W poprzednim artykule omówiliśmy, jak sprzedać mieszkanie. Zakup nieruchomości również jest dużym wyzwaniem. Na jakie czynniki trzeba zwrócić uwagę? Na rynku nieruchomości znajdziemy ogromną liczbę ofert. Im dłużej analizujemy rynek, tym ciężej podjąć decyzje. Na początku warto zastanowić się, na którym rynku chcemy szukać nieruchomości.
- Jakie mieszkania kupować na rynku pierwotnym?
- Jakie mieszkania kupować na rynku wtórnym?
- Koszty remontu
- Jakie mieszkania kupować ze względu na lokalizację?
- Jakie mieszkania kupować: wspólnota czy spółdzielnia?
- Rozkład mieszkania - jakie mieszkania kupować?
- Powierzchnia mieszkania. Jakie mieszkania kupować?
- Stan budynku i mieszkania na rynku wtórnym
- W jakim standardzie kupować mieszkanie?
- Kim jest deweloper i czym się zajmuje?
- Jakie mieszkania kupować: podsumowanie
Jakie mieszkania kupować na rynku pierwotnym?
Mieszkania, które nie miały wcześniej żadnego właściciela. Dopiero co zostały wybudowane lub są w trakcje budowy. Mieszkania z rynku pierwotnego kupujemy od dewelopera.
Rynek pierwotny z biegiem lat zyskuje coraz większą popularność. Dzieje się tak za sprawą zmieniających się oczekiwań wobec rynku. Obecnie klienci chętniej wybierają mieszkania w nowym budownictwie, ponieważ mają wpływ na rozkład mieszkania oraz jego aranżacje.
Zalety
- Nowy design budownictwa,
- Możliwość w fazie budowy zmian w projekcie, ułożenia mieszkania np. Pod względem instalacji oraz rozkładu ścian działowych,
- Brak podatku od czynności cywilnoprawnych,
- Zmniejszone koszty eksploatacji np. Mniejsza składka remontowa,
- Możliwość skorzystania z pakietów pomocniczych (Mieszkanie Dla Młodych itd.),
- Teren nieruchomości dostosowany do potrzeb mieszkańców (m.in. plac zabaw, pomieszczenia socjalne, teren zamknięty),
- Mieszkanie nie wymaga generalnego remontu a jedynie prac wykończeniowych,
- Duża szansa na podobny wiek sąsiadów oraz status społeczny.
Wady
- MIeszkanie przeważnie nie jest dostępne od ręki. Trzeba poczekać na zakończenie inwestycji przez dewelopera,
- Opóźnienia w terminie oddania mieszkania przez dewelopera.
- Brak darmowych miejsc parkingowych. Wymagany wykup miejsca parkingowego lub garażu,
- Wyższa cena za m2 niż na rynku w wtórnym w tej samej lokalizacji,
- Coraz większe zagęszczenie budynków lub zbyt mała odległość między nieruchomościami,
Stan deweloperski
Na rynku pierwotnym kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, które wymaga wykończenia wnętrz, na które składa się m.in.
- Położenie podłóg
- Położenie glazury
- Malowanie ścian oraz sufitów
- Montaż biały
- Umeblowanie mieszkania
Jest możliwość otrzymania mieszkania pod klucz, już gotowego do zamieszkania.
Przy tej opcji trzeba zwrócić uwagę, że mamy ograniczoną możliwość wyboru materiałów, które zostaną użyte do wykonania prac remontowych.
Koszt takiego wykończenia waha się między 1100 a 1600 zł / m2. W mieszkaniu o powierzchni 50 m2 będzie to koszt w granicach 55 000 – 80 000 zł.
Jakie mieszkania kupować na rynku wtórnym?
W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, są to mieszkania posiadające już właściciela, który postanowił je sprzedać. Lokale z rynku wtórnego przeważnie mają uregulowaną sytuacje prawną oraz posiadają księgę wieczystą.
