja – jeśli ogień z przyłożonej zapalniczki odchyla się w kierunku ciągu wentylacyjnego, to znaczy, że instalacja jest sprawna.
9. Instalacja wodno-kanalizacyjna – sprawdzamy odpowiednią długość wypustów oraz rozmieszczenie rur zgodnie ze schematem.
10. Multimedia – należy spytać, czy doprowadzono światłowód i inne instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej i satelitarnej. W przypadku nowych mieszkań jest to już obowiązkowe. 
11. Dodatkowe pomieszczenia i infrastruktura budynku – mając na uwadze wcześniejsze wskazówki, dokonujemy kontroli garażu, piwnicy, komórki lokatorskiej i innych pomieszczeń objętych umową, a także miejsc postojowych.

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera, powinniśmy też otrzymać od niego następujące dokumenty:

• gwarancję na mieszkanie,
• pomiar powykonawczy mieszkania, zawierającą przede wszystkim informacje o metrażu,
• instrukcję użytkowania mieszkania i elementów należących do jego wyposażenia,
• skan lub kopię pozwolenia na użytkowanie budynku – na żądanie.

Niektórzy deweloperzy przekazują nabywcom także dokumentację powykonawczą budynku, zawierającą rzuty instalacji oraz zdjęcia z budowy. Nie jest to jednak obowiązkowe i uważane jest za dobre praktyki przedsiębiorców.

Jak przygotować się na odbiór mieszkania od dewelopera – podsumowanie

Właściwie przeprowadzony techniczny odbiór mieszkania od dewelopera, czy to przy pomocy inżyniera budownictwa, czy samodzielnie przez nabywcę mieszkania, jest kluczowy dla późniejszego komfortu i bezpieczeństwa lokatorów. Usunięcie usterek i naprawa niedoróbek, ujętych w protokole odbioru, leży w gestii dewelopera i nie wymaga poniesienia żadnych kosztów przez właściciela. Nawet, jeśli wiąże się to z późniejszym terminem odebrania kluczy i wprowadzenia do mieszkania, zdecydowanie warto skorzystać z prawa do odbioru technicznego.

W przypadku zgłoszenia niedociągnięć i awarii po odbiorze mieszkania od dewelopera, wciąż przysługuje nam prawo do rękojmi oraz gwarancja według ustalonych zasad. Jednak usuwanie usterek w zamieszkałym lokalu jest trudniejsze i przede wszystkim bardziej kłopotliwe dla lokatorów. Dlatego każdy nabywca mieszkania powinien sprawdzić zawczasu, jak przygotować się na odbiór mieszkania od dewelopera i dokonać go z należytą starannością.