Jak zacząć deweloperkę?

Zarabianie na budowie i sprzedaży lub wynajmie nieruchomości może być niezwykle zyskowne. Świadczy o tym rosnąca z roku na rok liczba inwestycji deweloperskich. Z danych GUS wynika, że w 2021 wydano deweloperom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy aż 213 tys. mieszkań, czyli o 23,9% więcej w stosunku do roku poprzedniego. Jednak czy deweloperka jest dla każdego? Z tego artykułu dowiesz się, jak zacząć deweloperkę i na niej zarabiać.

Kim jest i czym zajmuje się deweloper?

Definicję terminu “deweloper” określa treść Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską. Według jej twórców, deweloperem nazwany jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu i następnie przeniesienia go na nabywcę.

Proces ten jest określany jako przedsięwzięcie deweloperskie i składa się z wielu kroków, począwszy od niezbędnych czynności faktycznych i prawnych, służących do rozpoczęcia budowy aż do ustanowienia lub przeniesienia praw na nabywcę. Jego podstawą jest umowa deweloperska z klientem.

Deweloper jest osobą, która w ramach swoich działań podejmuje współpracę z architektami, urzędnikami, prawnikami, marketerami nieruchomości, planistami kosztów, marketingowcami, budowlańcami i wieloma innymi fachowcami. Interdyscyplinarność jego biznesu wymaga umiejętności współdziałania z innymi oraz ukierunkowania na nieustanne aktualizowanie swojej wiedzy.

Jak zacząć deweloperkę: jak zostać deweloperem?

W branży deweloperskiej panuje obecnie spora konkurencja. Wysokie stopy zwroty kuszą inwestorów, ale rynek wciąż nie jest nasycony. Deficyt mieszkań w Polsce wynosi co najmniej 1,5 mln jednostek.

Tymczasem podstawową odpowiedzią na pytanie o to, jak zacząć deweloperkę, jest kwestia posiadania dużego kapitału. Najdroższe w budowie są oczywiście bloki i apartamentowce w dużych miastach. Tańszą opcją będą domy jednorodzinne lub szeregowe w mniejszych miejscowościach. Najczęściej właśnie tę drugą opcję wybierają osoby początkujące, które pierwsze zyski ze sprzedaży przeznaczają na kolejne inwestycje, budując tym samym swoją pozycję na rynku.

Jeśli zastanawiasz się, jak zacząć deweloperkę, koniecznie przeanalizuj poszczególne etapy przedsięwzięcia deweloperskiego, którymi są:

  1. Stworzenie biznesplanu, uwzględniającego koszty zakupu działki, wydatki na budowę oraz prognozowane zyski ze sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
  2. Zakup gruntu pod inwestycję, poprzedzony zweryfikowaniem atrakcyjności lokalizacji, zapisów w MPZP, stopnia uzbrojenia działki itp.
  3. Dopełnienie formalności związanych z pozwoleniem na budowę i nabycie projektu nieruchomości.
  4. Organizacja i nadzór nad poszczególnymi etapami budowy, rozliczanie podwykonawców, sprawowanie pieczy nad terminowością prac.
  5. Ustanowienie lub przeniesienie praw własności nieruchomości na nabywców.

Kto może zostać deweloperem i jak rozpocząć działalność deweloperską?

Deweloperem może zostać osoba fizyczna, która założy w celu realizacji przedsięwzięć deweloperskich działalność gospodarczą lub podmiot prawny. O tym, jak zacząć deweloperkę, najlepiej wiedzą firmy, których przedmiotem funkcjonowania była dotychczas branża pokrewna. To właśnie przekształcenie działalności z wykończeniowej lub instalacyjnej w budowę nieruchomości na sprzedaż lub wynajem jest najczęstszym sposobem na zostanie deweloperem.

Jak zacząć deweloperkę: wymogi prawne i formalne

Obecnie w Polsce nie obowiązują żadne przepisy, które narzucałyby wymóg posiadania odpowiedniego wykształcenia lub licencji w przypadku osób, które chcą zostać deweloperami. Jednak aby na poważnie zajmować się deweloperką, trzeba mieć nie tylko duże zasoby kapitału, ale też wykazywać się wiedzą z zakresu prawa budowlanego, marketingu nieruchomości, badań rynku czy kalkulacji inwestycji.

Licencja deweloperska

Obowiązek posiadania licencji dla deweloperów został zniesiony w 2014 roku. Do tego czasu jeśli ktoś myślał o tym, jak zacząć deweloperkę, rozpoczynał swoją karierę od uzyskania państwowej licencji pośrednika nieruchomości.

W praktyce jednak, dla wielu osób informacja o tym, że deweloper posiada udokumentowane potwierdzenie swojej wiedzy i umiejętności, podnosi jego wiarygodność. Dlatego nadal istnieje możliwość zdobycia licencji:

  • Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami,
  • Zarządcy Nieruchomości Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Takie dokumenty wydaje PFRN, czyli Polska Federacja Rynku Nieruchomości, po spełnieniu odpowiednich wymagań. Licencje są ważne przez 3 lata, po czym podlegają procedurze odnowienia.

Szkolenia deweloperskie

Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby o swoich umiejętnościach zaświadczyć zdobywając certyfikat stosownego kursu. Szkolenia o tym, jak zacząć deweloperkę, są prowadzone często przez liderów z branży, mających za sobą wiele udanych przedsięwzięć i odznaczających się mocną pozycją na rynku.

