Inwestowanie w nieruchomości: ile można zarobić?

Inwestowanie w nieruchomości to coraz częściej wybierana forma inwestowania. Tak zresztą jest już od długiego czasu – nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna forma lokowania swojego kapitału, która pozwoli uzyskać dobre zyski. Pytanie jest więc jedno – ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości – rodzaje 

Każdego z nas może zainteresować inny rodzaj nieruchomości. Jedni chcą kupić mieszkanie, by móc je później wynajmować rodzinom, czy używać mieszkania jako najem do Airbnb. Inni mogą pomyśleć o condohotelach i apartamentach inwestycyjnych. Ale to przecież nie są jedyne formy inwestowania w nieruchomości.

Ciekawą formą jest crowdinvesting, czyli system grupowego finansowania różnych start-upów, czy po prostu projektów deweloperskich. Dzięki takiej formie możemy być w pewnej części posiadaczem budynku, który potem wynajmie od nas np. Lidl, czy Żabka. A to pozwala na ciekawe zwroty z inwestycji.

Coraz częściej prywatni inwestorzy sięgają po parkingi i garaże. Brak miejsca parkingowego to najczęstsza bolączka dzisiejszych osiedli.  Wszystkie bloki są ciasno poupychane, jeśli więc nie będziemy w stanie kupić naziemnego miejsca postojowego lub miejsca w garażu podziemnym to możemy mieć niemały problem i wiele nerwów, gdy będziemy wracać z pracy.

Inwestowanie w nieruchomości – opłacalność

Inwestowanie w nieruchomości bez wątpienia przybiera na popularności. Nie ma co się dziwić – stosunkowo niskie ryzyko, w miarę pewne zwroty z inwestycji, czy prawdziwy dochód pasywny – to tylko część z zalet inwestowania w nieruchomości. No dobrze, ale jak możemy policzyć ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości?

Na nie możemy bezkrytycznie podchodzić do różnych internetowych analiz. Często są one przygotowywane przez pośredników. Nie dziwi więc fakt, że takowe analizy są zbyt optymistyczne, czy nie obejmują żadnego ryzyka.

Często możemy spotkać się z wynikami, że w dużym mieście spokojnie możemy osiągnąć ok. 7% rocznego zwrotu z inwestycji.

Prawda leży w innym miejscu. Często w takich analizach zapomina się przecież, że trzeba doliczyć koszty remontów, czasami okres bezczynszowy. Jak więc obliczyć ile realnie można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości – jak policzyć rentowność?

Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, przede wszystkim należy pamiętać, że wyniki ok. 7% to często po prostu podzielenie rocznej sumy czynszów przez początkową wartość mieszkania. A to przecież nie są kompletne obliczenia. Pod uwagę należy także wziąć przecież opodatkowania wynajmującego, wcześniej wspomniane koszty remontów i okresu bezczynszowego.

Tak idealne obliczenia zakładają, że mieszkanie będzie wynajęte przez 12 miesięcy w roku, a po drodze nie będzie trzeba robić nawet malowania ścian. W praktyce takie sytuacje rzadko mają miejsce, szczególnie jeśli mieszkanie dzielimy na parę pokojów, które wynajmują studenci. Takie osoby często wypowiadają umowy najmu przed wakacjami, by wrócić dopiero na kolejny semestr, a to okres od czerwca do października – odchodzą nam 4 miesiące czynszu.

Dla realnych obliczeń musimy więc wziąć wszystkie te sytuacje pod uwagę. Zróbmy to może na przykładzie.

Inwestowanie w nieruchomości – przykład: mieszkanie 42 m2

Trafiliśmy do momentu, w którym policzymy, czy inwestowanie w nieruchomości się opłaca na przykładzie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 42 metrów kwadratowych.

Załóżmy, że kupiliśmy 42-metrowe mieszkanie we Wrocławiu za cenę 380 000 zł. Kwotę tę należy powiększyć o koszty notarialne i koszty transakcyjne, m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych – 2%. Łącznie jest to 11039 zł – podatek wynosi 7600 zł, taksa notarialna to 2290 zł + VAT, wniosek wieczystoksięgowy to 200 zł + VAT oraz wypisy ok. 144 zł + VAT. Do tego należy doliczyć 200 zł opłat sądowych. Do początkowych kosztów należy doliczyć wydatki związane z doposażeniem i odświeżeniem lokalu – przyjmuje się, że jest to ok. 700 zł/mkw., czyli 29 400 zł. 

