Co to jest nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna to pojęcie wprowadzone na mocy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Polskie prawo nakazuje właścicielom poszczególnych lokali współdziałać w opiece nad wspólną częścią nieruchomości. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. czym jest nieruchomość wspólna, kto nią zarządza oraz jak wygląda kwestia jej sprzedaży.

Nieruchomość wspólna – co to jest?

Nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Oznacza to, że wszystkie elementy nienależące do konkretnego właściciela są nieruchomością wspólną.

Co ważne, każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo do udziału w nieruchomości wspólnej. Współwłasność ta ma charakter przymusowy i nie może zostać zniesiona. Możliwa jest natomiast zmiana wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Aby tego dokonać, niezbędne jest uzyskanie zgody właścicieli wszystkich lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Co zalicza się do nieruchomości wspólnej? 

Nieruchomość wspólną tworzą wszystkie części budynku, a także gruntu danej wspólnoty mieszkaniowej, które w momencie ustalania odrębnej własności poszczególnych lokali nie zostały wliczone do sumy powierzchni użytkowej żadnego z nich. 

Do nieruchomości wspólnej zalicza się więc m.in.:

  • klatki schodowe,
  • dachy,
  • kominy,
  • instalacje CO,
  • instalacje kanalizacyjne i wodne,
  • instalacje elektryczne i gazowe,
  • windy,
  • place zabaw,
  • parkingi,
  • miejsca wypoczynkowe,
  • ogrodzenia,
  • bramy wjazdowe,
  • domofony,
  • ściany nośne,
  • ściany zewnętrzne,
  • strychy, suszarnie, piwnice (jeśli nie są częścią lokali jako pomieszczenia przynależne).

Innymi słowy, do nieruchomości wspólnej zalicza się wszystkie te elementy budynku i jego infrastruktury, które nie są powiązane wyłącznie z jednym lokalem mieszkalnym, lecz w związku ze swoją funkcją służą całej wspólnocie.

Nieruchomość wspólna – kto zarządza nieruchomością wspólną?

Nieruchomość wspólna jest zazwyczaj zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, a czasami przez powołanego zarządcę. Wszelkie decyzje związane z tym zarządem podejmowane są przez właścicieli lokali w ramach głosowania nad uchwałami na zebraniach wspólnoty.

Ustawa o własności lokali wprowadza nie tylko obowiązkowy udział we własności nieruchomości wspólnej, ale także obliguje współwłaścicieli do partycypowania w kosztach jej zarządu. Wszelkie wydatki ustalone na zebraniach wspólnoty (takie jak np. naprawa chodnika, naprawa domofonu, czy odnowienie elewacji) pokrywane są z tzw. funduszu remontowego finansowanego przez właścicieli lokali w ramach comiesięcznych opłatach za lokal. Innym sposobem finansowania inwestycji związanych z nieruchomością wspólną jest kredyt zaciągnięty przez wspólnotę.

Sprzedaż części nieruchomości wspólnej

Sprzedaż nieruchomości wspólnej jest możliwa, ale wyłącznie za zgodą wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli w danym budynku istnieje np. suszarnia, będąca częścią nieruchomości wspólnej i wszyscy właściciele lokali wyrażają taką wolę, można ją sprzedać i stworzyć z niej odrębny lokal własnościowy. Co ważne, nowy wyłączny właściciel suszarni w momencie jej nabycia zostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej. To zaś wiąże się z koniecznością ponownego przeliczenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Istotny jest też fakt, że żaden z właścicieli lokalu nie może samodzielnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest ściśle związany z własnością lokalu i jedyną możliwością jego zbycia jest sprzedaż lokalu.

Obowiązki współwłaścicieli nieruchomości wspólnej

Do podstawowych obowiązków współwłaściciela nieruchomości wspólnej należy przede wszystkim uczestniczenie w kosztach jej zarządu i utrzymania. Każdy właściciel lokalu finansuje w ramach comiesięcznych opłat takie wydatki jak prąd we wspólnej części nieruchomości, sprzątanie klatki schodowej czy koszenie trawy przy budynku. Warto podkreślić, że nie ma tutaj znaczenia jak często i w jaki sposób dany właściciel lokalu korzysta z części wspólnych nieruchomości.

Kolejnym obowiązkiem współwłaściciela nieruchomości wspólnej jest każdorazowe zezwolenie na wstęp do mieszkania na żądanie zarządcy, w przypadku gdy jest to niezbędne w celu konserwacji lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (np. awaria instalacji wodnej).

Do obowiązków właściciela lokalu należy także poinformowanie wspólnoty mieszkaniowej o chęci zabudowy części nieruchomości wspólnej – np. pionu wody. Takie prace wymagają uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Nieruchomość wspólna – podsumowanie

Nabywając własnościowe mieszkanie w bloku stajemy się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Nakłada to na nas nie tylko szereg obowiązków dotyczących wspólnych części nieruchomości, ale także pewne ograniczenia w zakresie dysponowania własnym lokalem. Warto o tym pamiętać, aby nie narażać się na nieprzyjemne konsekwencje własnej niewiedzy.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi