Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności przysługuje jednocześnie kilku osobom. Najczęściej współwłasność występuje w przypadku odziedziczenia nieruchomości w spadku przez kilku członków rodziny (np. kilkoro dzieci dziedziczy jedno mieszkanie po rodzicach).

Czym jest współwłasność w częściach ułamkowych?

Czym jest współwłasność w częściach ułamkowych?

Zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności: 

  • współwłasność łączną,
  • współwłasność w częściach ułamkowych.

Współwłasność łączna jest specyficznym rodzajem współwłasności, który występuje znacznie rzadziej. Powstaje ona wyłącznie w przypadkach określonych przez prawo, tylko pomiędzy osobami, które łączy określony stosunek osobisty (np. ustawowa wspólność małżeńska). Jeżeli przepisy prawa wprost nie stwierdzają, że współwłasność jest współwłasnością łączną, to jest ona zawsze współwłasnością w częściach ułamkowych (tzw. współwłasność zwykła). Jest to współwłasność występująca znacznie częściej i to na niej właśnie skupimy się w dalszej części artykułu. 

Współwłasność zwykła to taka, w której każdy ze współwłaścicieli posiada udział w prawie własności określony ułamkiem. Zgodnie z art. 197 kc domniemywa się, że udziały te są równe dla każdego ze współwłaścicieli i każdy z nich może dysponować swoim udziałem zgodnie z własną wolą.

Uprawnienia współwłaściciela nieruchomości


Uprawnienia współwłaściciela nieruchomości

  1. Prawo rozporządzania udziałem- np. sprzedaż swojego udziału innej osobie bez konsultacji z pozostałymi współwłaścicielami,
  2. Prawo do zarządzania rzeczą wspólną- każdy ze współwłaścicieli ma prawo do podejmowania decyzji dotyczących wspólnej nieruchomości. W sprawach związanych ze zwykłych zarządem nieruchomością (sprawy bieżące dotyczące np. konserwacji nieruchomości) decyzja jest podejmowana przez większość współwłaścicieli. Do podjęcia decyzji przekraczającej zwykły zarząd (np. sprzedaż nieruchomości) niezbędne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli,
  3. Prawo do korzystania z rzeczy- np. prawo do korzystania ze wspólnego ogrodu, podwórza. 
  4. Prawo żądania zniesienia współwłasności- do tego prawa odniesiemy się szerzej w dalszej części artykułu. 

Czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź na tak postawione pytanie brzmi nie- nie można w żaden sposób zmusić osoby, z którą współdzielimy prawo własności nieruchomości do jej sprzedaży. 


Czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?

Współwłaściciel nie może bowiem dowolnie rozporządzać fizyczną częścią wspólnej nieruchomości, a zaledwie udziałem, a więc częścią ułamkową prawa własności. Wobec osób trzecich żaden ze współwłaścicieli nie jest przedstawicielem pozostałych, jeśli nie został przez nich do tego upoważniony. Transakcja ewentualnej sprzedaży jakichkolwiek udziałów we własności nieruchomości podlegać będzie standardowym zasadom wolnego rynku. Kodeks cywilny nie zapewnia również prawa pierwokupu dla zainteresowanych współwłaścicieli.  

Zobacz również: Jak sprzedawać mieszkania?

Jak można znieść współwłasność?

Jednym z praw przysługującym każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości jest prawo żądania zniesienia własności. Może to nastąpić wskutek porozumienia między współwłaścicielami zakończonego spisaniem umowy u notariusza lub na drodze postępowania sądowego. Droga mediacji między stronami zazwyczaj nie przynosi oczekiwanych efektów, w związku z czym w wielu przypadkach postępowanie sądowe jest nieuniknione. Sąd rozwiązuje spór w jeden z trzech sposobów: 


jak znieść współwłasność


Najbardziej preferowanym przez sądy sposobem jest podział w naturze. Dochodzi do niego wtedy, kiedy możliwy jest fizyczny podział nieruchomości na współwłaścicieli, bez jej uszkadzania. Trudno jest jednak podzielić nieruchomość równo na wszystkie osoby zainteresowane, w związku z czym część współwłaścicieli musi liczyć się z koniecznością rekompensaty finansowej na rzecz pozostałych stron sporu. 

W sytuacji gdy podział w naturze nie jest możliwy, sąd może przyznać pełną własność jednemu współwłaścicielowi. Częstym rozwiązaniem jest przyznanie własności tej ze stron sporu, która użytkuje nieruchomość od lat. Strona ta jest w tym scenariuszu zobowiązana do spłaty pozostałych współwłaścicieli w wyznaczonym przez sąd terminie. W uzasadnionych przypadkach spłaty te mogę być rozłożone na raty, co może znacznie wydłużyć oczekiwanie na należne środki przez pozostałe strony sporu. 

Zdarzają się także sytuacje, w których żadna ze stron nie chce zostać wyłącznym właścicielem nieruchomości lub nie posiada wystarczających środków by móc spłacić pozostałych. Jedynym rozwiązaniem, które może zastosować sąd jest sprzedaż nieruchomości. Kwota uzyskana z tej transakcji zostaje podzielona na współwłaścicieli stosownie do udziałów, jakie posiadali we własności sprzedanej nieruchomości. 

Przeczytaj również:

 

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Strona jest chroniona przez reCAPTCHA - Polityka prywatności i Warunki usługi