Czym są nieruchomości inwestycyjne?

W ostatnich latach można zaobserwować znaczny wzrost zainteresowania tematyką inwestowania w nieruchomości. Wiele firm podejmuje decyzje o ulokowaniu wolnych środków finansowych właśnie w tym obszarze. W praktyce nieruchomości te są nabywane w celach inwestycyjnych, a nie są wykorzystywane na potrzeby własne. Czym są nieruchomości inwestycyjne, jak je wyceniać oraz czym różnią się od tych wykorzystywanych na własny użytek – o tym w poniższym artykule. 

Nieruchomości inwestycyjne – co to?

Definicja nieruchomości inwestycyjnej została zawarta w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 40 pt. „Nieruchomości inwestycyjne”. Zgodnie z nią nieruchomość inwestycyjna to taka, którą właściciel nabywa w celu generowania przychodów z tytułu najmu albo wzrostu wartości nieruchomości z zamiarem jej późniejszej sprzedaży. Nieruchomość inwestycyjna nie może być zajmowana przez właściciela dla celów takich jak:

  • cele własne,
  • dostawa towarów,
  • produkcja,
  • cele administracyjne,
  • świadczenie usług.

Nieruchomości inwestycyjne – przykłady

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się między innymi:

  1. nieruchomość w trakcie budowy lub dostosowywania, która w przyszłości ma być wykorzystywana jako nieruchomość inwestycyjna,
  2. nieruchomość, która już istnieje, ale jest poddawana adaptacji mającej na celu dalsze wykorzystywanie jej jako nieruchomości inwestycyjnej,
  3. grunt o nieokreślonym przyszłym przeznaczeniu. W przypadku, kiedy jednostka nie jest w stanie określić, że dana nieruchomość (tutaj grunt) będzie zajmowana przez właściciela i jeśli nieruchomość ta nie jest również nabyta w celu szybkiej sprzedaży w ramach zwykłej działalności gospodarczej właściciela to przyjmuje się, że jest ona utrzymywana przez właściciela w związku ze wzrostem jej wartości. Tym samym jest to nieruchomość inwestycyjna,
  4. grunt utrzymywany w posiadaniu w związku z możliwością wzrostu jego wartości w dłuższej perspektywie czasowej, a nie z zamiarem szybkiej sprzedaży w ramach regularnej działalności gospodarczej jego właściciela.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Przedsiębiorstwo, które w swoim portfelu posiada nieruchomości zakwalifikowane jako inwestycje długoterminowe, zgodnie z zapisami MSR 40 ma do wyboru dwa modele wyceny bilansowej tych nieruchomości:

  • według zasad stosowanych dla środków trwałych,
  • według ceny rynkowej inaczej określonej wartości godziwej.

Sposób wyceny nieruchomości inwestycyjnych powinien być wybrany przez kierownika jednostki gospodarczej, a następnie powinien zostać uwzględniony w polityce rachunkowości tej jednostki.

Warto zapamiętać, że raz wybrany model wyceny należy stosować dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych, jakie dane przedsiębiorstwo posiada w swoich zasobach. Co ciekawe, Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości nie stwierdza konieczności korzystania z różnych sposobów wyceny nieruchomości przez różne rodzaje przedsiębiorstw. 

Wycena nieruchomości inwestycyjnej według zasad stosowanych dla środków trwałych 

Jeśli nieruchomość inwestycyjna ma być wyceniana według zasad stosowanych dla środków trwałych, należy zacząć od wprowadzenia do ksiąg rachunkowych przedsiębiorstwa wartości początkowej nieruchomości. Wartość tę może stanowić cena, za jaką nieruchomość została nabyta albo koszt wytworzenia nieruchomości (jeśli właściciel wytworzył ją we własnym zakresie).  Następnie ustaloną wartość początkową pomniejsza się o odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Wycena nieruchomości według ceny rynkowej 

W przypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ceny rynkowej (wartości godziwej) nie wykorzystuje się odpisów amortyzacyjnych. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie najbardziej prawdopodobnej ceny za daną nieruchomość możliwej do uzyskania w dniu bilansowym. Cenę tę przedsiębiorstwo może ustalić na własną rękę lub korzystając z usług rzeczoznawcy.

Nieruchomość inwestycyjna a wykorzystywana na własny użytek – różnice

Odróżnienie nieruchomości inwestycyjnej od zwykłej w niektórych przypadkach może być problematyczne. Niejednokrotnie zyski przedsiębiorstw wprost wynikają z posiadania nieruchomości, np. w przypadku prowadzenia hotelu czy pubu.

Podstawową cechą pozwalającą na odróżnienie nieruchomości inwestycyjnej od zwykłej jest fakt, że nieruchomość inwestycyjna przynosi przedsiębiorstwu zyski zupełnie niezależnie od innych przychodów z działalności gospodarczej, które są uzyskiwane przy pomocy innych aktywów. Oznacza to, że zysk pochodzący z posiadania przez jednostkę gospodarczą nieruchomości inwestycyjnej nie jest w żaden sposób zależny od prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ma na nią także bezpośredniego wpływu. 

Dlaczego rozróżnienie nieruchomości jest istotne?  

Rozróżnienie nieruchomości inwestycyjnych od zwykłych jest bardzo istotne z punktu widzenia każdego przedsiębiorstwa. Wynika to z konieczności odpowiedniej klasyfikacji każdego z rodzajów aktywów posiadanych przez jednostkę gospodarczą w sprawozdaniu finansowym (nieruchomości inwestycyjne lub środki trwałe). Nieruchomości mogą bowiem być klasyfikowane do różnych kategorii aktywów, które będą regulowane przez odrębne Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej.

Odpowiednia klasyfikacja posiadanych przez przedsiębiorstwo aktywów pozwoli na uniknięcie stresującej procedury związanej z ponownym składaniem poprawionej dokumentacji.

Nieruchomości inwestycyjne – podsumowanie

Zakup nieruchomości inwestycyjnej jest ściśle związany z chęcią uzyskania przychodu. Dużą zaletą tego typu inwestycji jest fakt, że generowany przez nią przychód jest zupełnie niezależny od prowadzonej głównej działalności gospodarczej i nie ma nią żadnego wpływu. Dywersyfikacja portfela to zawsze rozsądne działanie.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi