Inwestycje w nieruchomości biurowe to coraz częściej wybierany rodzaj inwestycji w nieruchomości. Powierzchnie biurowe i lokale użytkowe notują duże wzrosty zainteresowania. Przykładowo w 2019 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w tym obszarze przekroczyła całościowe ulokowanie kapitału w powierzchnie biurowe z roku poprzedniego o 1 mld euro. Osiągnęły więc wartość umów kupna i sprzedaży przekraczającą 3,8 mld. Zatem warto sobie zadać pytanie – czy warto lokować kapitał w inwestycje biurowe?
Nieruchomości biurowe – czym są?
Powierzchnie biurowe to nic innego jak nieruchomości komercyjne. W przepisach prawa nie znajdziemy dosłownej definicji takich powierzchni. Jednakże powszechnie uważa się za takie nieruchomości te, które cechują się tym, że są niezamieszkałe i dostosowane do prowadzenia działalności gospodarczej.
NIeruchomości komercyjne to lokale użytkowe i usługowe, np. pojedyncze biura, całe budynki, czy magazyny. My skupimy się na biurowcach.
Wybierając całe budynki musimy pamiętać o dużo wyższym budżecie – koszt takiej powierzchni jest nieporównywalnie większy od pojedynczych lokali. Inwestować w nieruchomości biurowe możemy w dwojaki sposób:
- poprzez zakup gotowego lokalu z najemcą i podpisaną umową. Jest to najwygodniejsza opcja, nie tracimy bowiem czasu na szukanie dzierżawcy. Kolejnym plusem jest fakt, że nie musimy martwić się, czy funkcjonujący na miejscu biznes przynosi zyski i jaka jest rentowność lokalu. Trzeba jedynie przeprowadzić biznesową rozmowę z ajentem, aby móc określić warunki dalszego najmu.
- poprzez kupno pustego lokalu i własnoręczną komercjalizację go. Opcja ta zajmuje więcej czasu. Żeby uzyskać zadowalające zyski trzeba najpierw sprawdzić wiele różnych opcji, by móc szybko zacząć liczyć profity.
Inwestycje w nieruchomości biurowe – co trzeba wiedzieć?
Potencjalne kupno nieruchomości biurowych wiąże się z wieloma decyzjami do podjęcia. W końcu inwestujemy niemałe pieniądze. Przede wszystkim musimy sprawdzić wielkość miasta, w którym znajduje się nieruchomość. Dużo łatwiej będzie nam wynająć lokal, czy budynek w dużym mieście, np. we Wrocławiu, czy Warszawie.
Powinniśmy sprawdzić też lokalizację naszej potencjalnej inwestycji. Dużo lepiej, żeby to był tzw. Mordor w Warszawie, niż gdzieś na jej obrzeżach, gdzie królują osiedla. Im bliżej centrum, czy biznesowych skupisk, tym lepiej dla naszej inwestycji. Łatwiej będzie znaleźć potencjalnego ajenta.
Nieruchomości biurowe – lokalizacja inwestycji
Dobrze dobrana lokalizacja pod inwestycje biurowe to jedna z pierwszych myśli, jakie przychodzą inwestorowi przed rozpoczęciem całego przedsięwzięcia. Nie jest przecież tajemnicą fakt, że prestiżowa lokalizacja, np. w centrum miasta, czy pośród centrum biznesowego. To zdecydowanie zwiększa szanse na dokonanie intratnych transakcji wynajmu powierzchni biurowej. Jeśli inwestycja ma przynieść oczekiwane zyski, powinno się poświęcić dużo czasu na wybór i sprawdzenie lokalizacji.
Inaczej sprawa wygląda, jeśli inwestor woli zainwestować w nieruchomość biurową w mniejszym mieście, czy niewielkiej miejscowości. Wtedy, poza doborem miejsca, warto mocno skupić się na jak najbardziej efektywnym wynajmie powierzchni biurowej na pożądanych przez niego warunkach.
Inwestycje w nieruchomości biurowe – ile można zarobić?
Trzeba powiedzieć sobie jasno. Inwestowanie w powierzchnie biurowe to nic innego jak inwestycja w nieruchomości komercyjne. A na takich można dobrze zarobić. I chociaż mimo tego, że prognozowanie zwrotów jest niezwykle trudne, gdyż musimy wziąć pod uwagę bardzo dużo różnych czynników, to taka inwestycja odwdzięcza się pasywnym dochodem i stosunkowo dużym bezpieczeństwem inwestycji.
Aby zmaksymalizować czerpane zyski musimy pamiętać o paru ważnych czynnikach:
- lokalizacja powierzchni biurowej,
- prestiż budynku i całego przedsięwzięcia,
- standard lokalu i budynku,
- wielkość powierzchni biurowej,
- infrastruktura wokół nieruchomości biurowej.
I chociaż aspektów, które należy rozważyć jest z pewnością dużo więcej, to te wymienione wyżej są tymi, które warto wziąć pod uwagę na samym początku szukania swojej inwestycji biurowej.
Szacunkowy zysk z naszej inwestycji biurowej możemy policzyć wskaźnikiem inwestycji ROI. Średnio możemy jednak przyjąć, że zysk z wynajmu powierzchni biurowych może wynieść nawet od 5 do 7% w skali roku. To więcej niż standardowy zwrot z inwestycji w nieruchomość mieszkalną, nie licząc klasycznego flipu nieruchomości, gdzie zysk może być nawet 15%.
Inwestycje w nieruchomości biurowe – koszty
Decydując się na nieruchomości biurowe musimy pamiętać, że podatek od nieruchomości dla lokali użytkowych jest znacznie wyższy niż w przypadku mieszkań. Stawki ustalają rady gminy na corocznych sesjach i rozliczane są za 1m2 powierzchni użytkowej. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych ich wysokość nie może przekroczyć wartości maksymalnej ogłaszanej przez Ministra Finansów.
W roku 2021 górna granica stawek dla budynków i ich części wyglądała następująco:
- 24,84 zł dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
- 5,06 zł – dla lokali związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej i zajętych przez instytucje udzielające tych świadczeń;
- 8,37 zł – pozostałych lokali, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego.
Według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca, po którym nabyliśmy prawa do nieruchomości.
Od 2019 roku wszyscy właściciele domów i mieszkań płacą opłatę przekształceniową. Jej stawka nie zmieniła się – jest uzależniona od wartości nieruchomości. Należy ją uiścić do 31 marca za cały rok.
Inwestycja w powierzchnie biurowe – czy warto?
Rozglądając się za możliwościami lokowania swojego kapitału w bezpieczne, a co najważniejsze przynoszące zyski inwestycje, warto na pewno rozważyć nieruchomości biurowe. Tym bardziej, że ulubiona forma oszczędzania, tj. lokaty bankowe, dalej kuleją z wartościami – na nich po prostu tracimy, ale mniej aniżeli trzymalibyśmy pieniądze w przysłowiowej skarbonce. Dlatego można przypuszczać, że alternatywne formy inwestowania będą przybierać na popularności, w tym inwestycje w nieruchomości biurowe.
