- Wyobraźmy sobie sytuację, w której zostajemy właścicielami naszej wymarzonej nieruchomości. Całą naszą radość przerywa jednak dzień, w którym okazuje się, że aby dojechać do naszej posesji z drogi głównej, będziemy musieli przejeżdżać przez działkę sąsiada! Co dalej? Czy oznacza to codzienne prośby o możliwość przejazdu? Czy może jednak polskie prawo przewiduje takie sytuacje i ustawodawca proponuje sensowne ich rozwiązanie? Czym jest nieruchomość władnąca, obciążona oraz na czym polega służebność gruntowa- między innymi te zagadnienia zostaną wyjaśnione w dalszej części artykułu.
Służebność gruntowa- co to jest?
Zagadnienie służebności gruntowej zostało zdefiniowane w art. 285 § 1. i 2. Kodeksu cywilnego jako prawo rzeczowe obciążające jedną nieruchomość (obciążoną), w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (władnącej). Treść tego prawa polega na tym, że:
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
- właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
W skrócie, służebność gruntowa to prawo mające na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości na rzecz drugiej i pozwalające właścicielowi nieruchomości władnącej na dokonywanie określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej, nie będąc przy tym jej właścicielem.
Wyróżniamy dwa rodzaje służebności gruntowej:
Nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona- co to jest?
Na podstawie przytoczonej wcześniej definicji służebności gruntowej możemy określić na czym polega różnica pomiędzy nieruchomością władnącą i obciążoną.
Nieruchomość obciążona jest to nieruchomość obciążona prawem służebności gruntowej na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Nieruchomość władnąca jest natomiast nieruchomością, na rzecz której ustanawia się służebność. Dla zobrazowania różnicy posłużmy się przykładem:
Pan Kowalski jest właścicielem nieruchomości, do której nie ma bezpośredniego dojazdu z drogi publicznej. Dojazd jest możliwy jedynie przez posesję Pana Nowaka. Posesja Pana Nowaka będzie więc obciążona prawem służebności względem Pana Kowalskiego, który w tym przypadku będzie właścicielem nieruchomości władnącej.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości
Przykłady służebności gruntowej
Służebność gruntowa może przybierać różne formy. Zaliczają się do niej między innymi:
- udostępnienie dojazdu przez posesję sąsiada do naszej nieruchomości (służebność drogi koniecznej),
- otwieranie okna wychodzącego na teren nieruchomości sąsiada,
- parkowanie pojazdu na terenie nienależącej do nas nieruchomości,
- ograniczenie wysokości zabudowy na terenie nieruchomości obciążonej.
Ustanowienie służebności gruntowej
W Polsce służebność nabywa się na podstawie:
Najczęściej służebność gruntowa ustanawiana jest na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.
Kiedy wygasa służebność gruntowa?
Oznacza to, że jeśli właściciel nieruchomości władnącej nie skorzysta z nadanych mu praw w ciągu 10 lat od ich nadania, służebność gruntowa automatycznie wygaśnie. Dlatego tak ważne jest, aby z niej korzystać.
Służebność gruntowa wygasa również po upływie terminu wskazanego w umowie zawartej pomiędzy stronami. Właściciel nieruchomości władnącej może także dobrowolnie zrzec się prawa do korzystania z nieruchomości obciążonej. Służebność naturalnie przestaje też obowiązywać w sytuacji, kiedy właściciel nieruchomości władnącej nabędzie nieruchomość obciążoną i na odwrót.
Przeczytaj: W co zainwestować 150 tyś złotych
Nie istnieje przepis mówiący o obowiązku wpisywania służebności gruntowej do księgi wieczystej. W praktyce jednak w większości przypadków jest ona ujawniona w dziale III księgi wieczystej. Co ważne, służebność gruntową ustanawia się dla konkretnych nieruchomości, a nie dla ich właścicieli. Przyjmuje się, że w przypadku nabycia nieruchomości władnącej, nawet jeśli poprzedni właściciel nie wykonywał służebności w ciągu ostatnich 10 lat, to jeśli jest ona wpisana w księdze wieczystej- nowy właściciel kupuje tę nieruchomość ze służebnością. Wynika to z tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, opisanej w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Służebność drogi koniecznej- co to jest?
Inaczej określana jako służebność drogowa. Jest to najczęstsza z form służebności gruntowej, gdyż dotyczy braku dostępu nieruchomości władnącej do drogi publicznej. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej ma obowiązek udostępnienia przejazdu przez teren swojej posesji.
Zazwyczaj za służebność drogi koniecznej przyznawane jest wynagrodzenie płacone przez właściciela nieruchomości władnącej na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Jego wysokość może być ustalona w warunkach umowy zawartej pomiędzy właścicielami lub przez sąd.
Właściciel nieruchomości władnącej – obowiązki
Obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej jest udostępnienie drogi koniecznej. Co ciekawe, jeśli uzna on, że droga prowadząca przez jego posesję nie jest wcale konieczna do korzystania z nieruchomości władnącej lub też obecność tej drogi na jego posesji okazuje się być dla niego uciążliwa, może on wystąpić o zniesienie służebności.
Sprawdź: W
co zainwestować 200 tyś złotych
