Jak sfinansować projekt deweloperski?

IV kwartał 2020 roku był rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania w naszym kraju. Z danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że zdecydowaną większość z nich stanowiły mieszkania deweloperskie. Tymczasem działalność deweloperów to także budowa obiektów komercyjnych, takich jak hotele, biurowce i centra handlowe. Każda taka inwestycja wymaga dużych środków, dlatego warto poznać kilka najpopularniejszych sposobów na to, jak sfinansować projekt deweloperski.

Jak sfinansować projekt deweloperski: etapy finansowania

Tzw. ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakazuje założenie co najmniej 4 etapów realizacji przedsięwzięcia. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów inwestycji deweloperskiej.

Przykładowy podział przedsięwzięcia, polegającego na budowie obiektu komercyjnego, na 4 etapy o równym stopniu finansowania, które opisują, jak sfinansować projekt deweloperski krok po kroku, może wyglądać następująco:

  1. Zakup gruntu i projektu budowlanego, dopełnienie formalności związanych z pozwoleniami na budowę oraz wykonanie fundamentów.
  2. Realizacja projektu do stropu nad parterem budynku.
  3. Osiągnięcie stanu surowego zadaszonego.
  4. Wykonanie stanu deweloperskiego.

Jak sfinansować projekt deweloperski: środki własne lub wpłaty klientów

Jeśli posiadamy środki własne w kwocie wystarczającej na pokrycie realizacji projektu inwestycyjnego, nie mamy potrzeby szukania innych form finansowania i wydawania pieniędzy np. na odsetki i prowizje. Jednak budowanie, remontowanie czy adaptowanie nieruchomości z własnych pieniędzy ma też swoje wady.

Po pierwsze, wydajemy je na realizację projektu tu i teraz, zamiast inwestować je celem ich pomnożenia w przyszłości. Zdecydowanie wyższy zysk można osiągnąć korzystając z zewnętrznych źródeł finansowania inwestycji, m.in. dzięki efektowi dźwigni finansowej. Po drugie, przeznaczenie całych środków na jedno przedsięwzięcie uniemożliwia jednoczesne prowadzenie kilku inwestycji.

Kolejnym pomysłem na to, jak sfinansować projekt deweloperski, jest korzystanie z wpłat klientów dokonywanych na utworzony rachunek powierniczy. Niestety także taka forma ma pewne ograniczenia, np. konieczna jest duża liczba klientów, aby zapewnić płynność finansowania. Poza tym, klienci mogą w każdej chwili wycofać się ze współpracy, co grozi koniecznością oddania pozyskanej sumy. O rachunkach powierniczych i ich rodzajach będziemy mówić w dalszej części artykułu.

Jak sfinansować projekt deweloperski – kredyt deweloperski

Jedną z możliwości zewnętrznego finansowania inwestycji deweloperskich jest kredyt udzielany przez bank. Według danych Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.” opublikowanego przez Narodowy Bank Polski, we wspomnianym roku ok. 10% deweloperów finansowało swoje inwestycje z kredytów. Kredyt deweloperski różni się jednak od kredytu udzielanego osobom indywidualnym. Przyjrzyjmy się sposobom na to, jak sfinansować projekt deweloperski za pomocą kredytu.

Na czym polega kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski jest kredytem celowym, przyznawanym konkretnym firmom na zrealizowanie danej inwestycji. Przedsiębiorstwa zajmujące się budową, remontami czy adaptowaniem nieruchomości, które chcą skorzystać z takiej formy finansowania, muszą być wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod odpowiednim kodem. Poza tym, wymagany jest wkład własny, niekoniecznie w postaci środków pieniężnych. Równie dobrze może to być grunt, na którym realizowana jest budowa, uzbrojenie terenu czy też poniesione wydatki związane z projektem.

Kredyt deweloperski – które inwestycje deweloperskie można finansować?

Dzięki środkom pozyskanym w ramach kredytu deweloperskiego można finansować projekty związane ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Wśród tych rodzajów inwestycji znajdziemy:

  • budowę lokali mieszkalnych i komercyjnych, czyli bloków, domów jednorodzinnych, osiedli mieszkaniowych, budynków wielolokalowych, a także powierzchni biurowych i usługowych,
  • refinansowanie innych inwestycji w nieruchomości,
  • adaptację i remont nieruchomości bądź jej wykończenie,
  • nabycie akcji lub udziałów innych firm, które w swoich aktywach posiadają nieruchomości pod zabudowę.

Jak sfinansować projekt deweloperski: warunki kredytu deweloperskiego. Na co bank zwraca uwagę?

Deweloperzy, którzy chcą skorzystać z kredytu, jako formy finansowania projektu, powinni dokładnie sprawdzić warunki, jakie oferuje dany bank. Przede wszystkim należy mieć na uwadze:

  • oprocentowanie kredytu,
  • dostępną kwotę kredytu,
  • wysokość marży banku – zazwyczaj mieści się w przedziale od 3,5% do 6%,
  • wartość prowizji za rozpoczęcie kredytowania,
  • prowizje w przypadku przedterminowej spłaty kredytu – wynoszące najczęściej od 0% do 2%,
  • częstotliwość i wysokość poszczególnych transz,
  • cały okres kredytowania – maksymalny okres, na jaki można zaciągnąć kredyt deweloperski, wynosi 5 lat.