Na kursie dotyczącym podstaw deweloperki można się dowiedzieć m.in.:

  • na co zwrócić uwagę podczas zaznajamiania się z prawem budowlanym i zasadami rządzącymi rynkiem nieruchomości;
  • w jaki sposób dokonać wyboru odpowiedniej działki pod inwestycje i co sprawdzić przed jej zakupem;
  • skąd wziąć pieniądze na realizację projektu;
  • z kim warto nawiązać współpracę i jak dobierać członków swojego zespołu;
  • jak przeprowadzić budowę od początku do końca;
  • jakie są kanały i narzędzia do skutecznej sprzedaży nieruchomości oraz na czym polega i z czym się wiąże obsługa posprzedażowa.

Jak zarabiać na deweloperce?

Wysokość zarobków dewelopera jest w dużej mierze uzależniona od rodzaju nieruchomości, którą zamierza zbudować i oddać do użytkowania. Decydując się na postawienie bloku wielorodzinnego, budynku z mieszkaniami czy całych budynków na wynajem, trzeba wziąć pod uwagę różne kryteria, wpływające na rentowność inwestycji.

Blok wielorodzinny

Ze względu na stały deficyt mieszkań na polskim rynku, popyt na nie prawdopodobnie nigdy nie zostanie wyczerpany. Jednak trzeba mieć na uwadze ich rosnące ceny idące w parze z wysoką inflacją i malejącą zdolnością kredytową naszych rodaków. Nie wszystkich będzie więc stać na zakup własnego lokum.

Budynek z mieszkaniami na wynajem

W związku z ograniczeniem możliwości nabycia mieszkań na własność, wielu Polaków decyduje się na wynajmowanie lokalu, który w każdym momencie może zamienić na inny. Wybór lokalizacji działki pod budynek z mieszkaniami na wynajem przekłada się na wysokość czynszu. Dlatego obecnie panuje trend na wyprowadzkę z centrum miasta na rzecz mniejszych miejscowości o dogodnym dojeździe do pracy w aglomeracji.

Budynki na wynajem

Wynajmem całej nieruchomości są najczęściej zainteresowane firmy, szukające odpowiedniego miejsca na prowadzenie działalności biurowej, handlowej lub usługowej. Tutaj lokalizacja ma znaczenie najważniejsze, gdyż wpływa bezpośrednio na liczbę klientów, a tym samym potencjał powierzchni komercyjnej.

Jak zacząć deweloperkę: finansowanie

Każdy, kto chce budować lokale na sprzedaż, zadaje sobie pytanie: jak zacząć deweloperkę, jeśli nie dysponujemy na start odpowiednim kapitałem na pokrycie całości kosztów? Z pomocą przychodzi nam kilka możliwości:

  • wpłaty klientów dokonywane na utworzony rachunek powierniczy – wadą tej metody jest konieczność posiadania dużej liczby klientów oraz ryzyko ich wycofania się ze współpracy w każdej chwili;
  • kredyt deweloperski – umożliwiający uzyskanie kredytu celowego od banku przez firmy wpisane do KRS lub CEiIDG. Pieniądze można przeznaczyć na budowę, remont czy adaptację nieruchomości, refinansowanie innych inwestycji czy zakup akcji. Przed przyznaniem kredytu bank sprawdza m.in. wypłacalność dewelopera, rentowność przedsięwzięcia czy położenie inwestycji;
  • otwarte i zamknięte rachunki powiernicze – ich prowadzenie jest obowiązkowe, choć wybór rodzaju należy do samego dewelopera. Otwarte rachunki polegają na regularnym przekazywaniu firmie pieniędzy wpłacanych przez nabywców nieruchomości do bieżącego wykorzystania. Zamknięte rachunki powiernicze cechuje przeciwieństwo wspomnianej formy – deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przeniesieniu praw do mieszkania na nabywcę.

Jak zacząć deweloperkę: kluczowe czynniki sukcesu

Dobrego dewelopera poznaje się po tym, że charakteryzują go:

  • umiejętności przywódcze – pozwalające na efektywne kierowanie całym przedsięwzięciem deweloperskim;
  • wiedza teoretyczna – z zakresu prawa, rynku nieruchomości, marketingu, ekonomii i zarządzania;
  • praktyka – doświadczenie w branży, np. jako pośrednik nieruchomości czy właściciel firmy wykończeniowej;
  • zdolności dyplomatyczne – zdolności negocjacyjne i perswazyjne oraz umiejętność budowania pozytywnego wizerunku.

Ile zarabia się na deweloperce?

W IV kwartale 2021 roku średni koszt wybudowania 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wynosił 5134 zł. Ta kwota odnosi się do przeciętnych dla całego kraju nakładów poniesionych przez inwestorów na budowę nowych budynków wielomieszkaniowych. W tym samym okresie średnia cena za 1 m kw. mieszkania w największych miastach Polski wynosiła ok. 9500 zł.

Średnia marża deweloperów w Polsce w 2021 roku mieściła się w zakresie 25-30%, jednak nie jest to sam zysk przedsiębiorcy. Aby wiedzieć, jak zacząć deweloperkę, na której faktycznie można zarobić, trzeba zdać sobie sprawę ze wszystkich ponoszonych kosztów.

Od marży trzeba odliczyć tzw. koszty stałe, na które składają się m.in. wynagrodzenia pracowników administracyjnych i działania marketingowe. Koszty te mogą objąć nawet 12% marży. Generalnie, na pojedynczej inwestycji deweloper może zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu procent kapitału początkowego.

Podsumowanie: jak zacząć deweloperkę?

O tym, jak zacząć deweloperkę, warto pomyśleć też w kategoriach ochrony majątku prywatnego czy sposobów opodatkowania. Z tego względu, działalność deweloperska przeważnie jest prowadzona w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej lub spółki komandytowej, gdyż jest to bardziej korzystne w przypadku zobowiązań. Natomiast początkujące firmy mogą zacząć deweloperkę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, dlatego ten sposób na zarabianie pieniędzy z punktu widzenia prawa jest stosunkowo łatwo dostępny dla wszystkich.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.