Ceny wynajmu rosną, obecnie za takie mieszkanie we Wrocławiu otrzymamy ok. 2600 zł miesięcznie. Do kosztu najmu dochodzą jeszcze opłaty za media i zaliczki dla wspólnoty mieszkaniowej. Od czynszów inwestor odprowadza też przecież ryczałtowy podatek w wysokości 8,5% (po przekroczeniu przychodów z najmu w wysokości 100 000 zł podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%). Oprócz tego w ciągu pierwszych pięciu lat wynajmu inwestor poniesie wydatki związane z drobnymi naprawami i wyposażeniem (wynoszące łącznie 3000 zł)

Zabierzmy się więc za obliczenia. Pięcioletnia suma czynszów po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy:
55 miesięcy (zakładając, że 11 miesięcy w roku wynajmujemy mieszkanie) * 2500 zł * (100 – 8,5 (podatek)) = 125 812 zł

Pięcioletnia suma kosztów: 29 400 + 3000 = 32 400 zł.

Pięcioletni zysk z najmu wynosi więc 93 412 zł.

Koszt zakupu mieszkania: 380 000 + 11 039 = 391 039 zł.

Średnioroczna rentowność najmu mieszkania wynosi więc ok. 4,7%, co jest niezłym wynikiem, ale znacznie odbiega od wspomnianych 7%.

Inwestowanie w nieruchomości – zarządzanie najmem mieszkania

Pamiętajmy, że do wszystkiego trzeba też doliczyć koszt usług specjalnego zarządcy, jeśli chcemy oddać komuś zarządzanie najmem mieszkania. Jeśli chcemy robić to samemu to trzeba pamiętać, że należy na to poświęcić sporo czasu. Chodzi przecież o poszukiwanie najemcy, np. poprzez otodom i załatwienie wszelkich spraw pojawiających się podczas najmu.

Wg statystyk miesięczne wynagrodzenie całkowite, tj. mediana, na tym stanowisku wynosi 6220 zł brutto. Co drugi zarządca nieruchomości otrzymuje od 5000 do 8350 PLN. Należy więc doliczyć pewien procent z tej liczby, zależny od ilości nieruchomości, jaką oddamy do zarządzania.

Inwestowanie w nieruchomości a crowdinvesting i fundusze nieruchomości

Ciekawą alternatywą jest crowdinvesting i fundusze nieruchomości. Problemem, jeśli chodzi o ogólny, komercyjny rynek nieruchomości jest wysoki próg wejścia finansowego. Niewiele osób może pozwolić sobie na zakup całej nieruchomości za np. 15 milionów złotych.

Dlatego dobrym sposobem jest fundusz nieruchomości, czyli rodzaj funduszu inwestycyjnego, który działa w formie pośrednika zajmującego się lokowaniem aktywów inwestorów na rynku nieruchomości. Taki fundusz jest zarządzany i reprezentowany przez niezależnie działające Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych – TFI.

Ale to nie koniec alternatyw. Możemy spojrzeć w stronę crowdinvestingu. Polega to na zakupie udziałów w spółce, która posiada nieruchomość komercyjną na wynajem.

Inwestowanie w nieruchomości – podsumowanie

Planując inwestycje w dane lokum powinniśmy wiedzieć, ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości. Dzięki temu artykułowi jesteś teraz w stanie sprawdzić, czy dana nieruchomość faktycznie jest tak atrakcyjna. Wystarczy zawsze sprawdzić parę rzeczy:

• koszt zakupu nieruchomości,
• koszty poboczne, np. sądowe, notarialne,
• koszty remontów,
• koszty opłat, jeśli nie znajdziemy najemcy.

Po sprawdzeniu tych paru rzeczy będziemy w stanie odpowiedzieć sobie, ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości.