Co to jest handel nieruchomościami?

Inwestowanie w budynki, lokale i grunty może przybierać różne formy. Przedmiotem inwestycji stają się zarówno mieszkania, jak i apartamentowce, biura i działki. Co to jest handel nieruchomościami z punktu widzenia prawa, przedsiębiorców i inwestorów?

Handel nieruchomościami – definicja

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. zbywanie lub nabywanie nieruchomości polega na wykonywaniu czynności, które prowadzą do przeniesienia prawa związanego z nieruchomością. Natomiast handel nieruchomościami to takie przenoszenie praw do nieruchomości, na którym się zarabia.

Handel nieruchomościami – rodzaje nieruchomości pod inwestycję

Najbardziej uniwersalna klasyfikacja nieruchomości uwzględnia ich następujące rodzaje:

• nieruchomości mieszkalne – domy jednorodzinne, mieszkania, kamienice, bloki mieszkalne, budynki w zabudowie szeregowej itp.
• nieruchomości komercyjne – lokale i budynki przeznaczone na potrzeby świadczenia usług i prowadzenia sprzedaży, czyli np. hotele, biura, sklepy i centra handlowe, kina i teatry
• nieruchomości przemysłowe – fabryki i magazyny, hale produkcyjne czy elektrownie
• grunty, w tym grunty rolne, nieruchomości niezabudowane i grunty niezabudowane
• nieruchomości użytkowane publicznie – budynki szkół i urzędów, szpitale, biblioteki, cmentarze oraz parki

Zasady dotyczące obrotu nieruchomościami określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dlatego aby rozpocząć inwestowanie w poszczególne rodzaje nieruchomości, należy najpierw zapoznać się z dostępnymi możliwościami.

Handel nieruchomościami – sposoby przeniesienia praw własności

Sposobów na przeniesienie praw własności jest kilka. Zasadniczo klasyfikujemy je według dwóch rodzajów, którymi są:

• pierwotne nabycie własności – polega na przejściu praw własności na nabywcę w stanie nieobciążonym i niezależnie od praw poprzedniego właściciela. Najczęstszym przykładem jest zasiedzenie,
• pochodne nabycie własności – oznacza przeniesienie praw własności na nabywcę wraz z ewentualnymi obciążeniami poprzedniego właściciela i ma związek z prawem przysługującym zbywcy. Do przykładów pochodnego nabycia nieruchomości zaliczamy ustanowienie służebności czy hipoteki, umowę najmu i najpopularniejszą formę – umowę kupna-sprzedaży.

Handel nieruchomościami a działalność gospodarcza

Handel nieruchomościami jest mocno związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Po pierwsze, założenie jej jest niezbędne, gdy chcemy zajmować się sprzedażą budynków, lokali i gruntów. Po drugie, jako właściciele firm często mamy okazję zbywać nieruchomości, wykorzystywane w ramach funkcjonowania naszego przedsiębiorstwa.

Jeśli chodzi o pierwszy przypadek, polskie prawo nakazuje zalegalizowanie działalności w sytuacji, gdy dokonujemy sprzedaży nieruchomości w sposób powtarzalny i zorganizowany, w celach zarobkowych.

Prowadzenie działalności handlowej bez rejestracji może skutkować grzywną do 5000 zł lub pozbawieniem wolności na okres miesiąca. Te kary nie grożą nam wówczas, gdy sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowy, przypadkowy lub niezależny od nas, np. w sytuacji nagłej potrzeby pozyskania środków.

Drugi przypadek, gdy handel nieruchomościami ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej, to zbywanie budynków, lokali lub gruntów, które służyły przedsiębiorstwu. W związku z uzyskaniem przychodu, którego źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości, dochodzą pewne obowiązki podatkowe.

Handel nieruchomościami a podatki

Zgodnie z Ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, handel nieruchomościami umożliwia uzyskanie przychodu z działalności gospodarczej w trzech sytuacjach:

1. sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej i umieszczonej w ewidencji środków trwałych;
2. sprzedaż nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej, czyli gdy handel nieruchomościami to nasza praca;
3. sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną, która została uznana przez urząd skarbowy za posiadającą cechy działalności gospodarczej.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu. Jednak w sytuacji, gdy po 5 latach od zakupu odpłatnie zbywamy nieruchomość wykorzystywaną na cele prowadzenia firmy, mamy prawo do zwolnienia z podatku.

Handel nieruchomościami w wykonywaniu działalności gospodarczej, czyli zarobkowe inwestowanie w budynki, lokale bądź grunty, wiąże się z ponoszeniem pewnych kosztów. Wydatki związane ze sporządzaniem wycen przez rzeczoznawcę, zamieszczaniem ofert w mediach czy korzystaniem z usług notariusza można wykazać jako koszty, które pomniejszają przychód.

Szczegółowe zasady, dotyczące opodatkowania przychodu związanego ze sprzedażą nieruchomości, określa Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ prawo podatkowe w Polsce ulega ciągłym zmianom, warto na bieżąco sprawdzać przepisy dotyczące handlu nieruchomościami.

Handel nieruchomościami – jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Pierwszym krokiem do rozpoczęcia przygody z inwestowaniem w nieruchomości, powinno być poznanie zasad rynku nieruchomości i tajników inwestowania. Skuteczną metodą jest uczestnictwo w szkoleniach online i lektura wartościowych blogów specjalistów.

Dobrym początkiem będzie również zarejestrowanie się na platformie crowdfundingowej, która umożliwia inwestowanie w duże projekty za pomocą małych kwot. Jest to jeden ze sposobów lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne, który dobrze się sprawdza u początkujących inwestorów.

Handel nieruchomościami – podsumowanie

Według danych GUS, w 2020 roku podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości, co stanowi wartość wyższą o 0,4% niż w roku 2019. Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne, komercyjne, przemysłowe i grunty staje się coraz bardziej popularną formą lokowania oszczędności i zabezpieczania pieniędzy przed inflacją. Wątpliwości podatkowe czy strach przed ryzykiem to bariery, które łatwo pokonać dzięki uczestnictwu w szkoleniach i lekturze blogów prowadzonych przez fachowców.