Co to jest hipoteka?

Każdy, kto kiedykolwiek rozważał zakup nieruchomości na kredyt, z pewnością spotkał się z pojęciem ,,hipoteka”. W poniższym artykule wyjaśniamy m.in. co dokładnie ona oznacza, jak ustanawia się hipotekę i czy można sprzedać mieszkanie nią objęte.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka uznawana jest za najbezpieczniejszych formę zabezpieczenia wierzytelności. Stanowi ona ograniczone prawo rzeczowe pozwalające wierzycielowi na otrzymanie zabezpieczenia na nieruchomości. Może on z niego skorzystać, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania, czyli nie spłaca zaciągniętego kredytu.

Informacja na temat hipoteki zamieszczona jest w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości.

Jak ustanawia się hipotekę?

Ustanowienie hipoteki to moment, w którym zostaje ona wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. 

W celu ustanowienia hipoteki należy złożyć wniosek o wpis hipoteczny do działu ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla rejonu, w którym znajduje się nieruchomość. 

Wniosek ten może zostać złożony przez właściciela nieruchomości lub przez bank (wierzyciela hipotecznego). W praktyce jednak zazwyczaj zajmuje się tym sam kredytobiorca.

Rodzaje hipotek

Ustanowienie hipoteki na nieruchomość w znakomitej większości przypadków jest bezpośrednio związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na tę nieruchomość. Niemniej zdarzają się sytuacje, w których hipoteka może zostać nałożona na nieruchomość bez zgody jej właściciela. Wyróżniamy bowiem dwa rodzaje hipotek:

  • Hipoteka umowna – ustanawiana za zgodą właściciela w formie kontraktu pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem, np. przy zaciąganiu kredytu na nieruchomość,
  • Hipoteka przymusowa – ustanawiana niezależnie od zgody właściciela. Narzucana przez sąd lub prokuratora, głównie na nieruchomości zadłużone.

Hipoteka a księga wieczysta nieruchomości

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest niezbędny, aby bank w praktyce mógł egzekwować swoje prawo rzeczowe na nieruchomości i żeby zabezpieczenie nabrało mocy sprawczej.

Do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej banki stosują zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Jego koszt ujawniający się w wyższej miesięcznej racie kredytu w pełni pokrywa kredytobiorca. Taki stan rzeczy może trwać nawet do kilku miesięcy. W przypadku zwiększonej ilości wniosków napływających do danego sądu rejonowego tyle właśnie może trwać cały proces.

Hipoteka a opóźnienia w spłacie kredytu 

Zaciągając kredyt hipoteczny należy zdawać sobie sprawę z tego jak istotna jest jego terminowa spłata.

Bank kontaktuje się z kredytobiorcą już w okolicach 14 dnia od upływu terminu spłaty raty. Najczęściej jest to kontakt telefoniczny inicjowany przez dział windykacji banku. Jeśli to okaże się nieskuteczne, kredytobiorca otrzymuje od banku monit.

Jeśli bank wciąż nie otrzyma pieniędzy, zwraca się do sądu o nadanie bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE). Zapis dotyczący terminu, w którym bank przystąpi do tego etapu windykacji znajduje się na końcu umowy kredytowej. 

BTE zostaje nadany przez sąd w ciągu kilku tygodni i wtedy swoją pracę może rozpocząć komornik. W pierwszej kolejności dłużnik otrzymuje wezwanie do zapłaty długu pod rygorem wszczęcia procedury egzekucji. Termin na spłatę należności wynosi 14 dni od daty otrzymania pisma. Jeśli się to nie uda, komornik dokonuje adekwatnego wpisu w księdze wieczystej oraz wyznacza termin oględzin zadłużonej nieruchomości.

Cała procedura kończy się publiczną licytacją i sprzedażą nieruchomości w celu zabezpieczenia interesów wierzyciela.

Od lipca 2017 roku obowiązuje jednak ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Wskazuje ona, że komornik może zostać zaangażowany w sprawę dopiero po 6 miesiącach opóźnienia w spłacie kredytu. Dodatkowo właściciel nieruchomości może znaleźć kupca nieruchomości na własną rękę, co potencjalnie pozwala na uzyskanie wyższej kwoty.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Jest ona bowiem ściśle związana z daną nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Bank nie jest  więc zainteresowany tym, kto spłaci należność – najważniejsze, żeby zostało ono spłacone. Dlatego też przy zakupie nieruchomości należy szczegółowo sprawdzić jej stan prawny. Informacje dotyczące hipoteki są ujawnione w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Znając numer księgi wieczystej możemy sprawdzić jej treść na rządowej stronie https://ekw.ms.gov.pl. Pamiętajmy, że nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką automatycznie zobowiązujemy się do spłaty zadłużenia.

Hipoteka – podsumowanie

Na kredyt hipoteczny najczęściej decydujemy się w celu zachowania płynności finansowej. Niewiele osób stać na to, by jednorazowo poświęcić kilkaset tysięcy złotych na zakup nieruchomości. Banki natomiast, jako kredytodawcy, nie mogą pozwolić sobie na pożyczenie tak dużej kwoty na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat bez solidnego zabezpieczenia własnych interesów w postaci hipoteki. Warto natomiast, szczególnie w dobie wysokich stóp procentowych, regularnie zapoznawać się z ofertami banków i wybrać tę najbardziej dostosowaną do naszych możliwości finansowych.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.