Druga strona, czyli instytucja przyznająca kredyty, może mieć jeszcze więcej wątpliwości. Istnieje kilka bardzo ważnych czynników, które bank bierze pod uwagę, zanim postanowi przyznać kredyt deweloperski danej firmie. Zanim kwestię decyzji przejmie tzw. komitet inwestycyjny, ma miejsce wstępna weryfikacja. Do najważniejszych jej punktów należą sytuacja finansowa przedsiębiorstwa, doświadczenie, opłacalność inwestycji i jej lokalizacja. W związku z tym, bank dokładnie sprawdza:

  • wiarygodność i wypłacalność dewelopera – poprzez analizę historii jego współpracy z innymi bankami i spłat dotychczasowych zobowiązań, a także zweryfikowanie stanu jego majątku. Niezbędne minimum, jeśli chodzi o wkład własny w postaci środków pieniężnych, wynosi zazwyczaj 20-30%;
  • przebieg, wynik i liczbę wcześniejszych inwestycji – czyli doświadczenie firmy w realizacji podobnych projektów;
  • rentowność przedsięwzięcia – poprzez weryfikację projektu oraz biznesplanu, szczególnie pod kątem zakładanej stopy zwrotu z inwestycji, podatności na zmiany popytu na dany produkt, a także stopnia przedsprzedaży lokali, jeśli taka już się rozpoczęła. Ponadto bank może prześledzić powiązania osobowe i kapitałowe, czyli skontrolować, czy właściciel nie stosuje podejrzanych praktyk przenoszenia pieniędzy – potocznie mówiąc – z kieszeni do kieszeni;
  • położenie inwestycji – atrakcyjność miejsca pod kątem infrastruktury i udogodnień, warunków krajobrazowych, ale też planów inwestycyjnych w okolicy. Bank może też  wziąć pod uwagę podatność na zmiany cen na danym obszarze.

Jak sfinansować projekt deweloperski – otwarte i zamknięte rachunki powiernicze

Wspomniana ustawa deweloperska nakłada na firmy deweloperskie obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej realizowanej inwestycji. Na taki rachunek nabywcy nieruchomości wpłacają pieniądze. Ze względu na stopień ochrony klienta oraz możliwość wykorzystania gromadzonych środków, rachunki powiernicze dzielimy na otwarte i zamknięte.

Do najważniejszych cech otwartych rachunków powierniczych, jako rozwiązania na to, jak sfinansować projekt deweloperski, zaliczamy:

  • regularne przekazywanie deweloperowi środków według ustalonego harmonogramu, zgodnie z postępem prac, dające mu możliwość bieżącego ich wykorzystywania – bank kontroluje finalizację poszczególnych etapów budowy i na tej podstawie przekazuje kolejne transze pieniędzy;
  • niski poziom ochrony interesów nabywców, którzy mimo wpłacanych pieniędzy, nadal nie są właścicielami nieruchomości – istnieje ryzyko upadłości firmy przed zakończeniem budowy i niemożności oddania pozyskanych środków.

Natomiast rachunek powierniczy zamknięty jest czymś przeciwnym – deweloper otrzymuje wpłacone środki dopiero po przeniesieniu praw do nieruchomości na nabywcę. Dla klientów ta opcja jest zdecydowanie korzystniejsza i uwiarygadnia dobrą kondycję finansową firmy deweloperskiej. Jednak dla samych deweloperów nie stanowi ona praktycznie żadnej formy wsparcia w realizacji inwestycji.

Jak sfinansować projekt deweloperski – najczęstsze błędy deweloperów

Realizacja kosztownych projektów deweloperskich wiąże się z ryzykiem popełnienia błędów, które mogą skutkować zatrzymaniem inwestycji, utratą możliwości pozyskania środków czy też po prostu niską stopą zwrotu. Wśród najczęstszych błędów popełnianych przez deweloperów bezpośrednio przed lub na etapie finansowania projektów znajdziemy:

  • brak właściwej analizy rynku, która powinna być wstępem do poszukiwania odpowiednich form finansowania i sporządzenia dokumentacji projektowej. Zignorowanie roli wnikliwego zbadania sytuacji na rynku skutkuje najczęściej nieścisłościami w projekcie inwestycyjnym i biznesplanie,
  • nieznajomość konkurencji, która powinna stanowić wyznacznik dotyczący rentowności inwestycji na danym obszarze;
  • niekompletny biznesplan zawierający błędy i skupienie się na obszerności dokumentu zamiast rzeczowego przedstawienia konkretnych informacji,
  • zbyt niski wkład własny – zawsze trzeba mieć minimum 20% wartości inwestycji, ale warto posiadać dodatkowe środki na wypadek nieprzewidzianych sytuacji,
  • źle wybrany rodzaj rachunku powierniczego – to kwestia kluczowa dla całego procesu inwestycyjnego i utrzymania płynności finansowej,
  • nieprecyzyjny harmonogram prac, bez uwzględnienia wszystkich detali i zapasu czasu na wypadek opóźnień – może to prowadzić do nieporozumień podczas realizacji zadań przez wykonawców poszczególnych robót oraz skutkować niedotrzymaniem założonych terminów ukończenia pojedynczych etapów budowy.

Jak sfinansować projekt deweloperski – podsumowanie

Mimo dostępności kilku metod finansowania zewnętrznego, w 2020 r. deweloperzy w Polsce najczęściej pokrywali koszty realizacji projektów kapitałem własnym i przedpłatami nabywców. Tak wynika z badań ankietowych, przeprowadzonych przez NBP. Na kolejnych miejscach znalazły się kredyt bankowy i obligacje deweloperskie, a następnie finansowanie działalności ze zobowiązań wobec firm budowlanych.

Od tego, jaki wybierzemy sposób na to, jak sfinansować projekt deweloperski, zależy przebieg całego procesu inwestycyjnego. Dobór właściwej metody pozyskiwania środków jest z kolei uzależniony od takich czynników jak wysokość wkładu własnego, nasze doświadczenie w realizacji podobnych projektów czy też odpowiednio przygotowany biznesplan.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.