Warto wiedzieć ,że mieszkanie kupione pierwotnie od dewelopera sprzedane na drugi dzień określane jest już mieszkaniem z rynku wtórnego.
Zalety
- Dostępne od ręki
- Większa możliwość dopasowania lokalizacji mieszkania do naszych potrzeb
- Możliwość zamieszkania bez wkładu finansowego jeśli odpowiada nam obecny stan mieszkania
- Możliwość analizy otoczenia oraz osób współ mieszkających w budynku
- Większa liczba konkurencyjnych ofert na rynku
- Duża szansa niższej ceny całkowitej za m2 jeśli mieszkanie nie wymaga generalnego remontu
Wady
- Starsze budownictwo
- Wyższe koszty utrzymania budynku
- Wysokie ślady użytkowania częsci wspolnych budynk np windy, klatki schodowe
- Efekt krzywych ścian. Starsze mieszkanie ze względu na starsze technologie oraz metody wymagają pracy w celu wyprowadzenia ich do poprawnego stanu
- Ze względu na wiek budynku oraz stan instalacji, duża szansa potrzeby inwestycji w generalny remont
- Mieszkania z rynku wtórnego często sprzedawane są z pomocą pośredników co wiąże się z prowizją
- Brak udogodnień typu schowek na rowery, place zabaw
- Często brak ogrodzonego terenu wokół budynku
Koszty remontu
Na rynku wtórnym jest bardziej skomplikowana sytuacja. Mieszkanie możemy kupić w bardzo zróżnicowanej kondycji. Mogą wymagać remontu generalnego, odświeżenia lub lekkich prac remontowych.
W sytuacji gdy mieszkanie wymaga remontu generalnego. Najlepiej poprosić kilka firm o wycenę lub wykorzystać kalkulator internetowy.
Za remont generalny mieszkania z rynku wtórnego trzeba zapłacić około 2000-2500zł / m2. Jest to cena z umeblowaniem.
Oczywiście są to szacunkowe wartości. W każdym mieście są różne ceny jeśli chodzi o usługi remontowo – budowlane.
Jakie mieszkania kupować ze względu na lokalizację?
Dla wielu najistotniejszy czynnik przy wyborze mieszkania. Z upływem lat, oczekiwania co do lokalizacji mocno się zmieniły. Czego na chwile obecną szukają potencialni klienci?
- mieszkania oddalonego od centrum. Podczas pandemii odkryto, że pracownicy mogą w efektywny sposób wykonywać swoje obowiązki zdalnie,
- spokojnego osiedla z terenami zielonymi w okolicy,
- dostępu do dobrze rozwiniętej komunikacji miejskiej oraz szlaków rowerowych. Bardziej opłaca się korzystać z komunikacji miejskiej niż samochodu, ze względu na korki oraz brak parkingów w okolicy miejsca pracy,
- mieszkania blisko miejsca pracy. Ile czasu zajmie dojazd ma znaczenie,
- bezpiecznej dzielnicy. Potencjalni klienci przed zakupem zbierają opinie na temat danego osiedla. Czy jest bezpieczne, ciche oraz atrakcyjnie do zamieszkania,
- dobrze rozwiniętej infrastruktury. Apteki, szkoły oraz przychodnie w bliskiej odległości.
Deweloperzy wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, zaczynają budować kompleksy z lokalami usługowymi w budynku mieszkalnym.
Jakie mieszkania kupować: wspólnota czy spółdzielnia?
Jakie mieszkania warto kupować?
Wspólnota mieszkaniowa
Zrzeszenie właścicieli lokali jednego lub kilku bloków. Sprawy wspólnoty reprezentuje Zarząd. Który wybrany przez jej członków. Nie posiada osobowości prawnej.
Wszystkie decyzje związane z nieruchomością ,są poddawane pod głosowanie, dzięki czemu mamy realny wpływ na plany dotyczące budynku.
Dużym plusem wspólnoty jest zdecydowanie niższy koszt administracyjny.
Miesięczna różnica w kosztach czynszu, może wynosić nawet 400 zł miesięcznie.
Wszystkie prace remontowe są pokrywane z składek członków wspólnoty. Co przekłada się na dość niski kapitał remontowy i inwestycyjny.
Spółdzielnia mieszkaniowa
Jest osobowością prawną. W świetle prawa traktowana jest jak przedsiębiorstwo.
Najwyższą formą organizacji w spółdzielni jest Walne zgromadzenie, czyli zebranie wszystkich członków, podczas którego wybiera się Radę nadzorczą, która nadzoruje przedsiębiorstwo.
W hierarchii spółdzielni znajduje się również Zarząd i Prezes Zarządu.
W przypadku spółdzielni, mamy zdecydowanie mniejszy wpływ na decyzje związane z nieruchomością.
Ze względu na dużą organizacje, posiada większy kapitał inwestycyjny oraz budżet remontowy. Potrzebny do modernizacji części wspólnych budynku.
Spółdzielnia ze względu na ilość osób zatrudnionych do obsługi inwestycji oraz firmy. Ponosi wysokie koszty administracyjne, które przerzucone są na właścicieli mieszkań.
Rozkład mieszkania – jakie mieszkania kupować?
Podczas szukania mieszkania nie znajdziemy idealnego rozkładu. Zawsze trzeba iść na jakiś kompromis. Mimo to jest kilka zasad którymi warto się kierować.
Strefa dzienna lub nocna
Dzienna nazywana również ogólnodostępną:
- Kuchnia
- Salon
- Przedpokój
Są to otwarte pomieszczenia. W których spędzamy wspólnie czas z innymi domownikami.
Nocna, inaczej zwana prywatną. Miejsce przeznaczone do odpoczynku, chwili prywatności oraz spokoju:
- Sypialnia
- Toaleta
- Garderoba
Położenie mieszkania względem stron świata
Z początku wydaje się to czynnik nie mający dużego znaczenia. Nic bardziej mylnego. Jest to ważna kwestia, ze względu na nasłonecznienie oraz nagrzewanie pomieszczenia.
Sypialnia – Północny – wschód. Po tej stronie słońce będzie świecić z samego rana. Będzie to swego rodzaju naturalny budzik. Dodatkowym atutem jest fakt, że w dzień sypialnie nie będzie się nagrzewać. Co pozwoli utrzymać pomieszczenie w optymalnej temperaturze.
Salon, Pokój dziecięcy – Północny lub południowy zachód. Dzięki takiemu ustawieniu, przez cały dzień będziemy mogli korzystać z naturalnego światła.
Kuchnia, balkon – Wschód oraz zachód. Najbardziej optymalny poziom nasłonecznienia. Ze względu na optymalną ilość światła i temperatury.
Kuchnia otwarta a układ szwedzki zamknięty
W mieszkaniach rynku wtórnego, często możemy spotkać się z układem szwedzkim – kuchnia w osobnym pomieszczeniu z oknem. W nowszym budownictwie, stosowany jest model otwartej kuchni połączonej z salonem.
Powierzchnia mieszkania. Jakie mieszkania kupować?
Na rynku możemy znaleźć mieszkania od kilkunastu do kilkuset metrów. Każde z nich prędzej czy później znajdzie swojego właściciela. Polacy coraz częściej szukają mieszkań o mniejszej powierzchni użytkowej. Według analizy GUS w 2021:
- Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach wielorodzinnych 52.7 m2.
- Mieszkania przeznaczone pod sprzedaż lub wynajem 63 m2.
- Mieszkania liczona w pozostałych formach budownictwa komunalne, zakładowe, spółdzielcze oraz społeczne czynszowe 51,5 m2.
Jak możemy zauważyć, największy popyt jest na mieszkania o powierzchni miedzy 50 a 70 m2.
Istnieje szansa na wzrost popytu na większe mieszkania, ze względu na zmiany rynku pracy – tryb zdalny oraz hybrydowy.
Stan budynku i mieszkania na rynku wtórnym
Na rynku wtórnym znajdziemy budynki, których budowa była zakończona w zeszłym roku lub 70 lat temu. Z tego powodu warto zwrócić uwagę na:
Budynek oraz części wspólne
- rodzaj budynku (punktowiec, klatkowiec, korytarzowiec, galeriowiec),
- technologie oraz materiały, jakie zostały użyte do budowy,
- komórki lokatorskie oraz piwnice,
- wiek budynku,
- stan zewnętrzny budynku,
- w jakiej kondycji są klatki schodowe.
Mieszkanie
- kondygnacja, na której jest mieszkanie,
- standard mieszkania,
- atan okien i podłóg,
- kondycję ścian,
- koszty stałe mieszkania (czynsz, wywóz śmieci, średnie koszty zużycia wody oraz prądu)
- stan instalacji wodnej
- sposób ogrzewania mieszkania (entralne czy gazowe),
- ogrzewanie wody. W starszym budownictwie występują mieszkania ogrzewane junkersem lub bojlerem elektrycznym,
- widok z okna.
W jakim standardzie kupować mieszkanie?
Z każdym rokiem zarobki Polaków rosną, dzięki czemu mogą sobie pozwolić na wyższe standardy życia.
Na rynku nieruchomości możemy zauważyć zmianę oczekiwań standardu mieszkań.
Najczęściej klienci zwracają uwagę na:
- garaż podziemny,
- monitoring,
- plac zabaw,
- wideodomofon,
- dostęp do sklepu spożywczego, lokali usługowych w kompleksie,
- własny ogródek lub duży balkon,
- ogrodzone osiedle,
- możliwość wezwania tzw “wykwalifikowanego pracownika” do naprawy niewielkich usterek.
Kim jest deweloper i czym się zajmuje?
Deweloper jest inwestorem, który zajmuje się budowaniem nieruchomości. Inwestorem może być firma jak i osoba prawna.
Warto nadmienić, że dewelopera obejmuje ustawa deweloperska. O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Deweloper w swojej działalności zajmuje się:
- Nabywaniem gruntów na której powstanie inwestycja,
- Kupowaniem praw projektów budowlanych, które mają zostać zrealizowane.
- Zakupem niezbędnych materiałów,
- Uzyskaniem wszystkich pozwoleń administracyjnych,
- Przeprowadzeniem budowy,
- Przekazaniem nieruchomości do użytku.
Gdzie sprawdzić wiarygodność dewelopera?
Zakup mieszkania jest ogromą inwestycja często kredytowaną na wiele lat. Z tego powodu przed podpisaniem umowy z deweloperem warto sprawdzić jego wiarygodność. Jak to zrobić i gdzie?
- Opinie w internecie. Fora internetowe,
- KRS – Krajowy Rejestr Sądowy. Tutaj możemy sprawdzić czy deweloper nie jest w stanie upadłości,
- UOKIK Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W tym urzędzie sprawdzimy czy są lub były prowadzone postępowania przeciwko inwestorowi,
- Analiza historii przedsiębiorstwa. Jak długo firma istnieje na rynku oraz jakie inwestycje przeprowadziła,
- Uzyskać dostęp do księgi wieczystej terenu inwestycji. Do tego potrzebujemy nr księgi który zawarty jest w projekcie umowy. Następnie składamy wniosek na stronie Ministerstwa sprawiedliwości,
- Baza Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jest to ogólnopolska baza deweloperów.
Jakie mieszkania kupować: podsumowanie
Kupno mieszkania jest bardzo złożoną kwestią. W największej mierze na decyzję wpływ ma cena całkowita za m2.
Pozostałe czynniki, każdy klient inaczej określa. Dla jednego 5km od pracy jest świetną opcja na spacer. Dla drugiego wyprawą na koniec miasta. To samo tyczy się pozostałych aspektów branych pod uwagę. Wszyscy mają inne oczekiwania, ale każdy prędzej czy później znajdzie swoje mieszkanie.